Решения и определения судов

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2009 N 05АП-3207/2008 по делу N А24-2677/2008 По делу о взыскании задолженности в виде арендной платы по договору аренды, пени за просрочку оплаты арендных платежей.

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 марта 2009 г. N 05АП-3207/2008

Дело N А24-2677/2008

Резолютивная часть постановления оглашена “26“ февраля 2009 г.

Полный текст изготовлен “05“ марта 2009 г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: С.В. Шевченко, Н.А. Скрипки

при ведении протокола секретарем судебного заседания С.В. Лотоцкой

при участии: стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО “Единая городская недвижимость“

на решение от 19 ноября 2008 года по делу N А24-2677/2008

Арбитражного суда Камчатской области судьи Ж.П. Алексеевой

по иску МУП Петропавловск-Камчатского городского округа “Богородское озеро“

к индивидуальному предпринимателю Лазебному М.В.

при участии третьих лиц: Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

о взыскании 4
735 151,78

установил:

МУП “Богородское озеро“ обратился в суд с иском о взыскании с ИП Лазебного М.В. 1 549 686,04 руб., из них 263 888,64 руб. основного долга по арендной плате и 1 285 797,40 руб. пени за просрочку оплаты арендных платежей.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец увеличил исковые требования и просил взыскать с ответчика 4 735 151,78 руб., в том числе: сумма основного долга до 806 326,40 рублей, пени - 3 928 825,38 рублей

Определением от 09 октября 2008 года суд привлек к участию в деле Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 19.11.2008 Арбитражный суд Камчатского края в удовлетворении исковых требований отказал.

Истец, не согласившись с данным решением, обжаловал его в апелляционной порядке, указав в жалобе, что суд необоснованно признал договор аренды незаключенным.

По мнению заявителя из материалов дела следует, что в аренду было передано все здание, а не его отдельные помещение, в связи с чем в договоре стороны не указывали номера нежилых помещений на поэтажном плане. Оснований полагать, что из условий договора, расчета арендной платы и акта приема-передачи невозможно установить какое имущество является объектом аренды, у суда не было.

Заявитель считает, что суд не учел пояснения ответчика, согласно которым он не оспаривает, что использовал арендуемое имущества, но не производит оплату арендных платежей, поскольку считает, что истец обязан произвести ему зачет средств, затраченных на капитальный ремонт объекта.

Одновременно с подачей апелляционной жалобы МУП Петропавловск-Камчатского городского округа “Богородское озеро“ заявило ходатайство о процессуальном правопреемстве в связи с реорганизацией предприятия
в порядке приватизации в ОАО “Единая городская недвижимость“.

В соответствии со статьей 48 АПК РФ В случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Как следует из постановления главы Петропавловск-Камчатского городского округа N 3111 от 22.10.2008, а также Устава общества, утвержденного приказом Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа N 1152 от 23.10.2008, ОАО “Единая городская недвижимость“ создано путем преобразования МУП “Богородское озеро“ и является его правопреемником.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции удовлетворяет ходатайство заявителя, производит замену истца МУП “Богородское озеро“ на ОАО “Единая городская недвижимость“ в порядке правопреемства.

В судебное заседание участники процесса не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции рассмотрел жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Решение проверяется в порядке статей 268 - 271 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Петропавловс-Камчатского городского округа (далее - Комитет) и ИП Лазебный был подписан договор аренды N 3995 нежилых помещений, общей площадью 474,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 28.

Согласно п. 2.1. данного договора местоположение арендуемых помещений указывается в приложении к договору, являющихся его неотъемлемой частью.

При отсутствии приложений договор считается недействительным.

Срок действия договора стороны установили с 01.04.2005 по 28.02.2006.

В силу п. 3.1. договора размер арендной платы в месяц определяется по расчету, являющемуся неотъемлемой частью
договора и на момент заключения договора составляла 32 986 рублей 08 копейки в месяц, без учетом налога на добавленную стоимость. Платежи вносятся арендатором самостоятельно в текущем месяце до 15 числа.

В соответствии с пунктом 5.2. договора в случае невнесения арендатором арендных платежей в установленные сроки, начисляется пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ставка арендной платы и сроки ее действия утверждаются органом местного самоуправления и в случае изменения ставок арендной платы, Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Постановлением главы г. Петропавловск-Камчатского N 561 от 30.05.2005 ставка арендной платы была увеличена и составила 550 рублей в год за 1 кв. м.

Руководствуясь данным постановлением, стороны внесли изменения в договор, подписав приложение к договору - расчет арендной платы, установив с 01.07.2005 размер арендной платы 100 790,80 рублей в месяц.

Дополнительным соглашением от 08.11.2005 стороны внесли изменения в договор аренды N 3995, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции “Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду здание, являющееся объектом культурного наследия местного значения“

В соответствии с приказом Комитета по управлению имуществом Петропавловск - Камчатского городского округа N 173 от 06.03.2007 “О закреплении недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения“ арендуемые ответчиком помещения были закреплены на праве хозяйственного ведения за МУП Петропавловск-Камчатского городского муниципального образования “Богородское озеро“ и переданы последнему по акту приема-передачи N 48/X-07 от 12.03.2007.

Право хозяйственного ведения зарегистрировано в установленном порядке, о чем 19.04.2007 выдано свидетельство серии 41-АБ N 010090.

