Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.05.2009 по делу N А60-6286/2009-С7 Требование о признании недействительным и применении последствий недействительности договора аренды нежилых помещений в здании общеобразовательного учреждения удовлетворено, поскольку спорный договор заключен в отсутствие санитарно-эпидемиологического заключения о безопасности деятельности арендатора для здоровья обучающихся, экспертная оценка последствий заключения договора учредителем перед его заключением не проводилась.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 27 мая 2009 г. по делу N А60-6286/2009-С7

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2009 года

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Г.И. Стрельниковой при ведении протокола судебного заседания судьей Стрельниковой Г.И. рассмотрел в судебном заседании дело N А60-6286/2009-С7

по иску Прокуратуры Свердловской области

к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа, ООО ЧОП “Фрегат - Нижний Тагил“, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: Муниципальное образовательное учреждение “Средняя общеобразовательная школа N 5“ (МОУ СОШ N 5)

о признании сделки недействительной и применении последствий ее
недействительности,

при участии в судебном заседании:

от истца: Протасова М.М. - представитель по доверенности N 8-13-08 от 16.07.07.,

от ответчика: Комитета по управлению имуществом в Горноуральском городском округе: извещен, не явился,

от ответчика: ООО ЧОП “Фрегат - Нижний Тагил“: извещен, не явился,

от третьего лица: извещен, не явился,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Заместитель Прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о признании недействительным и применении последствий недействительности договора аренды нежилых помещений N 164, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа (далее: Комитет) и ООО ЧОП “Фрегат - Нижний Тагил“ 27.06.08 г., ссылаясь на отсутствие у Комитета права сдавать в аренду имущество, закрепленное на праве оперативного управления за учреждением, до изъятия такого имущества в установленном порядке; на то, что при заключении договора не произведена оценка объекта аренды и размер арендной платы определен с нарушением ст. 8 ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.98. “Об оценочной деятельности“; что до заключения договора не произведена экспертная оценка последствий передачи имущества в аренду, чем нарушен п. 4 ст. 13 ФЗ N 124-ФЗ от 24.07.98. “Об основных гарантиях прав ребенка“; что оспариваемый договор заключен в отсутствие санитарно-эпидемиологического заключения о безопасности деятельности арендатора для здоровья обучающихся (с учетом уточнений, сделанных в судебном заседании 20.05.09.).

Ответчики и третье лицо в предварительное и судебное заседание не явились, мотивированных отзывов в обоснование
возражений на исковое заявление не представили.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

в силу ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, и с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Учитывая, что предметом исковых требований является недействительность сделки, совершенной государственным учреждением, заместитель Прокурора Свердловской области обратился с иском в пределах полномочий, установленных процессуальным законодательством.

27 июня 2008 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа (арендодателем) и ООО ЧОП “Фрегат - Нижний Тагил“ (арендатором) заключен договор N 164 аренды нежилых помещений, а 24.12.08. - дополнительное соглашение к названному договору, согласно которым в аренду переданы комнаты N 28 и 29 общей площадью 59,4 кв. м в подвальном помещении двухэтажного здания Муниципального общеобразовательного учреждения “Средняя общеобразовательная школа N 5“, расположенного по адресу: Свердловская область, Пригородный район, с. Николо-Павловское, ул. Новая, 9. Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.

Требуя признания указанного договора недействительным, истец ссылается на то, что объект
аренды на праве оперативного управления закреплен за МОУ “СОШ N 5“, поэтому Комитет был не вправе им распоряжаться и заключать договор аренды до изъятия в установленном порядке указанного имущества из оперативного управления учреждения.

Управлением федеральной регистрационной службы по Свердловской области в материалы дела представлено Сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемой информации от 17.03.09. N 02/023/2009-107, из которого следует, что на объект недвижимости, расположенный по адресу: Свердловская область, Пригородный район, с. Николо-Павловское, ул. Новая, 9, в Едином государственном реестре прав отсутствуют записи о регистрации прав, ограничений, обременений.

В материалы дела представлена выписка из реестра муниципального имущества Горноуральского городского округа от 04.02.09. N 60, согласно которой отдельно стоящее 2-хэтажное здание площадью 4045,1 кв. м по адресу Свердловская область, Пригородный район, с. Николо-Павловское, ул. Новая, 9, принадлежит на праве собственности Горноуральскому городскому округу. В силу п. 1 ст. 6 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность“.

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной
собственности.

До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.93 N 2265 “О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации“ и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.92 N 114-рп.

Постановлением Главы Пригородного района от 26.10.2000. N 1199 за МОУ “СОШ N 5“ здание школы в селе Николо-Павловское закреплено на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Действующим гражданским законодательством установлено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права
оперативного управления, заключающийся в необходимости государственной регистрации.

