Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2008 по делу N А56-42019/2007 Основанием для удовлетворения требования о взыскании задолженности по арендной плате служит тот факт, что в силу статьи 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы не прекращается с момента расторжения договора.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 июня 2008 г. по делу N А56-42019/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 1) ООО “Дельта“ (регистрационный номер 13АП-4508/2008), 2) ООО “Нордик-Нева“ (регистрационный номер 13АП-4858/2008) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2008 г. по делу N А56-42019/2007 (судья Савинова Е.В.), принятое

по иску ООО “Нордик-Нева“

к ООО “Дельта“

о взыскании 1 503 280 руб.

при участии:

от истца: Фетисов А.В. доверенность от 23.07.2007 г., адвокат
Обухов С.Б. доверенность от 01.11.2007 г. N 249

от ответчика: Сергеев Д.Г. доверенность от 04.12.2007 г.

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Нордик-Нева“ (далее - ООО “Нордик-Нева“) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Дельта“ (далее - ООО “Дельта“) о взыскании 1 503 280 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.05.2007 г. по 11.08.2007 г.

Решением суда от 20.03.2008 г. с общества с ограниченной ответственностью “Дельта“ (ИНН 7840355481) в пользу Общества с ограниченной ответственностью “Нордик-Нева“ взыскано 816 888,01 руб. задолженности по договору субаренды от 01.05.2007 г., а также 10 333,59 руб. расходов по государственной пошлине; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

На решение суда поданы апелляционные жалобы, в которых ООО “Дельта“ просит решение от 20.03.2008 г. изменить, в иске ООО “Нордик-Нева“ отказать в полном объеме; ООО “Нордик-Нева“ просит решение от 20.03.2008 г. изменить в части, принять по делу новый судебный акт, взыскать с ООО “Дельта“ 1 503 280 руб. задолженности по арендной плате, а также расходы по уплате государственной пошлины.

По мнению ООО “Дельта“, при рассмотрении дела судом первой инстанции был установлен факт выполнения истцом ремонтных работ в помещении торгового комплекса, и период выполнения ремонтных работ исключен из периода оплаты, но при определении этого периода суд первой инстанции руководствовался документами, представленными ООО “Нордик-Нева“: договором N 1508 на выполнение строительных работ, заключенным 08.06.2007 г. с ООО “Алми-Строй“, локальной сметой на ремонт помещения и актом приемки выполненных ремонтных работ от 10.07.2007 г., в соответствии с которыми суд первой инстанции исключил из оплаты промежуток времени с 08.06.2007 г.
по 10.07.2007 г. При этом судом первой инстанции не были приняты во внимание обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на которые указывало ООО “Дельта“. Представленные истцом документы о выполнении ремонтных работ были составлены самим ООО “Нордик-Нева“ с участием ООО “Алми-Строй“ и их достоверность не была подтверждена никакими объективными доказательствами; акт приемки выполненных работ от 10.07.2007 г. также составлен истцом в произвольной форме, а не по форме КС, утвержденной Госстроем для сдачи строительных работ и обязательной к использованию строительными организациями.

Таким образом, по мнению ООО “Дельта“, представленные истцом документы не могут служить доказательством срока окончания проводимого ООО “Нордик-Нева“ ремонта именно 10.07.2007 г. и являться основанием для включения в период уплаты арендной платы интервала с 11 по 27 июля 2007 г.

Кроме того, ООО “Дельта“ полагает, что, так как торговая деятельность в помещении так и не была начата по вине ООО “Нордик-Нева“, то и период с 01.05.2007 г. по 08.06.2007 г. не подлежит оплате, поскольку деятельность субарендатора в этот период времени по вине ООО “Нордик-Нева“ оказалась экономически безрезультатной.

