Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2008 по делу N А56-35883/2007 Исходя из положений статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ, расторжение договора аренды нежилого помещения, влекущее такое серьезное последствие, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестной стороне данной сделки в случае, когда все другие средства исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 апреля 2008 г. по делу N А56-35883/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Фокиной Е.А.

судей Зотеевой Л.В., Шульга Л.А.

при ведении протокола судебного заседания: Трушиным В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2935/2008) ООО “Синкопа Трейд“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2008 года по делу N А56-35883/2007 (судья Г.Н.Томпакова), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО “СИНКОПА ТРЕЙД“

о взыскании 24 592 руб. 79 коп., расторжении договора, выселении

при участии:

от истца: Хомякова Ю.Н., доверенность N 31654-42 от
25.12.2007 года

от ответчика: Соловьев Ю.Г., доверенность б/н от 04.02.2008 года

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - истец, КУГИ Санкт-Петербурга) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью “Синкопа Трейд“ (далее - ответчик, Общество) 24 592,79 руб., в том числе - 15 156,73 руб. задолженности по договору аренды от 04.03.2002 г. N 15-А005434 за периоды с 01.01.2006 по 31.01.2006 и с 01.04.2006 по 30.04.2006, пени за просрочку платежа в сумме 9 436,06 руб. за период с 11.01.2006 по 06.04.2007, расторжении договора аренды от 04.03.2002 N 15-А005434 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Посадская улица, дом 17, литера А, пом. 26-Н.

Решением суда от 31.01.2008 с ООО “Синкопа Трейд“ в пользу КУГИ Санкт-Петербурга взыскано 15 156,73 руб. задолженности по договору аренды, пени за просрочку платежа уменьшены судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 2000 руб., расторгнут договор аренды от 04.03.02 г. N 15-А005434 и ответчик выселен из занимаемого нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Посадская, дом 17, литера А, пом. 26-Н.

Не согласившись с решением суда, ООО “Синкопа Трейд“ подало апелляционную жалобу, в которой ответчик просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт, отказав КУГИ Санкт-Петербурга в заявленных требованиях.

По мнению ответчика, судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Общество указывает, что на момент вынесения решения им была в полном объеме погашена задолженность по арендной плате и пени платежным поручением от 18.01.2008.

Ответчиком в подтверждение доводов апелляционной жалобы в судебном
заседании 17.04.2008 представлен оригинал платежного поручения N 9 от 18.01.2008 на сумму 24 592,79 руб.

Апелляционным судом назначена сверка расчета задолженности по арендной плате.

В судебном заседании 24.04.2008 представитель ответчика настаивал на апелляционной жалобе, полагает, что у Общества вообще отсутствует задолженность, поскольку оплата за январь 2006 года произведена платежным поручением N 227 от 22.12.2005, а за апрель 2006 года - платежными поручениями N 32 от 03.03.06, N 56 от 31.03.06 и N 68 от 10.05.06, о чем было сообщено Обществом КУГИ Петроградского района Санкт-Петербурга.

Представитель истца не отрицал поступление платежа по платежному поручению от 18.01.2008 N 9, пояснив, что в связи с неправильным оформлением всех реквизитов платежного поручения (не заполнены поля 104, 105) сумма платежа поступила на субсчет КУГИ 28.02.2008 по внебанковской операции N 100203.

По мнению представителя истца, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду нарушения ответчиком условий договора.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Судом установлено и подтверждается материалами дела заключение между КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО “Синкопа Трейд“ (арендатор) договора аренды от 04.03.2002 N 15-А005434 нежилого помещения площадью 187,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Посадская улица, дом 17, литера А, пом. 26-Н.

Поскольку арендатором не выполнены обязательства по своевременному внесению арендных платежей (раздел 3 договора), КУГИ Санкт-Петербурга обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разделом 3 договора установлены порядок, размер и сроки внесения арендной платы. Ответственность арендатора в виде уплаты пеней за несвоевременное и неполное внесение платежей в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки предусмотрена в пункте 4.9 договора.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, задолженность
по арендной плате за январь 2006 года в размере 7 577,10 руб. образовалась в результате неуплаты ответчиком разницы между установленным с 01.01.2006 новым размером арендной платы и размером арендной платы, действующим до 01.01.2006.

Материалами дела подтверждается направление 30.12.2005 КУГИ Санкт-Петербурга в адрес Общества Уведомления от 23.12.05 N 327/5434 об изменении арендной платы за объект нежилого фонда.

Пунктом 1 Уведомления, со ссылкой на пункт 2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 N 1958, Общество ставилось в известность о том, что размер арендной платы за пользование объектом с 01 октября 2006 г. составляет 151.662 у.е. за 1 кв. м с учетом НДС. Плата за аренду объекта - 6027.916 у.е., НДС - 1085.025 у.е.

