Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.01.2009 по делу N А65-7158/2008 Суд отказал в удовлетворения иска о взыскании арендных платежей, поскольку при отсутствии в договоре аренды индивидуализирующих признаков нежилых помещений условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 января 2009 г. по делу N А65-7158/2008

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “БАСКО“, город Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от “30“ июля 2008 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от “10“ октября 2008 года по делу N А65-7158/2008,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью “БАСКО“, город Казань, к обществу с ограниченной ответственностью “Торговый дом “Русьимпорт-Казань“, город Казань,

о взыскании 530986 рублей 42 копеек,

установил:

закрытое акционерное общество “БАСКО“ (далее - общество) обратилось в Арбитражный
суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Торговый дом “Русьимпорт-Казань“ (далее - торговый дом) о взыскании 176 712 рублей арендной платы, 291 575 рублей 54 копеек пени за просрочку платежа и 62 698 рублей 43 копеек коммунальных платежей.

Исковые требования основаны на положениях статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенного между сторонами, и ненадлежащем исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных и коммунальных платежей.

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уменьшил размер требований до 132 729 рублей по арендной плате и до 254 839 рублей 68 копеек в части неустойки за просрочку платежа.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2008, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2008, в иске отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции установили, что договор не содержит индивидуализирующих признаков нежилых помещений предоставленных в аренду, следовательно, он не может считаться заключенным, кроме этого, ответчик не имеет задолженности за спорный период, о чем свидетельствуют оправдательные платежные документы, при этом общество “БАСКО“ не представило доказательств, подтверждающих оказание коммунальных услуг торговому дому.

В кассационной жалобе закрытого акционерного общества “БАСКО“, с учетом дополнений к ней, судебные акты предлагается отменить, как принятые по неполно исследованным обстоятельствам дел, в частности неверно истолкованы положения статей 432; 607 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к спорным правоотношениям.

Представитель ЗАО “БАСКО“ в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе, при этом пояснил, что отказ в удовлетворении иска в части требований о взыскании 62 698 рублей 43 копеек стоимости коммунальных услуг не оспаривается.

Представители “ТД “Русьимпорт-Казань“, считая жалобу ошибочной, просили
оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 11 часов 45 минут 20 января 2009 года, после окончания которого, судебное разбирательство было продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что все принятые по делу судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании договора аренды от 05.03.2007, подписанного между закрытым акционерным обществом “БАСКО“ (арендодатель) и “ТД “Русьимпорт-Казань“ (арендатор), последнему во временное пользование и владение на неопределенный срок предоставлены нежилые помещения общей площадью 925,4 квадратных метров, расположенные на первом и втором этажах литера В и на третьем этаже литера Д здания по адресу: город Казань, улица К.Насыри, дом 38.

Пунктом 2.4 названного договора стороны предусмотрели, что арендатор обязуется возместить коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение, канализация), которые оплачиваются в течении 10 дней с даты выставления счета.

Фактическая передача нежилых помещений общей площадью 925,4 квадратных метров подтверждена актом приема-передачи от 05.03.2007.

Впоследствии дополнительным соглашением от 18.04.2007 к договору аренды стороны предусмотрели, что “ТД “Русьимпорт-Казань“ в течении одного месяца возвращает арендодателю нежилые помещения общей площадью 178 квадратных метров, расположенные на 3 этаже здания (литер Д); пункт 2.1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель обязуется передать в пользование нежилые помещения, расположенные на первом и втором этажах литера В и на первом этаже литера Б, общей площадью 749 квадратных метров, расположенных в здании по адресу: К.Насыри, дом 38; размер арендной платы составил 126 680 рублей, которые вносятся до 5 числа ежемесячно за текущий
месяц, если иное не предусмотрено договором.

Письмом от 27.04.2007 N 81 общество “БАСКО“ уведомило арендатора о расторжении договора аренды от 05.03.2007 N 2.

Возврат нежилых помещений производился по акту от 16.05.2007, подписанного сторонами.

В период с 27.12.2007 по 30.06.2008 общество “ТД “Русьимпорт-Казань“ производило оплату арендных платежей на общую сумму 790 000 рублей.

