Решения и определения судов

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2008 N 18АП-3484/2008 по делу N А07-17058/2007 В удовлетворении заявленных требований об обязании ликвидационной комиссии закрытого акционерного общества освободить земельный участок отказано, поскольку разрешение вопроса об освобождении земельного участка без выплаты выкупной цены собственнику недвижимого имущества является преждевременным и может повлечь невозможность оценки стоимости такого имущества ввиду его утраты и определения размера компенсации.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 июня 2008 г. N 18АП-3484/2008

Дело N А07-17058/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Чередниковой М.В. и Малышева М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ликвидационной комиссии закрытого акционерного общества “Торговый дом “Корвет“ на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23 апреля 2008 г. по делу N А07-17058/2007 (судья Мавлютов И.Т.), при участии: от открытого акционерного общества “СтройПроектЦентр“ - Манакова Н.Р. (доверенность от 8 апреля 2008 г.) и Валиевой Л. С (доверенность N 15 от 15 января 2008 г.), от ликвидационной комиссии закрытого акционерного
общества “Торговый дом “Корвет“ - Садчикова Я.В. (удостоверение адвоката N 1427 от 31 марта 2008 г., ордер от 11 июня 2008 г.),

установил:

открытое акционерное общество “СтройПроектЦентр“ г. Уфа (далее - истец, ОАО “СтройПроектЦентр“) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ликвидационной комиссии закрытого акционерного общества “Торговый дом “Корвет“ (далее - ответчик, ликвидационная комиссия ЗАО “ТД “Корвет“) об обязании ликвидационной комиссии ответчика освободить земельный участок, находящийся по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 3 “а“ от объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23 апреля 2008 г. по делу N А07-17058/2007 заявленные требования удовлетворены. Суд постановил обязать ликвидационную комиссию ЗАО “ТД “Корвет“ освободить земельный участок истца от объекта недвижимости - бакалейный склад (этажность - 1 этаж, общая площадь 1307 кв. м, литер Л, свидетельство о государственной регистрации 02-УФ N 245177, N объекта 02:401:28139:00000:156), находящийся по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 3 “а“.

С решением арбитражного суда первой инстанции не согласен ответчик, им подана апелляционная жалоба.

В апелляционной жалобе ликвидационная комиссия ЗАО “ТД “Корвет“ просит решение суда первой инстанции отменить, постановить по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что истец не является надлежащим лицом для предъявления указанного в иске требования, у истца отсутствуют основания для обращения в суд за защитой нарушенных прав, проведенная судом экспертиза отличается неполнотой и противоречием решенных вопросов, выводы эксперта не проанализированы судом, что означает необоснованность судебного решения. Ссылаясь на обязанность ЗАО “ТД “Корвет“ возвратить собственнику участок в первоначальном состоянии, суд не учел невозможность удовлетворения такого требования, поскольку участок первоначально
был принят вместе со зданием. Вывод суда о возложении на ответчика обязанности по сносу здания противоречит существу Указа Президента Республики Башкортостан N УП-374 от 2 июля 2003 г. и Постановления Администрации г. Уфы N 545 от 15 февраля 2005 г., поскольку указанные акты обязывают обеспечить снос построек на изымаемых земельных участках органы власти, а не собственников зданий.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы в судебном заседании поддержал.

ОАО “СтройПроектЦентр“ представлен отзыв на апелляционную жалобу, согласно которого истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения. Общество полагает решение суда законным и обоснованным, нарушения норм материального права, указанных в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации защищать свои права может также и лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по любому основанию, предусмотренному как законом, так и договором, а способ защиты права по данному делу соответствует требованиям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа по делу N А07-2356/2007, имеющим преюдициальное значение, установлено, что пункт 7 Постановления Администрации г. Уфы N 545 от 15 февраля 2005 г. не нарушает законных интересов ЗАО “ТД “Корвет“, права на земельный участок у ЗАО “ТД “Корвет“ были прекращены не в связи с изданием этого постановления, а в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка N 421-20000/в от 25 мая 2000 г. При таких обстоятельствах, исходя из смысла статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличия истекшего договора аренды ЗАО “ТД “Корвет“ было обязано возвратить земельный участок
без решения суда. Данная обязанность ответчиком исполнена не была.

