Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.09.2009 по делу N А05-1670/2009 Суд отказал в переводе на истца прав и обязанностей покупателя нежилого помещения путем обязания КУМИ заключить договор купли-продажи данного помещения, поскольку на момент продажи последнего на аукционе отсутствовала совокупность условий для реализации преимущественного права на его приобретение истцом как субъектом малого и среднего предпринимательства, а следовательно, отсутствуют основания считать недействительным договор, заключенный по результатам аукциона.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 сентября 2009 г. по делу N А05-1670/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю., при участии от Общества Антонова Н.С. (доверенность от 20.10.2008), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Партия“ на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20.04.2009 (судья Макаревич И.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2009 (судьи Елагина О.К., Митрофанов О.В., Моисеева И.Н.) по делу N А05-1670/2009,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Партия“ (далее - ООО “Партия“, Общество)
обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее - Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью “Полимер“ (далее - ООО “Полимер“) о переводе на истца прав и обязанностей покупателя нежилого помещения общей площадью 407,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Северодвинск, ул. Карла Маркса, д. 8, путем обязания Комитета заключить с ООО “Партия“ договор купли-продажи данного помещения по цене 12 403 000 руб. с рассрочкой оплаты на пять лет.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Северодвинска (далее - Администрация).

Уточнив заявленные требования, ООО “Партия“ просило применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора от 24.10.2008 N 20/2008 купли-продажи недвижимости на аукционе, заключенного между Комитетом и ООО “Полимер“, путем обязания Комитета возвратить покупателю уплаченные по договору денежные средства в сумме 20 000 000 руб., а ООО “Полимер“ - возвратить Комитету нежилое помещение площадью 407,5 кв.м; перевести на ООО “Партия“ права и обязанности покупателя нежилого помещения; обязать Комитет заключить с истцом договор купли-продажи названного объекта по цене 12 403 000 руб. с рассрочкой оплаты на пять лет.

ООО “Полимер“ в процессе рассмотрения дела признало иск в полном объеме.

Решением от 20.04.2009 в иске отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2009 указанное решение оставлено без изменения.

ООО “Партия“ в кассационной жалобе просит отменить названное решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, продажа спорного муниципального помещения совершена с нарушением Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося
в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), вследствие чего договор купли-продажи от 24.10.2008 N 20/2008 является ничтожным; право на обращение в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по названному договору возникло у ООО “Партия“ с 19.12.2008 - с даты вступления в силу Закона Архангельской области от 26.11.2008 N 621-31-ОЗ “Об отдельных условиях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства“ (далее - Областной закон от 26.11.2008 N 621-31-ОЗ), поэтому двухмесячный срок на обращение в суд с таким иском не пропущен; ООО “Партия“ являлось арендатором нежилого помещения на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и имело преимущественное право на его приватизацию; аукцион, проводившийся в период действия названного Закона, должен был соответствовать его требованиям; мэр Северодвинска, решением которого от 23.06.2008 утверждены условия приватизации спорного помещения, не уполномочен на принятие таких решений.

ООО “Полимер“ в отзыве на жалобу согласно с доводами истца, считая со ссылкой на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации недобросовестными действия Комитета по прекращению договора аренды и проведению торгов.

В судебном заседании представитель ООО “Партия“ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 02.10.2003 N 03-07/203-03, заключенному с Комитетом, ООО “Партия“ предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 407,5 кв.м по указанному выше адресу для использования под торговлю сроком по 30.09.2008.

На основании решения городского Совета депутатов муниципального образования Северодвинска от 29.11.2007 N 153 “О прогнозном плане приватизации муниципального имущества на 2008 год“ (в редакции от 26.06.2008), решений мэра Северодвинска от 23.06.2008 и 16.09.2008 об утверждении условий приватизации объекта муниципального имущества в газете “Северный рабочий“ от 23.09.2008 опубликовано информационное сообщение о проведении 22.10.2008 аукциона по продаже названного выше нежилого помещения.

Письмом от 16.09.2008 Комитет уведомил истца о продаже арендуемого помещения в 2008 году в соответствии с утвержденным Прогнозным планом приватизации муниципального имущества, в связи с чем договор аренды продлеваться не будет и арендатору следует освободить занимаемое помещение.

Как видно из протокола от 22.10.2008 N 9 об итогах аукциона, ООО “Партия“ являлось участником аукциона (билет N 3), однако фактически в торгах не участвовало.

Согласно указанному протоколу победителем аукциона признано ООО “Полимер“, предложившее наибольшую цену в размере 20 000 000 руб.

Комитет и ООО “Полимер“ заключили договор от 24.10.2008 N 20/2008 купли-продажи названного объекта недвижимого имущества по цене, определенной на аукционе, с условием о единовременном внесении платежа за вычетом задатка до истечения 60 дней с момента заключения договора, но не позднее 23.12.2008.

ООО “Партия“, ссылаясь на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества,
которое было продано на аукционе с нарушением этого права, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившим в силу с 05.08.2008, установлены особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 3 названного Закона указанные субъекты при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе если площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества. С учетом положений статьи 9 Закона такой закон может быть принят субъектом Российской Федерации до 01.01.2009.

Предельное значение площади арендуемого имущества было установлено Областным законом от 26.11.2008 N 621-31-ОЗ, вступившим в силу 19.12.2008.

Таким образом, на момент проведения 22.10.2008 аукциона по продаже муниципального нежилого помещения отсутствовала необходимая совокупность условий, при которых может быть реализовано преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества. В то же время из Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не следует, что до принятия соответствующих законов субъектов Российской Федерации приватизация муниципального имущества, основанная на ранее принятых документах, не может производиться или должна быть приостановлена.

Из материалов дела усматривается, что Прогнозный план
приватизации муниципального имущества на 2008 год и условия приватизации объекта нежилого фонда были утверждены до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Вступившими в законную силу судебными актами по другому делу (N А05-11287/2008) Обществу отказано в признании незаконными решения Комитета от 11.09.2008 об отказе заявителю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, а также решения о проведении 22.10.2008 аукциона по продаже названного объекта недвижимости. Отказ в удовлетворении требований мотивирован отсутствием на момент продажи помещения необходимых условий для реализации преимущественного права арендатора.

Кроме того, кассационная инстанция находит также правомерным и вывод суда о пропуске ООО “Партия“ установленного пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ двухмесячного срока, в течение которого заинтересованное лицо может потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Согласно указанной норме данный срок исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о продаже арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, а не с момента наступления всех необходимых условий для реализации этого права, возникших уже после отчуждения имущества.

Поскольку на момент продажи помещения отсутствовала совокупность условий для реализации преимущественного права на его приобретение субъектом малого и среднего предпринимательства, такую продажу нельзя считать совершенной с нарушением данного права.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать недействительным в силу статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ договор купли-продажи от 24.10.2008 N 20/2008, заключенный между Комитетом и ООО “Полимер“
по результатам аукциона, и для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по данному договору.

Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание как основанные на ошибочном толковании норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и гражданского законодательства, правильно примененных судом.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении выводы соответствующими нормам права и обстоятельствам дела и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20.04.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2009 по делу N А05-1670/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Партия“ - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи

А.В.КАДУЛИН

П.Ю.КОНСТАНТИНОВ