Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.11.2009 по делу N А56-12921/2008 Суд удовлетворил иск ООО о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом и ЗАО, поскольку названным договором в пользование ЗАО была передана часть земельного участка, находящегося в аренде у ООО.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 ноября 2009 г. по делу N А56-12921/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 2 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 ноября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Коняевой Е.В., при участии от ООО “ТВП“ Кузнецова Е.Л. (доверенность от 09.06.2009) и Минина А.Б. (доверенность от 09.06.2009), от ЗАО “РСУ Центрального района“ Головко Е.В. (доверенность от 23.08.2009), от КУГИ Гавриловой С.А. (доверенность от 26.12.2008), рассмотрев 02.11.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2008 (судья
Капелькина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2009 (судьи Слобожанина В.Б., Медведева И.Г., Черемошкина В.В.) по делу N А56-12921/2008,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “ТВП“ (далее - ООО “ТВП“) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу “Ремонтно-строительное управление Центрального района“ (далее - ЗАО “РСУ Центрального района“) и Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании ничтожным договора аренды земельного участка от 15.02.2007 N 20/ЗК-06436, заключенного между ответчиками, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания сторон возвратить друг другу все полученное по сделке.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗР).

Решением суда от 03.12.2008 договор от 15.02.2007 N 20/ЗК-06436 признан недействительным (ничтожным), в остальной части иска отказано.

Постановлением арбитражного апелляционного суда от 24.07.2009 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление отменить, в удовлетворении требований отказать.

Податель жалобы ссылается на пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснения, содержащиеся в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“.

Податель жалобы указывает, что в связи отчуждением зданий, ранее принадлежащих акционерному обществу открытого типа “ПТГО-Север“ (далее - АООТ “ПТГО-Север“) и находящихся на арендуемом им земельном участке, разным лицам, к каждому из них перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенным объектом недвижимости, на условиях действовавшего договора аренды земельного участка от 30.06.1995; соответствующая часть земельного
участка, занятая объектом недвижимости, приобретена в собственность ООО “Конкорд“ с утверждением границ нового земельного участка; земельный участок, остающийся в пользовании ООО “ТВП“ и достаточный для использования принадлежащего ему здания, не сформирован в установленном порядке, площадь земельного участка 1 162 кв.м в уведомлении КУГИ от 15.09.2006 N 5937 указана ориентировочно.

По мнению подателя жалобы, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что арендуемый ЗАО “РСУ Центрального района“ земельный участок является частью земельного участка, необходимого для использования здания, находящегося в собственности ООО “ТВП“, а также подтверждающих, какая площадь земельного участка необходима для пользования зданием, находящимся в его собственности.

Податель жалобы указывает, что часть земельного участка площадью 1 162 кв.м образовалась в результате определения границ землепользования для ООО “Конкорд“ путем выделения разницы между земельным участком ориентировочной площадью 2 292 кв.м и земельным участком площадью 1 130 кв.м.

Кроме того, податель жалобы, ссылаясь на статью 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, считает, что обжалуемыми судебными актами с КУГИ необоснованно взысканы расходы по государственной пошлине.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ЗАО “РСУ Центрального района“ поддержал доводы подателя жалобы. Представители ООО “ТВП“ обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

КЗР о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между КУГИ (арендодатель) и АООТ “ПТГО-Север“ (арендатор) заключен договор от 30.06.1995 N 20/ЗК-00074 аренды земельного участка ориентировочной площадью 2 292
кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 12, для использования в промышленных целях сроком с 01.01.1995 по 01.01.1996.

Между АООТ “ПТГО-Север“ (продавец) и ООО “ТВП“ (покупатель) заключен договор от 25.11.2005 купли-продажи здания площадью 638,3 кв.м, находящегося на упомянутом участке. Переход права собственности на здание к ООО “ТВП“ зарегистрирован 29.12.2005.