ОАО “СтройПроектЦентр“ неоднократно, как в ходе судебного заседания, так и во внесудебном порядке обращалось к ликвидационной комиссии ЗАО ТД “Корвет“ с предложением о заключении договора о выплате компенсации, однако соглашение о выкупе здания достигнуто не было, ввиду чего к данным правоотношениям также применимы нормы статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец отмечает также факт невозможности дальнейшего использования земельного участка, занятого объектом недвижимости ответчика под бакалейный склад в связи с изменением разрешенного использования, ликвидации границ земельного участка, как объекта правоотношений

В судебном заседании представителем ОАО “СтройПроектЦентр“ поддержаны доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Отзывом на апелляционную жалобу Администрация городского округа г. Уфы апелляционную жалобу отклонила, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель Администрации г. Оренбурга, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель ОАО “Социнвестбанк“ извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав доводы представителей сторон, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, апелляционную жалобу - удовлетворению ввиду допущенных судом первой инстанции нарушений норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом, ответчик является собственником нежилого помещения - бакалейный склад, площадью 1307 кв. м, инвентарный N 4313/5, литера Л, (свидетельство о государственной регистрации 02-УФ N 245177, запись регистрации 02:401:28139:0000:156), расположенный на земельном участке по адресу:
г. Уфа, Кировский район, ул. Гурьевская, д. 3а.

В целях использования объекта недвижимости ответчиком заключался договор аренды земельного участка N 421-2000/в от 29 мая 2000 г. сроком действия до 17 мая 2003 г. с Администрацией городского округа г. Уфа. Дополнительным соглашением от 22 октября 2002 г. срок аренды был продлен до 17 мая 2006 г.

15 февраля 2005 г. Постановлением Главы администрации г. Уфы было принято Постановление N 545 “Об изъятии у землепользователей земельных участков, находящихся по ул. Бакалинской в Кировском районе г. Уфы и предоставлении ОАО “СтройПроектЦентр“ земельного участка площадью 250000 кв. м, находящегося по ул. Бакалинской в Кировском районе г. Уфы для проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра, в соответствии с которым было предусмотрено изъятие земельного участка у ответчика (п. 7 Постановления), а участок вошел в состав вновь сформированного земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 09 10:189.

В соответствии с договором N 203-05 аренды земельного участка от 22 февраля 2005 г. и дополнительным соглашением о внесении изменений N 1 в договор N 203-05 от 30 декабря 2005 г. указанный земельный участок передан истцу в аренду для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан произведена государственная регистрация как указанного договора аренды, так и дополнительного соглашения к нему, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации от 4 марта 2005 г. и 1 февраля 2006 г. соответственно.

Удовлетворяя заявленные требования истца, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства,
что после истечения срока действия договора аренды земельного участка N 421-2000/в от 29 мая 2000 г. (с учетом дополнительного соглашения от 22 октября 2002 г.) заключенного между ответчиком с Администрацией г. Уфы по сроку действия до 17 мая 2006 г. ответчик в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю земельный участок не возвратил.

В связи с этим судом первой инстанции был отклонен довод ответчика об обращении с иском ненадлежащего истца.

Между тем, в соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно п. 1 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Пунктом 2 указанной нормы закона также предусмотрено, что при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Таким образом, указанная норма закона регулирует правоотношения между собственником земельного участка и собственником находящегося на этом участке недвижимого имущества.

Суд первой инстанции не учел, что ОАО “СтройПроектЦентр“ собственником земельного участка не является, доказательств наличия соглашения о правах на недвижимость, принадлежащую ЗАО “ТД Корвет“ и собственником земельного участка в материалах дела не имеется. Также
отсутствует вступивший в законную силу судебный акт, вынесенный по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости, определяющий последствия прекращения права пользования земельным участком.