В пункте 2 Уведомления КУГИ рассчитал график ежемесячных платежей арендной платы, начиная с 01 января 2006 г., с учетом повышенного с 01 октября 2006 г. размера арендной платы.

Согласно пункту 4 Уведомления арендную плату за период с 01.01.2006 по 31.01.2006 надлежало перечислить не позднее 31.01.2006.

Между тем постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 N 1958 “О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург“ официально опубликовано в Информационном бюллетене Администрации Санкт-Петербурга N 3 только 30.01.2006 и, в силу пункта 1.7 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 N 173, вступило в силу с 30.01.2006.

Следовательно, утвержденный постановлением N 1958 Порядок определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, вступил в силу с 30.01.2006.

При изложенных обстоятельствах у КУГИ не имелось правовых оснований требовать уплаты арендной платы за занимаемое ответчиком нежилое помещение в
увеличенном размере с 01.01.2006.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Поскольку в рассматриваемом случае по состоянию на 01.01.2006 нормативный правовой акт Санкт-Петербурга, устанавливающий новый размер арендной платы, не был опубликован и не вступил в законную силу, у КУГИ не имелось оснований для установления нового размера арендной платы с 01.01.2006.

В постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 N 1958 не указано, с какой даты начинают действовать новые ставки и коэффициенты для определения арендной платы.

В рассматриваемом случае сам арендодатель установил новый размер арендной платы с 01 октября 2006 года (пункт 1 Уведомления N 327/5434).

Установление графика уплаты арендной платы с 01.01.2006 означает фактическое распространение действия увеличенного размера арендных платежей на весь 2006 год, что противоречит пункту 1 Уведомления.

Довод представителя истца о поэтапном увеличении арендной платы признается апелляционной инстанцией несостоятельным.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о недоказанности КУГИ Санкт-Петербурга возникновения у ООО “Синкопа Трейд“ обязательства по уплате арендной платы за период 01.01.2006 по 31.01.2006 в сумме 7 577,10 руб. и соответствующих пеней.

Исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.04.2006 по 30.04.2006 в сумме 7 576,87 руб. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

С февраля 2006 года ответчик
уплачивал арендную плату в соответствии с установленным Уведомлением N 327/5434 графиком и размером арендных платежей.

За период с 01.04.2006 по 30.04.2006 ставка платежа составляла 1576.342 у.е. по курсу 35.0000.

Согласно расчету истца, задолженность по арендной плате за указанный период составила 7 576,87 руб.

Между тем, как следует из представленного Обществом письма, полученного Управлением (агентством) недвижимого имущества Петроградского района 22.06.2006, Общество просило арендодателя зачесть платеж, перечисленный платежным поручением N 32 от 03.03.2006 на сумму 80036 руб., в качестве частичной оплаты за апрель 2006 г. (24636,49 руб.). Доплата за апрель была произведена платежным поручением N 56 от 31.03.2006 на сумму 22958,68 руб. и платежным поручением N 68 от 10.05.06 на сумму 7576,9 руб., что составило 55172 руб.

Об отсутствии задолженности за период 01.04.2006 - 30.04.2006 свидетельствует и то обстоятельство, что этот период был первоначально включен в претензию от 23.05.2006 N 1771-15пр. В последней претензии, на которую ссылается истец в исковом заявлении (от 12.12.2006 N 3819-15пр.) по состоянию на 12.12.2006 за Обществом числится задолженность по арендной плате за 2006 год за периоды 01.01 - 31.01, 01.10 - 31.12. Задолженность по арендной плате за апрель 2006 года по состоянию на 12.12.2006 в названной претензии не указана.

Кроме того, Актом сверки платежей от 16.04.2008 подтверждается перечисление платежным поручением от 18.01.2008 N 9 суммы иска - 24 592,79 руб.

Факт зачисления платежа на субсчет КУГИ 28.02.2008 не влияет на признание исполненной обязанности по уплате арендной платы с момента списания банком с расчетного счета плательщика суммы платежа, то есть до вынесения судом решения по делу.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Частью третьей статьи 619 ГК РФ предусмотрено специальное правило, в соответствии с которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу приведенных правовых норм расторжение договора, влекущее такие наиболее серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В данном случае истец не доказал наличие у ООО “Синкопа Трейд“ задолженности по арендной плате за спорные периоды (январь, апрель 2006 года), кроме того, ответчик с целью урегулирования конфликтной ситуации до момента рассмотрения судом спора перечислил сумму иска.

С учетом изложенного апелляционная инстанция не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ и относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь частью 2 статьи 269, пунктом 2 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 января 2008 года по делу N А56-35883/2007 отменить.

В удовлетворении заявленного КУГИ Санкт-Петербурга требования отказать.

Взыскать с КУГИ Санкт-Петербурга в пользу ООО “Синкопа Трейд“ расходы по госпошлине в размере 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

ФОКИНА Е.А.

Судьи

ЗОТЕЕВА Л.В.

ШУЛЬГА Л.А.