По мнению ООО “Нордик-Нева“, вывод суда первой инстанции о том, что проводимые ООО “Нордик-Нева“ ремонтные работы сделали невозможным для ответчика доступ в арендуемое им помещение, противоречит материалам дела, так как в соответствии с имеющимся в материалах дела планом арендуемых помещений вход в него был возможен не только по лестнице из общего холла на первом этаже здания, но и по лестнице, расположенной с обратной стороны здания, а также на грузовом лифте. Таким образом, все обязательства, закрепленные в пунктах 4.1.2, 4.1.5 договора субаренды от 01.05.2007 г., по обеспечению
субарендатору возможности круглосуточного пользования помещением в соответствии с условиями договора и непрепятствию субарендатору в какой-либо форме разрешенному использованию помещения, как полностью, так и частично, исполнены ООО “Нордик-Нева“ в полном объеме.

Кроме того, договор субаренды от 01.05.2007 г. был расторгнут ООО “Нордик-Нева“ не с 28.07.2007 г., а с 12.08.2007 г., о чем ответчик был уведомлен истцом письмом от 03.08.2007 г., поэтому задолженность по арендной плате должна быть взыскана с ответчика за период с 01 мая по 11 августа 2007 г.

В судебном заседании представители истца, ответчика поддержали изложенные в апелляционных жалобах доводы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО “Нордик-Нева“ (арендатор) и ООО “Дельта“ (субарендатор) был заключен договор от 01.05.2007 г. субаренды нежилого помещения общей площадью 674 кв. м, расположенного на втором этаже здания по адресу: Ленинградская область, город Гатчина, проспект 25 Октября, дом 42, литера Е, кадастровый номер 47-27-4/2002-293, для использования под торговые цели (торговлю аудио-, видео-, бытовой техникой и электроникой).

Согласно акту приема-передачи от 01.05.2007 г. арендатор передал, а субарендатор принял в аренду указанные нежилые помещения, общее состояние переданных помещений: косметический ремонт, помещения в отличном состоянии.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено право субарендатора разместить в объекте административные, складские, подсобные и торговые помещения.

Срок договора аренды - с момента подписания по 31.12.2007 г. включительно (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрена обязанность субарендатора выплачивать постоянную часть арендной платы на расчетный счет арендатора не позднее 23 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, на основании договора, размер ежемесячной арендной платы составляет с 01.05.2007 г. по 31.05.2007 г. 582 руб. в месяц (в том числе
НДС) за 1 кв. м; с 01.06.2007 и в дальнейшем - 700 руб. в месяц (в том числе НДС) за 1 кв. м.

В случае нарушения субарендатором существенных условий договора арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке (пункт 7.3 договора).

03.08.2007 г. ООО “Нордик-Нева“ направило в адрес ООО “Дельта“ уведомление, в котором предлагало до 10.08.2007 г. погасить имеющуюся задолженность по арендной плате. Этим же уведомлением истец сообщил ответчику о досрочном расторжении договора аренды с 12.08.2007 г. включительно в случае неперечисления ООО “Дельта“ задолженности в указанный в уведомлении срок.

Оставление ответчиком претензии от 03.08.2007 г. без ответа послужило основанием для обращения ООО “Нордик-Нева“ в арбитражный суд.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в период с 09.06.2007 г. по 10.07.2007 г. истцом на 1 этаже здания проводились ремонтные работы, которые препятствовали использованию ответчиком арендуемых на втором этаже здания помещений по их целевому назначению.

Актом от 02.07.2007 г., утвержденным Главным врачом ФГУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии в Ленинградской области и Гатчинском районе“, подтверждается невозможность использования арендованных ответчиком помещений для открытия магазина промышленных товаров в период осуществления отделочных работ на первом этаже здания ввиду загромождения входа в здание (торговый комплекс) строительным мусором и невозможности доступа посетителей на второй этаж, а также оседания в арендуемом помещении строительной пыли толстым слоем.

