Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.12.2009 по делу N А60-28562/2009-С2 Иск о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка удовлетворен, поскольку решение о предоставлении земельного участка для жилищного строительства, принятое без проведения аукциона, нарушает права и законные интересы граждан и организаций, которым не была предоставлена возможность участия в аукционе по продаже земельного участка в связи с нарушением порядка его предоставления.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 15 декабря 2009 г. по делу N А60-28562/2009-С2

Резолютивная часть решения объявлена 8 декабря 2009 года

Полный текст решения изготовлен 15 декабря 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи А.О. Колинько при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.С. Тупоноговой, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Свердловской области

к Администрации города Екатеринбурга, Обществу с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Главсредуралстрой“ (ИНН 6670065685)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Жилищно-строительного кооператива “Авиатор“, Общества с ограниченной ответственностью “ЛайфХатГрупп“, Ф.И.О. br>
о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного
участка и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании

от истца: Васильева М.А., представитель по доверенности N 8-12-08 от 10.10.2008,

от ответчика Администрации г. Екатеринбурга: Огаркова Л.Н., представитель по доверенности N 177 от 23.12.2008

от ответчика ООО УК “Главсредуралстрой“: Епишенкова К.Н., представитель по доверенности от 11.09.2009, Епишенков С.В., представитель по доверенности от 10.09.2009

от третьего лица Потаповой О.В.: Третьякова В.В., представитель по доверенности от 23.11.2009

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

От третьего лица - Управление ФРС по Свердловской области - поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство судом удовлетворено.

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 7-1031 от 30.03.2007, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга и ООО “Управляющая компания “Главсредуралстрой“ и применении последствий недействительности сделки, обязав ООО “Управляющая компания “Главсредуралстрой“ возвратить администрации города Екатеринбурга земельный участок (кадастровый номер 66:41:07 02 064:0078) общей площадью 2 800 кв. м., имеющий местоположение по улице Советской в г. Екатеринбурге (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: ул. Железнодорожников - ул. Пионеров - ул. Уральская - ул. Советская).

Исковые требования мотивированы ссылками на ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1 Земельного кодекса.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, в обоснование исковых требований указал на нарушение администрацией ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса РФ при заключении договора аренды, а именно предоставление администрацией муниципального образования земельного участка под жилую застройку
без проведения открытых торгов.

Ответчик ООО “УК Главсредуралстрой“ с заявленными исковыми требованиями не согласен, считает, что правоотношения по предоставлению земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта сложились до введения в действие ст. 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация города Екатеринбурга представила письменный отзыв, иск не признала, считает, что предварительное согласование места размещения жилого дома было произведено 30.09.2005 разрешительным письмом N 654, кроме того, считает, что истцом не представлено доказательств нарушения чьих-либо прав, а также заинтересованности в признании сделки ничтожной и применении последствий ее недействительности.

Третье лицо Потапова О.В., поддержала правовую позицию ответчиков, с заявленными исковыми требованиями не согласна.

Третье лицо Управление ФРС по Свердловской области от правовой оценки исковых требований уклонилось, поскольку в силу своей компетенции, установленной п. 3 ст. 9 ФЗ N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, является регистрирующим органом и не вправе оспаривать сделки и права лиц на недвижимое имущество.

Рассмотрев материалы дела, суд

установил:

15.08.2005 ООО “Управляющая компания “Главсредуралстрой“ обратилось к Главе администрации г. Екатеринбурга с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: г. Екатеринбург, по ул. Пионеров - Солнечная - Советская.

Разрешительным письмом Главархитектуры Администрации города Екатеринбурга N 654 от 30.09.2005 с указанием на согласование предварительного места размещения объекта - жилой дом на земельном участке, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, р-н Кировский, ул. Советская - Пионеров - Солнечная, дано разрешение на сбор технических условий для подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения.

Постановлением Главы города Екатеринбурга N 427 от 14.02.2007 “О предварительном согласовании ООО “УК “Главсредуралстрой“ места размещения жилого дома по улице Советской, утвержден
акт о выборе и проект границ земельного участка площадью 2800 кв. м.

Согласно Постановлению Главы Екатеринбурга N 625 от 22.02.2007 Обществу с ограниченной ответственностью “УК “Главсредуралстрой“ был предоставлен земельный участок площадью 2 800 кв. м., расположенный в городе Екатеринбурге, ул. Советская, в аренду на 3 года для строительства односекционного жилого дома с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной парковки.

На основании указанных постановлений между Администрацией г. Екатеринбурга и Обществом с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Главсредуралстрой“ был заключен договор аренды земельного участка N 7-1031 от 30.03.2007 о передаче арендатору земельного участка (кадастровый номер 66:41:07 02 064:0078) общей площадью 2 800 кв. м. имеющего местоположение по улице Советской в г. Екатеринбурге (по кадастровому плану земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: ул. Железнодорожников - ул. Пионеров - ул. Уральская, ул. Советская) в пределах границ, указанных в плане земельного участка, для строительства и дальнейшей эксплуатации односекционного жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 25.05.2007, регистрационная запись N 66-66-01/350/2007-311.

