Решения и постановления судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2008 по делу N А56-60347/2005 Основанием для отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка является непредставление допустимых с позиции статьи 14 Федерального закона “О государственном земельном кадастре“ доказательств прекращения существования спорного земельного участка на дату заключения договора купли-продажи.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 февраля 2008 г. по делу N А56-60347/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Кашиной Т.А., Мельниковой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Баймухаметовой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-8707/07, 9306/07) ЗАО “Русь-Авто“, КУГИ Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-60347/2005 (судья С.Т.Астрицкая), принятое

по иску ЗАО “Русь-Авто“

к 1 - ООО “Арго“, 2 - Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации “Российский фонд федерального имущества“, 3 - Управлению Федерального казначейства по Санкт-Петербургу

3-и
лица: 1 - КУГИ Санкт-Петербурга, 2 - Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, 3 - Комитет по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга, 4 - Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Управление Роснедвижимости) по Санкт-Петербургу, 5 - Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга, 6 - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга

о применении последствий ничтожной сделки

при участии:

от истца: представителей по доверенностям Балашовой Г.А., Еремина К.С.

от ответчиков: 1 - представителя по доверенности Гагаева В.П.

2 - представителя по доверенности Сафроновой Н.Н.

3 - представителя по доверенности Черкесовой Д.Н.

От 3 лиц: 1 - представителя по доверенности Хомяковой Ю.Н.

2 - представителя по доверенности Черновой В.О.

3, 4, 5 - не явились (извещены)

6 - представителя по доверенности Ни Л.В.

установил:

закрытое акционерное общество “Русь-Авто“ (далее - ЗАО “Русь-Авто“) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка площадью 3748 кв. м с кадастровым номером 78:3170:45, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. Ж, в виде возврата земельного участка в собственность государства, а также признании незаконными действий Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ ФРС по СПб и ЛО) по регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок к
обществу с ограниченной ответственностью “Арго“ (далее - ООО “Арго“) и аннулировании записи по регистрации права собственности ООО “Арго“ на земельный участок.

К участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО “Арго“, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ СПб), ГУ ФРС по СПб и ЛО, Комитет по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга (далее - КГиА СПб), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Санкт-Петербургу (далее - Управление Роснедвижимости), Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация), Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ СПб).

Определением от 16.05.2006 г. удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве второго ответчика Северо-Западного межрегионального отделения Российского фонда федерального имущества. Определением от 18.07.2006 г. указанный ответчик заменен на Специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации “Российский фонд федерального имущества“ (далее - СГУ РФФИ).

Решением от 29.05.2007 г. в иске отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из положений ст. 617 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей сохранение договора аренды в силе при изменении сторон, придя к выводу об отсутствии у истца статуса заинтересованного лица для заявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в порядке, предусмотренном ст. 166 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, суд указал на односторонний характер реституции, заявленной истцом. Отклоняя требование об оспаривании действий ГУ ФРС по СПб и ЛО, суд исходил из недоказанности факта нарушения законодательства регистрирующим органом при совершении государственной регистрации, приняв в качестве доказательства существования земельного участка с кадастровым N 78:3170:45 выписку из государственного земельного кадастра от 28.04.2007 г.

В апелляционных жалобах, поданных ЗАО “Русь-Авто“ и КУГИ СПб, истец и третье лицо просят решение отменить и исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ЗАО “Русь-Авто“ указало на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, к которым относит снятие с кадастрового учета земельного участка, являющегося предметов договора купли-продажи. В подтверждение данного обстоятельства истец сослался на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.2005 г. по делу N А56-24367/2004 и письмо Управления Роснедвижимости по СПб N 2318 от 11.07.2005 г. Истец оспаривает вывод суда о существовании земельного участка с кадастровым N 78:7:3170:45, полагая его противоречащим п. 3 ст. 17 Федерального закона от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре“ и считая, что выписка из государственного земельного кадастра от 28.04.2007 г. не может являться допустимым доказательством существования земельного участка как объекта гражданских прав. Ненормативный акт уполномоченного государственного органа, определивший границы земельного участка площадью 3748 кв. м, признан недействительным решением
Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2005 г. по делу N А56-24367/2004, в связи с чем, по мнению подателя жалобы, земельный участок с кадастровым N 78:3170:1045 не может признаваться прошедшим кадастровый учет.

КУГИ СПб в апелляционной жалобе дополнительно к доводам ЗАО “Русь-Авто“ указал на нарушение судом п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, выразившееся в неприменении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции по своей инициативе.

ООО “Арго“ представило отзыв на апелляционные жалобы, в которых доводы жалоб отклонило, считая жалобы необоснованными. Остальные лица отзывы на жалобы не представили.