Апелляционным судом не принимается довод ответчика о том, что ремонтные работы в здании не были закончены истцом 10.07.2007 г. подписанием акта приемки работ от 10.07.2007 г. по договору с подрядной организацией, в связи с чем не подлежит взысканию арендная плата до момента прекращения истцом доступа в арендуемые помещения
02.08.2007 г. Суд первой инстанции обоснованно установил момент окончания препятствий к использованию арендуемых помещений под магазин, возникших по вине арендодателя, датой подписания акта приемки выполненных ремонтных работ от 10.07.2007 г., согласно которому арендодателем были закончены именно те работы, которые были рекомендованы к окончанию в акте от 02.07.2007 г. ФГУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии в Ленинградской области и Гатчинском районе“.

С учетом вышеустановленных обстоятельств суд первой инстанции правомерно в соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер взыскиваемой арендной платы путем исключения из периода взыскания период проведения истцом ремонта с 09.06.2007 г. по 10.07.2007 г.

Апелляционный суд находит необоснованным довод ответчика об освобождении субарендатора от внесения арендной платы за весь период занятия помещений, в том числе за май 2007 г., только по тому основанию, что торговая деятельность в арендуемых помещениях, приносящая доход, не была начата ООО “Дельта“ по вине ООО “Нордик-Нева“. В период с 01.05.2007 г. по 08.06.2007 г. и после окончания ремонтных работ 10.07.2007 г. для ответчика отсутствовали препятствия в использовании арендуемых помещений по целевому назначению. При этом в договоре субаренды от 01.05.2007 г. не предусмотрено условие об освобождении субарендатора от внесения арендной платы в подготовительный период до начала осуществления им торговой деятельности.

В то же время апелляционным судом не принимается довод истца о том, что ремонтные работы на первом этаже здания не препятствовали субарендатору использовать арендованные помещения как таковые вследствие наличия доступа в помещения субарендатора через другой вход или грузовой лифт.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, в период проведения отделочных работ на первом этаже имелись препятствия в использовании помещения для осуществления торговой деятельности (как розничной, так и оптовой) в связи с невозможностью доступа посетителей и оседания в помещениях строительной пыли. Использование же помещений только для целей хранения имущества субарендатора не предусмотрено договором от 01.05.2007 г. Возможное использование помещений, в том числе как складские, административные, подсобные, обусловлено указанной в пункте 1.1 договора целью использования помещений под торговлю ауди-, видео-, бытовой техникой и электроникой.

Судом первой инстанции арендная плата взыскана по состоянию на момент расторжения договора субаренды, который определен судом с учетом представленного в материалы дела уведомления истца от 23.07.2007 г. в адрес ответчика (л.д. 27), в котором истец уведомил субарендатора о досрочном расторжении договора субаренды от 01.05.2007 г. с 28 июня 2007 г. Представленное истцом уведомление от 03.08.2007 г. о расторжении договора субаренды с 12.08.2007 г. оценивается судом как повторное.

Поскольку истцом не было заявлено о фальсификации уведомления от 23.07.2007 г. в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно принял уведомление от 23.07.2007 г. в качестве допустимого доказательства.

Вместе с тем в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по внесению арендной платы не прекращается с момента расторжения договора.

Учитывая заявление ответчика и представленное в материалы дела обращение ответчика в УВД Гатчинского района о том, что фактически доступ ООО “Дельта“ в арендуемые помещения
был прекращен истцом 02.08.2007 г., арендная плата подлежит взысканию по 01.08.2007 г. включительно, так как в период с 11.07.2007 г. по 01.08.2007 г. для ответчика не было препятствий в пользовании помещениями.

Согласно расчету апелляционного суда и в соответствии со статьями 309, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации взысканию подлежит арендная плата в сумме 892 984 руб. 79 коп.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2008 г. по делу N А56-42019/2007 изменить.

Взыскать с ООО “Дельта“ (ИНН 7840355481) в пользу ООО “Нордик-Нева“ 892 984 руб. 79 коп. задолженности, 11 295 руб. 79 коп. расходов по госпошлине по иску и 111 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

В остальной части иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

СТАРОВОЙТОВА О.Р.

Судьи

ГОРБИК В.М.

ПОЛУБЕХИНА Н.С.