Как уже указывалось, право оперативного управления МОУ “СОШ N 5“ на объект недвижимости, расположенный по адресу: Свердловская область, Пригородный район, с. Николо-Павловское, ул. Новая, 9, не зарегистрировано. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводилась Нижнетагильским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области с 1 января 2000 года (Сообщение Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области от 17.03.09. N 02/023/2009-107). При таких обстоятельствах следует признать, что право оперативного управления МОУ “СОШ N 5“ в отношении объекта недвижимости, закрепленного за школой согласно Постановлению Главы Пригородного района от 26.10.2000. N 1199, подлежало государственной регистрации и не считается возникшим в отсутствие такой регистрации. Следовательно, собственник указанного имущества мог распорядиться им, в том числе, путем сдачи в аренду, без необходимости изъятия из оперативного управления учреждения, а договор аренды нежилых помещений от 27.06.08. N 164 не может быть признан недействительным (ничтожным) по заявленному истцом основанию.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Таким ограничением применительно к оспариваемому договору являются требования Федерального закона “Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации“.

Согласно части 4 статьи 13 Федерального закона “Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации“, если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, а также земельные участки, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка
последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В нарушение требований статьи 13 Федерального закона “Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации“ передача недвижимого имущества в аренду осуществлена без проведения экспертной оценки последствий заключения договора аренды.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Целью проведения экспертной оценки, как это следует из статьи 13 Федерального закона “Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации“, является обеспечение интересов детей, недопущение возможных неблагоприятных последствий в результате заключения договора, а именно: для обеспечения образования, воспитания, развития детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей.

Поэтому при проведении экспертной оценки должна оцениваться дальнейшая деятельность арендатора, не может ли она привести к ухудшению положения детей в части обеспечения их учебными помещениями, воспитания, развития детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона “Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации“ имущество, которое предназначено для целей образования, воспитания, развития, оказания медицинской помощи детям, социальной защиты и социального обслуживание детей, может быть использовано только в этих целях.

Поскольку экспертная оценка последствий заключения договора аренды учредителем перед его заключением не проводилась, а получение такой экспертной оценки является обязательным
условием сдачи в аренду соответствующего имущества, постольку договор аренды N 164 от 27.06.08. является недействительным (ничтожным - ст. 168 ГК РФ), так как при заключении договора нарушена процедура его заключения.

При этом не имеет правового значения то обстоятельство, что решение о заключении договора принимал сам собственник и стороной в договоре является не муниципальное образовательное учреждение, а Комитет по управлению муниципальным имуществом, поскольку процедура заключения спорного договора нарушена - законом императивно предусмотрены требования о предварительной экспертной оценке спорного договора аренды, и принятие собственником решения о сдаче имущества в аренду не может заменить такую экспертную оценку, проводимую специально созданной для этих целей комиссией.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Федеральном законе “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения“ часть 1 статьи 93 отсутствует, имеется в виду часть 1 статьи 39.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 93 Федерального закона “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения“ на территории Российской Федерации действуют федеральные санитарные правила, утвержденные и введенные в действие федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2.8.2 “Гигиенических требований к условиям обучения в общеобразовательных учреждениях СанПиН 2.4:2.1178-02“, утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 25.11.02, сдача в аренду помещений общеобразовательных учреждений другим организациям, индивидуальным предпринимателям осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о безопасности их деятельности для здоровья обучающихся.

Договор аренды N 164 от 27.06.08. заключен в отсутствие санитарно-эпидемиологического заключения о безопасности деятельности арендатора для здоровья обучающихся, то есть противоречит пункту 2.8.2 СанПиН 2.4:2.1178-02 и в силу этого также является ничтожным (ст. 168 ГК РФ).

Вместе с тем отсутствуют основания для признания договора
N 164 от 27.06.08. ничтожным в связи с тем, что при его заключении не произведена оценка объекта аренды. По мнению истца, при определении размера арендной платы нарушена ст. 8 ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.98. “Об оценочной деятельности“. Между тем, как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком“, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), не привлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку Обществом с ограниченной ответственностью ЧОП “Фрегат - Нижний Тагил“ не представлены доказательства освобождения спорных помещений, постольку требование истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО ЧОП “Фрегат - Нижний Тагил“ освободить занимаемые помещения и передать их Комитету по управлению муниципальным имуществом подлежит удовлетворению.

При этом основания для возвращения Обществу внесенной арендной платы отсутствуют ввиду следующего.

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения (ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации). В п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 указано, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Общество использовало
спорное помещение и вносило за него арендную плату в размере, определенном договором аренды от N 164 от 27.06.08., не превышающем обычных ставок арендной платы, устанавливаемых за аренду аналогичных помещений в данной местности.

При распределении судебных расходов суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются: прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, а также государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков (п.п. 1.1 введен Федеральным законом от 25.12.2008 N 281-ФЗ).

Поскольку и прокурор, предъявивший иск по настоящему делу, и ответчик - Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям освобождены от уплаты госпошлины, она подлежит взысканию с ответчика - ООО ЧОП “Фрегат - Нижний Тагил“.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 164 от 27.06.08., заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа и Обществом с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие “Фрегат - Нижний Тагил“ в редакции дополнительного соглашения от 24.12.08.

3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Общество с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие “Фрегат - Нижний Тагил“ возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Горноуральского городского округа комнаты N 28 и 29, расположенные в подвальном помещении двухэтажного здания Муниципального образовательного учреждения “Средняя общеобразовательная школа N 5“, расположенного по адресу: Свердловская область, Пригородный район, село Николо-Павловское, ул. Новая, 9.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие “Фрегат - Нижний Тагил“ в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья

СТРЕЛЬНИКОВА Г.И.