Между АООТ “ПТГО-Север“ (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью “Конкорд“ (далее - ООО “Конкорд“, покупатель) заключен договор от 14.06.2005 купли-продажи другого здания, расположенного на упомянутом земельном участке. Переход права собственности на здание к ООО “Конкорд“ зарегистрирован 22.06.2005.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 20.04.2006 N 398 утверждены границы земельного участка площадью 1 130 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 12, литера Б, для ООО “Конкорд“.

Указанный земельный участок выкуплен ООО “Конкорд“ по договору от 14.09.2006 N 3804-ЗУ.

Распоряжением КГА от 16.11.2006 N 1267 утверждены границы земельного участка площадью 658 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 12, литера А, в отношении которого ООО “ТВП“ предложено заключить с КУГИ договор долгосрочной аренды.

Уведомлением от 04.04.2007 КУГИ сообщил ООО “ТВП“ о прекращении договора аренды от 30.06.1995 N 20/ЗК-00074 по истечении трех месяцев со дня получения уведомления о расторжении договора.

Распоряжение КГА от 16.11.2006 N 1267 признано недействительным решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2007 по делу N А56-4908/2007.

Распоряжением Администрации от 01.12.2006 N 1659-р ЗАО “РСУ Центрального района“ предоставлен в аренду земельный участок ориентировочной площадью 500 кв.м по указанному адресу для использования под временную автостоянку на срок до трех лет.

Между КУГИ (арендодатель) и ЗАО “РСУ Центрального района“ (арендатор)
заключен договор от 15.02.2007 N 20/ЗК-06436 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 12, литер А.

Полагая, что договор от 15.02.2007 N 20/ЗК-06436 является ничтожным, поскольку по нему передана в аренду часть земельного участка, находящегося в аренде у ООО “ТВП“, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование о признании сделки недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив наличие у ООО “ТВП“ права пользования частью земельного участка площадью 1 162 кв.м на основании упомянутого договора аренды от 30.06.1995 и предоставлении части этого земельного участка ЗАО “РСУ Центрального района“ по оспариваемому договору. В части применения последствий недействительности ничтожной сделки суды отказали в удовлетворении иска. Суд первой инстанции взыскал судебные расходы по иску с участвующих в деле лиц пропорционально удовлетворенным требованиям.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора и сделали обоснованные выводы на основании установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент регистрации перехода к ООО “ТВП“ права собственности на здание) при продаже недвижимости (переходе права собственности на нее), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям,
содержащимся в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, в связи с отчуждением зданий, ранее принадлежавших АООТ “ПТГО-Север“ и находящихся на арендуемом им земельном участке, различным лицам к каждому из них перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенным объектом, на условиях действовавшего договора от 30.06.1995 аренды земельного участка.

Земельный участок площадью 1 130 кв.м, образованный из земельного участка арендуемого предыдущим собственником объектов недвижимости, выкуплен ООО “Конкорд“ по договору от 14.09.2006 N 3804-ЗУ.

Из материалов дела следует, что после приобретения в собственность объекта недвижимости ООО “ТВП“ продолжало пользоваться другой частью земельного участка (площадью 1 162 кв.м), в отношении которого с предыдущим собственником здания был заключен договор аренды от 30.06.1995. Указанный договор оформлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (2001 года), поэтому указание в договоре на ориентировочную площадь участка с возложением на арендатора обязанности за свой счет осуществить закрепление границ участка в натуре, изготовить проект границ землепользования и выполнить кадастровую съемку участка не свидетельствует о незаключенности договора. К тому же существование договорных отношений сначала с АООТ “ПТГО-Север“, а затем с ООО “ТВП“ признавал и КУГИ, что подтверждается
направлением арендодателем уведомления от 04.04.2007.

Наложение земельного участка, предоставленного ЗАО “РСУ Центрального района“ по спорному договору аренды, на земельный участок, находящийся во владении и пользовании ООО “ТВП“, подтверждается материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор является ничтожным, поскольку не соответствует упомянутым нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2009 по делу N А56-12921/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И.САПОТКИНА

Судьи

М.В.ЗАХАРОВА

Е.В.КОНЯЕВА