Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2008 по делу N А56-46062/2006 Требование арендатора о взыскании с арендодателя затрат на приведение арендованного помещения в функциональное состояние не подлежит удовлетворению, если арендатором не представлено доказательств того, что возникновение названных затрат связано с недостатками помещения, которые не могли быть обнаружены в ходе осмотра при передаче этого помещения в аренду.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 ноября 2008 г. по делу N А56-46062/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 ноября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Шестаковой М.А.

судей Горшелева В.В., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Какушкиной Д.Ц.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4781/2008) ООО “Медфармко, Итальянская 6“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2008 года по делу N А56-46062/2006 (судья Капелькина Л.М.), принятое

по иску ООО “Медфармко, Итальянская, 6“,

к Санкт-Петербургскому государственному архитектурно-строительному университету

3-е лицо

о взыскании 4 693 473,84 руб.

при участии:

от истца: Бердашков А.В. по дов. от 01.01.08 г.,

от
ответчика: Розанова И.Н. по дов. от 21.01.08 г.,

установил:

ООО “Медфармко, Итальянская, 6“ обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, с учетом уточнения, к государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования “Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет“ о взыскании 4 693 473,84 руб., из них 2 058 579,70 руб. - затраты на капитальный ремонт, проведенный при въезде в помещении, 2 351 060,50 руб. - упущенная выгода, 219 000 руб. - расходы по монтажу вентиляционной системы и 64 833,64 руб. - расходы по монтажу автоматической пожарной сигнализации и расторжении договора от 01.08.2002 года аренды нежилых помещений общей площадью 243,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 123/5, лит. А.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от исковых требований в части расторжения договора.

Решением от 28.03.2008 года производство по делу в части расторжения договора прекращено. В остальной части иска отказано.

При исследовании пояснений представителей участвующих в деле лиц, материалов дела, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств того, что причина протечек в здании, повлекших производство заявителем жалобы затрат, это ненадлежащее состояние здания, требующее капитального ремонта. Текущий ремонт обязан осуществлять арендатор. Учет затрат на ремонт предусмотрен договором аренды. Расходы по переоборудованию помещений под свои нужды не возмещаются арендодателем.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО “Медфармко, Итальянская, 6“ подало апелляционную жалобу.

В обоснование жалобы было указано, что у истца перед арендодателем не имелось задолженности по арендной плате, т.е. договор аренды исполнялся им добросовестно, что подтверждено актом сверки расчетов. Обязанность арендодателя нарушалась в части надлежащего состояния
помещений - они заливались сверху, жителями общежития, что означало и невозможность беспрепятственного пользования арендованным имуществом.

Истец производил постоянные ремонты, не имея возможности нормально функционировать.

При въезде в помещение был произведен капитальный ремонт на сумму 2 058 579,70 руб., что подтверждается договором подряда, сметой, документами оплаты.

Согласно п. 3.3.3 договора аренды от 01.08.02 г., в случае расторжения договора по вине арендодателя взыскивается стоимость неотделимых улучшений и ущерб.

Также подлежат возмещению расходы по монтажу вентиляционных систем и пожарной сигнализации, поскольку эти работы были вызваны протечками.

Ответчик не возражал против расторжения договора (письмо от 20.06.06 г. N 68-01-204), в котором говорилось о расторжении по вине арендодателя.

В дополнение к апелляционной жалобе также указано, что эксплуатация помещений учреждения была невозможна без соблюдения правил Строительных и санитарных норм, что было отражено в договоре аренды. Арендодатель дал согласие на приведение помещений в соответствующее этим нормам состояние и неотделимые улучшения были сделаны по проекту ответчика.

Согласно ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Выслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, между сторонами был заключен 01.08.02 г. договор аренды нежилых помещений площадью 243,2 кв. м по адресу: СПб, наб. р. Фонтанки 123/5 лит. А, помещ. 5-н часть, сроком на 5 лет, под медицинский центр.

Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в органах юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец просил взыскать расходы в сумме 4 693 473,84 руб., из которых 2 058
579,70 руб. затрат на капитальный ремонт, проведенный при въезде в помещения, 2 351 060,50 руб. упущенной выгоды, 219 000 руб. расходов по монтажу вентиляционной системы и 64 833,64 руб. расходов по монтажу автоматической пожарной сигнализации.

Здание по указанному выше адресу закреплено за университетом на праве оперативного управления и внесено в реестр федерального имущества.

При заключении договора аренды был составлен передаточный акт от 05.09.02 г., в котором было указано, что стороны не имеют претензий друг к другу по качеству переданных в аренду помещений.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданных в аренду помещений, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если они были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки исправности, при заключении договора и передаче имущества.

Поскольку в иске ставится вопрос о взыскании затрат на приведение имущества в функциональное состояние, а именно затрат на капитальный ремонт, проведенный при въезде в помещения, в т.ч. с целью устранения возникающих протечек, но при этом истец никак не доказал, что их возникновение связано с недостатками имущества, которые не могли быть обнаружены в ходе осмотра при передаче имущества в аренду, требования в этой части удовлетворению не подлежат.

Нельзя согласиться также с доводами заявителя о том, что стоимость работ по монтажу систем пожарной сигнализации и вентиляции подлежит возмещению арендодателем, в силу следующего.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести
расходы по его содержанию.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что затраты истца на приведение помещений в соответствие с требованиями, предъявляемыми к медицинским учреждениям и помещениям такого рода, не могут в этой связи быть возложены на арендодателя.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.08 г. по делу N А56-52159/2006, оставленным без изменения постановлением ФАС СЗО от 19.09.08 г. было установлено, что договор аренды, рассматриваемый по настоящему делу, не был расторгнут по претензионному письму арендатора от 09.06.06 г. N 68-01-354, поскольку ответ на него университета не содержал безусловного согласия на такое расторжение и суд установил, что в период этой даты договор считался действующим.

Согласно ст. 69 АПК РФ эти обстоятельства не устанавливаются вновь при рассмотрении данного дела, с участием тех же лиц.

В рамках того же дела для установления причин протечек, времени их возникновения и возможности использования помещений по назначению была назначена строительно-техническая экспертиза.

В экспертном заключении от 15.01.08 г. N 4075/16 ООО “Центр судебной экспертизы“ сделан вывод о том, что установить причину и время протечек не представляется возможным. В связи с этим судом по данному делу был сделан вывод, что факт возникновения протечек в спорный период 2006 года материалами дела, в т.ч. экспертным заключением, не подтверждается.

Требования иска о взыскании упущенной выгоды, стоимости неотделимых улучшений не доказаны, и не связаны с позицией истца о предоставлении в аренду ненадлежащих помещений и требованиями взыскания оплаты работ. В этой связи они также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2008
года по делу N А56-46062/2006 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ШЕСТАКОВА М.А.

Судьи

ГОРШЕЛЕВ В.В.

КАШИНА Т.А.