Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2009 по делу N А60-17023/2009-С3 По смыслу Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ выводы об итоговой величине стоимости объекта оценки делаются оценщиком посредством применения к данным, характеризующим объект оценки, стандартов и методов оценки.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 30 октября 2009 г. по делу N А60-17023/2009-С3

Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.В. Лазарева,

при ведении протокола судебного заседания судьей Лазаревым С.В.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. (далее - ИП Долматова Е.П.)

к обществу с ограниченной ответственностью “Спринт-Консалтинг“ (далее - ООО “Спринт-Консалтинг“)

Третье лицо: Администрация города Нижний Тагил в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом

о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке имущества,

при участии в судебном заседании

от истца: А.Н. Гора - представитель по доверенности б/н от 30.04.2009 г.;

от ответчика: Н.Г.
Паклина - директор, выписка из ЕГРЮЛ от 24.02.2009 г., А.В. Черный - представитель по доверенности б/н от 01.06.2009 г.;

от третьего лица: А.В. Климцев - представитель по доверенности N 1 от 21.01.2009 г.

Права и обязанности участвующим в деле лицам разъяснены, отводов суду не заявлено.

ИП Долматова Е.П. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО “Спринт-Консалтинг“ о признании недостоверным (недействительным) отчета от 06 апреля 2009 г. N 080/09 об оценке рыночной стоимости помещения магазина, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Победы, 30.

Определением от 29 июня 2009 г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы для определения достоверности и подлинности отчета N 080/09 от 06 апреля 2009 г.

Проведение экспертизы было поручено экспертам-оценщикам Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации НП “Обществом профессиональных экспертов и оценщиков.

Определением суда от 01.01.2009 г. производство по делу возобновлено.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик требования истца отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. При этом в судебном заседании пояснил, что имеющиеся в отчете недостатки не являются существенными и не влияют на итоговую величину стоимости помещения магазина, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Победы, 30.

Рассмотрев материалы дела и заслушав доводы представителей явившихся сторон, арбитражный суд

установил:

В документе, видимо, допущен пропуск текста, восстановить по смыслу который не представляется возможным.

обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ИП Долматова Е.П. полагает, что обжалуемый отчет об оценке рыночной стоимости имущества (помещения магазина, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Победы, 30) не соответствует положениям статей 11, 13 Федерального
закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, пунктам *** стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519, утратившим силу.

Рассмотрев и исследовав материалы настоящего дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, 06.04.2009 г. ответчиком - ООО “Спринт-Консалтинг“ был составлен отчет N 080/09 об оценке рыночной стоимости объекта - помещения магазина, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Победы, 30, который находится в муниципальной собственности и передан на праве долгосрочной аренды в срочное и возмездное пользование истцу.

Заказчиком отчета выступила Администрация г. Нижний Тагил в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом, проведение оценки было обусловлено требованиями ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в его муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

По отчету оценщика стоимость имущества составила 20 140 000 руб.

Считая, что отчетом оценки от 06.04.2009 N 080/09 стоимость имущества недостоверна и необоснованна, а отчет по оценке не соответствует требованиям законодательства, истец подал настоящее исковое заявление.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной, если в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ выводы об итоговой величине стоимости объекта оценки делаются оценщиком посредством применения к данным, характеризующим объект оценки, стандартов и методов оценки.

Согласно
статье 11 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ данные об объекте, стандартах и методах оценки должны содержаться в отчете об оценке.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом по ходатайству истца была проведена экспертиза.

Заключением эксперта от 31.08.2009 г. установлено, что при проведении оценки и составлении отчета от 06.04.2009 N 080/09 были допущены методические нарушения, а именно:

- в отчете отсутствует анализ существующей договорной базы, ее обременительности и необходимости учета при определении рыночной стоимости объекта оценки,

- обоснование нулевой стоимости земельного участка, относимого к объекту оценки, является ошибочным и противоречит требованиям законодательных актов РФ о неразрывности земельного участка и его улучшений, отсутствует обоснование функционального и внешнего износа имущества в размере по 5% каждый,

- в отчете отсутствуют материалы, подтверждающие достоверность информации по используемым объектам-аналогам, применяемым в расчетах по сравнительному и доходному подходам. Использование информации без ссылки на ее источники, позволяющих сделать вывод об авторстве, дате подготовки, либо без приложений копий материалов и распечаток является нарушением требований п. 4 раздела II и п. IV ФСО N 3,

- отсутствует обоснование величин корректировок, примененных к объектам-аналогам при расчете стоимости единицы площади объекта и величины арендной платы за торговое помещение, что является нарушением требований п. 22 ФСО N 1,

- расчет величины ставки капитализации содержит неточности: ошибочно рассчитана поправка на низкую ликвидность при необоснованном сроке экспозиции, расчетная величина поправок на риск и менеджмент не соответствует представленному обоснованию,

- при реализации метода чистый операционный доход определен ошибочно, поскольку он не учитывает затраты на эксплуатацию объекта оценки (налог на имущество, расходы на замещение, страхование и т.д.). Кроме того, поток доходов и ставка
капитализации не соответствуют друг другу, поток доходов является посленалоговым, ставка капитализации - доналоговая,

- исключение площади подвального помещения из расчета рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом недостаточно обосновано,

- расчет стоимости объекта оценки в доходном подходе произведен без учета НДС. При этом оценщики осуществляют взвешивание указанной величины с результатами стоимости, полученными по затратному и сравнительному подходам, которые включают в себя налог на добавленную стоимость,

- оценщиками не прокомментирована существенная разница в результатах стоимости объекта оценки, полученная по трем примененным оценочным подходам и необоснованна целесообразность их взвешивания. Так результат затратного подхода составил 6,04 млн. руб., сравнительного - 17,73 млн. руб., доходного - 24,2 млн. руб.,

- обзор социального экономического положения региона по состоянию на 01.01.2008 г. (раздел 7) не отражает реалий экономического окружения объекта оценки на дату оценки - 02.04.2009 г. Кроме того, в отчете отсутствует анализ рынка коммерческой недвижимости г. Нижний Тагил,

- в Отчете используются “Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности“, утвержденные указанным Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519. утратившим силу с 01.01.2008 г.

Кроме того, в отчете отсутствует ОГРН Заказчика и Исполнителя, а также описание объема оцениваемых прав.

Оценив заключение эксперта в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание пояснения эксперта, данные им в судебном заседании, суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд считает отчет от 06 апреля 2009 г. N 080/09 об оценке рыночной стоимости помещения магазина, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Победы, 30 недостоверным (недействительным).

В соответствии с ч.
1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку требования истца признаны судом обоснованными (судебный акт вынесен в пользу истца), на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, к которым относится государственная пошлина и судебные издержки, подлежат отнесению на ответчика.

Материалами дела подтверждается факт понесения истцом расходов на оплату услуг эксперта в сумме 30 000 руб., в связи с чем указанная сумма подлежит возмещению истцу за счет ответчика, так как требовании истца признаны судом обоснованными.

Что касается расходов истца по уплате государственной пошлины, то государственная пошлина в сумме 2 000 руб., подлежит также возмещению истцу за счет ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверным (недействительным) отчет от 06 апреля 2009 г. N 080/09 об оценке рыночной стоимости помещения магазина, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Победы, 30.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “Спринт-Консалтинг“ в пользу Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 30 000 руб. - судебных издержек и 2 000 руб. - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня
принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья

ЛАЗАРЕВ С.В.