Поскольку за последующий период (05.03.2007 по 16.05.2007) арендатор не вносил арендных платежей, ЗАО “БАСКО“ обратилось с настоящим иском к неисправному контрагенту о взыскании задолженности по договору.

Выводы судов относительно того, что поскольку предмет договора аренды не содержит индивидуализирующих признаков объекта аренды (нежилых помещений) он не может признаваться заключенным, в том числе при отсутствии доказательств о передаче помещений в фактическое пользование, исключают состоятельность исковых требований, основанных на нормах договорного права.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем, согласно технического паспорта здания (склада) по состоянию на 27.07.2006, изготовленного филиалом ФГУП Ростехинвентаризация, общая площадь двухэтажного здания литер В составляет 524,5 квадратных метров, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 16.04.2007 серии 16-АА-127249.

По техническому паспорту здание склада литера Д и свидетельству о государственной регистрации от 16.04.2007 серии 16-АА-127250 общая площадь третьего этажа составляет 298,4 квадратных метров.

Таким образом, с учетом условий договора от 05.03.2007 N 2 общая площадь, предоставляемая в аренду ответчику, не могла превышать 822,9 квадратных метров.

Однако из
условий спорного договора истец предоставил ответчику нежилые помещения, расположенные на первом и втором этажах литера В и третьем этаже литера Д, площадью 927,4 квадратных метров, что не соответствует техническим характеристикам названных зданий и помещений склада.

В результате изменений, внесенных в договор аренды, арендатором была возвращена часть нежилых помещений, расположенных на третьем этаже здания литер Д.

В соответствии с дополнительным соглашением от 18.04.2007 в пользование и владение “Торгового дома “Русьимпорт-Казань“ были переданы нежилые помещения, расположенные на первом и втором этажах здания литера В и первом этаже литера Б, общей площадью 749,6 квадратных метров.

Общая площадь первого этажа двухэтажного здания склада литера Б составляет 229,3 квадратных метров, что подтверждается техническими характеристиками объекта, а также правоустанавливающими документами на строение (свидетельство от 05.03.2007 серии 16-АА-126418).

С учетом этого общая площадь нежилых помещений, переданных в аренду после 18.04.2007, также не соответствует техническим характеристикам помещений, расположенных на первом и втором этажах литера Б (фактически составляющих 753,8 квадратных метров).

Кроме этого, из материалов дела следует, что на первом этаже литера Б имеются складские помещения, кабинеты, тамбур, комната водителей, в здании литера Д, также расположены кабинеты, оружейная комната, туалеты, имеющие индивидуализирующие характеристики и могут выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов.

При передаче нежилых помещений стороны не индивидуализировали какие конкретно нежилые помещения, расположенные в здании литера Б, В, Д по адресу: город Казань, улица К.Насыри, дом 38, передавались в аренду.

С учетом этого, судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что в договоре отсутствует описание помещений, позволяющее отграничить подлежащие передаче ответчику помещения от другого однородного имущества.

Отсутствует и акт приема-передачи спорных помещений общей площадью 749,6
квадратных метров.

Необходимо отметить, что фактическая воля сторон по договору от 05.03.2007 в отношении нежилых помещений, расположенных на первом и втором этажах литера В, общей площадью 524,5 квадратных метров, была направлена на передачу всего здания 1974 года постройки в целом (кадастровый номер 16:50:02:00156:004) имеющего ту же общую площадь и являющегося самостоятельным объектом, который приобретен ЗАО “БАСКО“ по договору купли-продажи от 22.02.2007 N 01-047-2007-225.

Поскольку договор аренды нельзя считать заключенным, оснований для удовлетворения иска о взыскании арендных платежей не имеется.

Данные обстоятельства не исключают право заинтересованного лица обратиться с самостоятельным иском о принятии мер защиты соответствующих характеру нарушенных прав.

Иные доводы заявителя жалобы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела, что в силу Главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286; 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от “30“ июля 2008 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от “10“ октября 2008 года по делу N А65-7158/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.