Следовательно, ОАО “СтройПроектЦентр“ не вправе заявлять требования об освобождении земельного участка в порядке статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Утверждение истца о том, что договор аренды земельного участка от 29 мая 2000 г. N 421-2000/в прекратил силу не в связи с изданием оспариваемого постановления, а в связи с истечением срока его действия, что установлено в судебном порядке, является обоснованным, однако, не имеет правового значения при разрешении настоящего спора.

Ссылка истца на невыполнение ответчиком требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельной, поскольку ОАО “СтройПроектЦентр“ арендодателем земельного участка, на котором расположен объект недвижимости ответчика не является, следовательно, заявлять требования о возврате земельного участка не вправе. Кроме того, истцом не представлено доказательств, что земельный участок предоставлялся ответчику в аренду без находящегося на нем объекта недвижимости, то есть в ином состоянии, чем на момент прекращения арендных правоотношений.

Довод истца и Администрации ГО г. Уфа о том, что избранный истцом способ защиты права соответствует нормам статей 12 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции принят быть не может.

Как установлено судом первой инстанции и соответствует фактическим обстоятельствам дела, пункт 18 Постановления Главы Администрации г. Уфы N 545 от 15 февраля 2005 г. предусматривает необходимость проведения компенсации стоимости строений в установленном законом порядке. При этом, сам порядок компенсации в постановлении прописан не был.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя ответчика в судебном заседании, ЗАО “Корвет“ от права собственности на здание бакалейного склада
в порядке статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как и от получения компенсации его стоимости, не отказывалось. Компенсация стоимости строения ответчику не произведена, соглашение об его выкупной цене сторонами не достигнуто.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ (статья 9).

При таких обстоятельствах, разрешение вопроса об освобождении земельного участка без выплаты выкупной цены собственнику недвижимого имущества является преждевременным, и может повлечь невозможность оценки стоимости такого имущества ввиду его утраты и определения размера компенсации.

Учитывая, что требований о выплате выкупной цены в рамках настоящего дела ответчиком не заявлено ввиду того, что ответчик не согласен с результатами экспертизы, проведенной ЗАО “Независимая консалтинговая компания “СЭНК“ г. Казань по состоянию на 28 февраля 2008 г. в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости, вопрос о величине выкупной цены подлежит разрешению в самостоятельном, в том числе судебном порядке.

Кроме того, суд апелляционной инстанции признает обоснованным довод подателя апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции
о возложении на ответчика обязанности по сносу здания противоречит существу Указа Президента Республики Башкортостан N УП-374 от 2 июля 2003 г. и Постановления Администрации г. Уфы N 545 от 15 февраля 2005 г., поскольку указанные акты обязывают обеспечить снос построек на изымаемых земельных участках органы власти, а не собственников расположенных на них объектов недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права, апелляционная жалоба ликвидационной комиссии ЗАО ТД “Корвет“ - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23 апреля 2008 г. по делу N А07-17058/2007 отменить, апелляционную жалобу ликвидационной комиссии закрытого акционерного общества “Торговый дом “Корвет“ - удовлетворить.

Отказать открытому акционерному обществу “СтройПроектЦентр“ в удовлетворении заявленных требований об обязании ликвидационной комиссии закрытого акционерного общества “Торговый дом “Корвет“ освободить земельный участок, находящийся по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, д. 3 “а“ от объекта недвижимости.

Взыскать с открытого акционерного общества “СтройПроектЦентр“ в пользу ликвидационной комиссии закрытого акционерного общества “Торговый дом “Корвет“ расходы по государственной пошлине, уплаченной по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского
округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

судья

В.В.БАКАНОВ

Судьи:

М.В.ЧЕРЕДНИКОВА

М.Б.МАЛЫШЕВ