При проверке в апелляционном порядке законности и обоснованности решения апелляционный суд с учетом доводов ЗАО “Русь-Авто“, изложенных в дополнении в апелляционной жалобе, пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения по основаниям, предусмотренным п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исходя из предмета исковых требований и положений ст. 166, 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со ст. 33 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ денежные средства от приватизации федерального имущества подлежат перечислению в федеральный бюджет.

Определением от 12.11.2007 г. апелляционный суд с согласия истца к участию в деле в качестве ответчика привлек Управление
Федерального казначейства по Санкт-Петербургу и приступил к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между КУГИ СПб и ЗАО “Русь-Авто“ заключен договор аренды N 15-ЗК001153, объектом которого является земельный участок с кадастровым N 78:3170:1054, общей площадью 694 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, пр. Профессора Попова, у дома N 23.

Участок предоставлен для использования под размещение стоянки автомобилей сотрудников предприятия на срок до 18.11.2005 г.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2005 г. по делу N А56-24367/2004 признано недействительным Распоряжение КГА СПб от 16.12.2003 г. N 1012 “Об утверждении границ землепользования“ в части утверждения ООО “Арсиной“ (правопредшественник ООО “Арго“) границы земельного участка N 1 площадью 3748 кв. м; признаны незаконными действия КЗРиЗ СПб по аннулированию кадастрового учета земельного участка (кадастровый N 78:3170:1054) площадью 694 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, у дома N 23, с обязанием КЗРиЗ СПб совершить необходимые действия по восстановлению присвоенного 20.08.2002 г. кадастрового номера 78:3170:1054 земельному участку площадью 694 кв. м.

Письмом N 2318 от 11.07.2005 г. Управление Роснедвижимости уведомило ЗАО “Русь-Авто“ о снятии 05.07.2005 г. с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 78:3170:45 и одновременном восстановлении кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054.

31.08.2005 г. между
ООО “Арго“ и СГУ РФФИ заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 3748 кв. м с кадастровым N 78:3170:45, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. Ж; переход права собственности зарегистрирован УФРС по СПб и ЛО, и ООО “Арго“ выдано свидетельство о праве собственности серии 78АА N 549178 от 01.12.2005 г.

Полагая свое право на дальнейшее заключение договора аренды нарушенным, ЗАО “Русь-Авто“ обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе судебного разбирательства КУГИ СПб, являясь третьим лицом, заявил самостоятельные требования относительно предмета спора и просил признать недействительным заключенный между СГУ РФФИ и ООО “Арго“ договор купли-продажи земельного участка N 603-ЗФ от 31.08.2005 г.; обязать ООО “Арго“ возвратить земельный участок площадью 3748 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. Ж (кадастровый N 78:3170:45) в государственную собственность; обязать СГУ РФФИ возвратить ООО “Арго“ 3 492 976 руб. 67 коп.

В обоснование недействительности сделки КУГИ СПб сослался на письмо Управления Роснедвижимости N 2318 от 11.07.2005 г. о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым N 78:3170:45 и указал на несоответствие договора купли-продажи N 603-ЗФ от 31.08.2005 г. ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый
учет.

УФК по Санкт-Петербургу, ООО “Арго“ и СГУ РФФИ представили отзывы, в которых иск не признали.

Представитель ГУ УФР по СПб и Ленинградской области возражала против удовлетворения требований ЗАО “Русь-Авто“ и КУГИ СПб, сославшись на отсутствие в действиях регистрирующего органа нарушения Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Представитель в судебном заседании пояснила, что государственная регистрация перехода права собственности к ООО “Арго“ была приостановлена в связи с получением сведения о прекращении кадастрового учета земельного участка с кадастровым N 78:3170:45 и совершена после получения ответа Управления Роснедвижимости по Санкт-Петербургу N 4192 от 22.11.2005 г. о восстановлении по состоянию на 22.11.2005 г. кадастрового учета земельного участка с кадастровым N 78:3170:45.

Представитель КЗРиЗ СПб согласилась с требованиями ЗАО “Русь-Авто“ и КУГИ СПб.

Извещенные о времени и месте судебного разбирательства КГА СПб, Управление Роснедвижимости и Администрация представителей в судебное заседание не направили.

Исследовав материалы дела, представленные доказательства и выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд признал требования ЗАО “Русь-Авто“ и КУГИ СПб не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Статья 1 Федерального закона N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре“ раскрывает содержание понятия
государственного кадастрового учета земельных участков как описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельный участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономические оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Под кадастровым номером земельного участка, который в обязательном порядке должен быть внесен в Реестр для каждого земельного участка, понимается уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета в соответствии с процедурой, установленной российским законодательством, и сохраняется, пока данный земельный участок существует как единый объект зарегистрированного права.

Согласно п. 1, 3 ст. 14 Федерального закона “О государственном земельном кадастре“ Единый государственный реестр содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Учитывая указанные нормы, по правилам ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ факт существования земельного участка с кадастровым номером 78:3170:45 может быть подтвержден только выпиской из Единого государственного реестра земель.