В соответствии с приказом Комитета N 621 от 26.07.2007 МУП Петропавловск-Камчатского городского муниципального образования “Богородское озеро“
переименовано в МУП Петропавловск-Камчатского городского округа “Богородское озеро“

Соглашением N 300-УС от 30.06.2008 Комитет передал истцу прав требования к ИП Лазебному по договору аренды N 3995 о взыскании арендной платы в размере 905 284,64 рублей, а также пени до момента фактической выплаты задолженности.

Учитывая, что ответчик не выплатил задолженности по аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды является незаключенным, поскольку из его содержания невозможно установить объект аренды.

При этом суд первой инстанции указал, что дополнительным соглашением от 08.11.2005 стороны изменив редакцию пункта 2.1. договора, не указали адрес, площадь арендуемых помещений.

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции ошибочными, противоречащими материалам дела.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу, что в договоре N 3995, с учетом дополнительного соглашения от 08.11.2005 содержится недостаточно данных, позволяющих определить имущество, передаваемое в аренду, отсутствуют сведения о размере площади арендуемых помещений и их местонахождении.

Вместе с тем, суд не учел приложения к договору
N 3995 (расчет арендной платы и акт приема-передачи), из которых следует, что арендуемое здание, расположено по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 28, и его площадь составляет 474,70 кв. м. В акте и расчете арендных платежей указана этажность здания, площадь арендуемых помещений каждого этажа.

На момент заключения договора N 3995 эти данные были отражены в пункте 2.1. договора, то есть стороны согласовали условие о предмете аренды, которое не вызывало сомнения.

Из технического паспорта от 18.06.2004 следует, что здание по ул. Ленинская, 28 имеет общую площадь 474,70, два этажа и подвал. Иного здания, расположенного по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 28 и имеющего те же параметры, не имеется.

При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности все доказательства, представленные сторонами, исходя из буквального толкования условий договора, суд апелляционной инстанции считает, что предмет аренды определен и договор аренды N 3995 от 01.04.2005 является заключенным.

Суд апелляционной инстанции считает, что истец является заинтересованным лицом, имеющим право на взыскание задолженности по арендной плате, поскольку соглашение N 300-УС от 30.06.2008 соответствует требованиям ст. ст. 432, 383, 384 ГК РФ, доводы ответчика в данной части отклоняются судом

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения недопустим.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо обязано доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований.

В материалы не представлены доказательства исполнения ответчиком своей обязанности по уплате арендных платежей за период с 01.07.2005 по 28.02.2006.

В связи с этим требования истца о взыскании задолженности являются обоснованными.

Согласно статье 452 ГК РФ изменение в договор вносятся в той же форме,
что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В договоре аренды N 3995 стороны предусмотрели возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке. При этом, стороны не установили порядок оформления данных изменений.

Первоначальный расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой частью договора аренды, был составлен в форме одного документа, подписанного обеими сторонами.

Расчет арендной платы от 01.07.2005 также составлен в форме одного документа, подписанного обеими сторонами.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом соблюден установленный законом порядок внесения изменений в договор аренды, изменения в части увеличения размера арендной платы признаются заключенными и обязательными для исполнения сторонами договора.

Проверив расчет, подлежащей взысканию задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции находит его обоснованным и правильным.

Исковые требования в части взыскании 806 326,40 рублей задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованными и не имеющими значения для дела доводы ответчика, о том, что истец должен возместить ему денежные средства, затраченные на капитальный ремонт здания, путем зачета их в счет арендных платежей.

В статье 616 ГК РФ предусмотрены права арендатора, осуществившего капитальный ремонт арендуемого имущества.

В договоре аренды N 3995 не установлен порядок зачета арендодателем арендной платы в случае осуществления арендатором капитального ремонта. Встречные исковые требования ответчиком в рамках настоящего дела не предъявлялись.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по уплате
арендных платежей, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание период просрочки, проверив правильность расчета пени согласно условиям договора, признал правомерным требование истца о взыскании пени.

Руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что взысканию подлежит пени в размере 80 000 рублей.

В соответствии со ст. ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) размер государственной пошлины при цене иска 4 735 151,78 рублей составляет 35 175,76 рублей.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Камчатской области от 19 ноября 2008 года по делу N А24-2677/2008 отменить.

Исковые требования ОАО “Единая городская недвижимость“ к индивидуальному предпринимателю Лазебный М.В. удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу открытого акционерного общества “Единая городская недвижимость“ 906 812(девятьсот шесть тысяч восемьсот двенадцать) рублей 33 (тридцать три) копейки, в том числе 806 326 (восемьсот шесть тысяч триста двадцать шесть) 40 (сорок) копеек задолженности по арендной плате, 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей пени за просрочку арендных платежей, 19 485 (девятнадцать тысяч четыреста восемьдесят пять) рублей 93 (девяноста три) копейки расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска, 1000 (одну тысячу) рублей за подачу апелляционной жалобы.

Выдать исполнительный лист.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в доход федерального бюджета 15 689 (пятнадцать тысяч шестьсот восемьдесят девять) рублей 83 (восемьдесят три) копейки государственной пошлины за подачу иска.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

И.Л.ЯКОВЕНКО

Судьи

С.В.ШЕВЧЕНКО

Н.А.СКРИПКА