Считая, что вышеуказанный договор аренды противоречит нормам действующего законодательства, а именно ст. 447 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 30, п. 2 ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ N 137-ФЗ, нарушает права и законные интересы граждан, организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Прокуратура Свердловской области обратилась в суд с соответствующим заявлением о признании указанного договора недействительным (ничтожным) и применении последствий ничтожности сделки.

В обоснование своих требований прокуратура указала, что решение о
предоставлении ООО “УК “Главсредуралстрой“ земельного участка для строительства, принятое без проведения аукциона, нарушает права и законные интересы граждан и организаций, которым не была предоставлена возможность участия в аукционе по продаже земельного участка в связи с нарушением порядка его предоставления.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 16 и статье 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации“ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 “Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности“, вступившей в законную силу с 01.10.2005.

Пунктами 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“) до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без
проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Согласно материалам дела, акт о выборе земельного участка в отношении ООО “УК “Главсредуралстрой“ был утвержден постановлением Главы Екатеринбурга N 427 от 14.02.2007, а решение о предварительном согласовании места размещения объекта было принято 22.02.2007 (постановление Главы Екатеринбурга N 625 от 22.02.2007), т.е. после 01.10.2005.

При указанных обстоятельствах ООО “УК “Главсредуралстрой“ не могло претендовать на получение земельного участка иначе как на аукционе в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду абзац 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, а не абзац 3.

Поскольку суд пришел к выводу, что указанный участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства только при проведении аукциона, договор аренды земельного участка, заключенный между Администрацией города Екатеринбурга и ООО “УК “Главсредуралстрой“ является ничтожным в силу ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку указанная сделка не соответствует требованиям ст. 447 Гражданского кодекса РФ, п. 1, 2 ст. 30.1, ст. 31 Земельного кодекса РФ, абзацем 3 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“.

Разрешительное письмо Главархитектуры Администрации города Екатеринбурга N 654 от 30.09.2005 в данном случае не является решением о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с вышеуказанными нормами материального права, уполномоченным органом местного самоуправления по предоставлению земельных участков является администрация города Екатеринбурга, которая в рамках своей компетенции уполномочена издавать соответствующие акты.

Кроме того, согласно содержанию документа, поименованного как “Разрешительное письмо“ 30.09.2005, Общество с ограниченной ответственностью “УК “Главсредуралстрой“ получило разрешение лишь на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 01.04.2008 N 388-О-О “Об отказе в принятии к рассмотрению запроса администрации Костромской области о проверке конституционности положений п. 2 ст. 26 и п. 4 ст. 38 ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации“, законодателем был установлен многомесячный переходный период, в течение которого граждане и компетентные органы местного самоуправления имели возможность и должны были завершить все ранее начатые процедуры по предоставлению земельных участков без торгов.

Придание обратной силы соответствующим положениям Федерального закона от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“ не может рассматриваться как ухудшение положения граждан, в отношении которых в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку запрет на предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) был введен
еще Федеральным законом от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации“.

Возражения ответчиков о заключении оспариваемого договора аренды в соответствии с п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ на основе действующего постановления Главы города Екатеринбурга N 625 от 22.02.2007 N 417 от 14.02.2008, не оспоренных в судебном порядке, не принимаются судом во внимание, поскольку постановление органа местного самоуправления о представлении земельного участка является основанием для заключения договора аренды лишь в случае предоставления земельных участков для целей, не связанных с жилищным строительством. Вместе с тем, ООО “УК “Главсредуралстрой“ в рамках указанной административной процедуры был предоставлен земельный участок для строительства жилого дома.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возместить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услугой) возместить его стоимость в деньгах.

Разъяснения относительно порядка применения п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся в п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08.10.1998 г., которым установлено, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств.

Договор аренды имущества является по правовой природе взаимным - обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя передать имущество.

С учетом того, что землепользование является платным (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),
оснований полагать, что размер взаимных обязательств сторон по договору является неравным, не имеется, в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки подлежит возврату арендодателю - Администрации г. Екатеринбурга земельный участок. Арендная плата, уплаченная ООО “УК “Главсредуралстрой“, с учетом положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, возврату не подлежит.

Судебные расходы распределены следующим образом.

С ответчика ООО “УК “Главсредуралстрой“ подлежит взысканию 1 500 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета (1 000 руб. - рассмотрение требования прокуратуры, 500 руб. принятые обеспечительные меры).

С Администрации г. Екатеринбурга государственная пошлина взысканию не подлежит, поскольку Администрация муниципального образования освобождена от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Обеспечительные меры, принятые на основании определения суда от 28.08.2009 г., сохраняют свою силу до фактического исполнения судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительным договор аренды земельного участка N 7-1031 от 30.03.2007, заключенный между Администрацией города Екатеринбурга (ИНН 6661004661) и Обществом с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Главсредуралстрой“ (ИНН 6670065685).

3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Общество с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Главсредуралстрой“ (ИНН 6670065685) возвратить Администрации города Екатеринбурга земельный участок с кадастровым номером 66:41:07 02 064:0078, общей площадью 2 800 кв. м., имеющий местоположение по улице Советской в г. Екатеринбурге (по кадастровому плану земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: ул. Железнодорожников - ул. Пионеров - ул. Уральская, ул. Советская) в течение 20 дней с момента вступления решения в законную силу.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Главсредуралстрой“ (ИНН
6670065685) в доход федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

6. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья

КОЛИНЬКО А.О.