В материалах дела (т. 2, л.д. 46 - 48) имеется выписка из государственного
земельного кадастра, которая подтверждает право ООО “Арго“ на земельный участок площадью 3748 кв. м с кадастровым N 78:3170:45. Обстоятельства, связанные с формированием земельного участка с кадастровым N 78:3170:45, изложены в письме Управления Роснедвижимости по Санкт-Петербургу N 4192 от 22.11.2005 г. 15.01.2004 г. в соответствии с распоряжением КУГИ СПб от 12.05.1995 г. N 255р прошел государственный учет с кадастровым N 78:3170:45 земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. Ж, площадью 3748 кв. м, сформированный в результате изменения границ и площади земельных участков, прошедших ранее кадастровый учет с кадастровыми номерами 78:3170:2002, 78:3170:2009 для оформления краткосрочной аренды. Кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 78:3170:2002 и 78:3170:2009 прекращен в установленном порядке, поскольку они вошли в состав сформированного земельного участка с кадастровым N 78:3170:45. 05.07.2005 г. по заявке КЗРиЗ СПб на основании заявления Управления (агентства) недвижимого имущества Петроградского района от 31.03.2005 г. N 689 и Соглашения КУГИ СПб и ООО “Арсиной“ был ошибочно прекращен кадастровый учет не земельного участка с кадастровым N 78:3170:2009, а земельного участка с кадастровым N 78:3170:45. По состоянию на 22.11.2005 г. кадастровый учет земельного участка с кадастровым N 78:3170:45 восстановлен. При этом допустимых доказательств временного прекращения кадастрового учета (соответствующей выписки) письмо не содержит и в материалах дела не имеется.

Данное письмо об обстоятельствах формирования земельного участка с кадастровым N 78:3170:45 не содержит ссылок на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2005 г. по делу N А56-24367/2004. Кроме того, само решение не обязывает управление Роснедвижимости аннулировать или прекратить государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым N 78:3170:45.

На дату обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением и на дату разрешения спора земельный участок с кадастровым N 78:3170:45 существует как объект гражданских прав. Допустимых с позиции ст. 14 Федерального закона “О государственном земельном кадастре“ доказательств прекращения существования спорного земельного участка на дату заключения договора купли-продажи в материалах дела не имеется. Письма Управления Роснедвижимости от 06.07.2005 г. N 2277 и от 11.07.2005 г. N 2318 допустимыми доказательствами не являются.

В материалах дела (т. 3, л.д. 9 - 11) имеется выписка из государственного земельного кадастра от 24.07.2007 г. N 8957 о праве аренды ЗАО “Русь-Авто“ на срок по 18.11.2005 г. земельного участка с кадастровым N 78:3170:1054.

Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды земельного участка N 15-ЗК001153 от 03.12.2002 г. установлен срок действия договора с 29.12.2005 г. по 19.11.2015 г. и изменена величина квартальной арендной платы.

Поскольку ЗАО “Русь-Авто“ является арендатором земельного участка, смена собственника в силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ не является основанием для изменения или расторжения договора. У истца не имеется правового интереса в предъявлении иска и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Установленные п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ последствия недействительности сделки не предусматривают в качестве последствий признание действий регистрирующего органа незаконными. Кроме того, ГУ ФРС СПб и ЛО, действия которого оспариваются, указано истцом в качестве третьего лица. Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства свидетельствуют об отсутствии нарушения при совершении государственной регистрации права собственности ООО “Арго“ на земельный участок.

Обстоятельства, указанные ЗАО “Русь-Авто“ в исковом заявлении в качестве основания исковых требований, свидетельствуют о неверно выбранном способе судебной защиты. В соответствии со ст. 21 Федерального закона “О государственном земельном кадастре“ в случаях, если существует основание полагать, что исправление технических ошибок, имеющих существенное юридическое значение, может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре, такое исправление осуществляется на основании решения суда, арбитражного суда.

Единственным основанием недействительности договора купли-продажи КУГИ СПб указал на отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка, являющегося объектом купли-продажи. Данное обстоятельство опровергнуто выпиской от 28.04.2007 г. N 7793. Земельный участок с кадастровым N 78:3170:45 сформирован и прошел кадастровый учет 15.01.2004 г., с указанной даты и по настоящее время существование земельного участка как объекта государственного учета в установленном порядке не прекращено. При таких обстоятельствах оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным и применения последствий недействительности сделки не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-60347/2005 отменить.

В иске отказать.

Самостоятельные требования КУГИ Санкт-Петербурга оставить без удовлетворения.

Расходы по госпошлине отнести на ЗАО “Русь-Авто“ и КУГИ Санкт-Петербурга.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ПОЛУБЕХИНА Н.С.

Судьи

КАШИНА Т.А.

МЕЛЬНИКОВА Н.А.