Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А21-5171/2008 Суд правомерно отказал в иске о расторжении договора аренды и выселении арендатора из нежилых помещений, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что указанные арендодателем недостатки в содержании помещения явились результатом умышленных или неосторожных действий арендатора по ухудшению состояния помещения, а не следствием обычной амортизации имущества.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 июня 2009 г. по делу N А21-5171/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Коняевой Е.В., рассмотрев 16.06.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.12.2008 (судья Конева В.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2009 (судьи Масенкова И.В., Ларина Т.С., Марченко Л.Н.) по делу N А21-5171/2008,

установил:

предприниматель Ф.И.О. обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к предпринимателю Ф.И.О. о расторжении договора аренды от 24.04.2001 N 3313 и выселении из нежилых помещений, расположенных по адресу: Калининград, пр. Мира, д. 86-86а-88-88а.

Решением от
25.12.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.03.2009, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Авксентьева Л.В. просит решение от 25.12.2008 и постановление от 23.03.2009 отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы указывает, что исходя из положений пункта 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) позволяет предусмотреть в договоре любое основание для его досрочного расторжения как связанное, так и не связанное с его нарушением.

Авксентьева Л.В. считает, что предприниматель Коваль Е.Г. допустила неоднократные нарушения условий договора аренды, а именно: не исполнила требования пунктов 3.3.5, 3.3.7, что отрицательно сказывается на состоянии несущих конструкций здания; вопреки предписанию, изложенному в решении Ленинградского суда от 06.07.2008, с учетом наличия возбужденного исполнительного производства, и условиям пункта 6.3 договора не заключила дополнительного соглашения к договору аренды; не вносит арендную плату, что влечет незаконность ее нахождения в арендуемых помещениях; не устранила до подачи иска в суд недостатки, указанные в заключении специалиста от 17.04.2008 N 552/16, в справке эксперта Ширяевой Г.Ф. от 30.07.2008; не выполнила требования пункта 6.3 договора о предоставлении материалов по выполнению пожарно-охранной сигнализации при проверке состояния электрической проводки по требованию арендодателя, изложенному в письме от 18.04.2008; не исполнила требования по проведению ремонта и устранению недостатков, отраженных в заключении от 30.05.2008 N 552/16, то есть нарушила условия пункта 3.3 договора аренды, о необходимости выполнения которых было указано в письмах от 19.06.2008 и от 24.06.2008.

По мнению подателя жалобы, суды ошибочно приняли
в качестве надлежащего доказательства заключение специалиста Борячок Л.Г. от 08.12.2008 N 1885/16, которое не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ “О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации“: заключение не является независимым и объективным, не опирается на информацию, которую можно визуально зафиксировать; исследовались лишь копии документов, которые не были приложены к заключению эксперта; даты на многих документах не позволяют прийти к заключению, что работы осуществлялись до предъявления иска; к участию в деле в качестве третьего лица не привлечен Комитет муниципального имущества города Калининграда, у которого истец приобрел спорные объекты недвижимости, обремененные правом аренды ответчика, что могло бы прояснить вопрос о том, в каком состоянии помещения передавались арендодателю.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемых судебных актов проверены в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 24.04.2001 Комитет муниципального имущества города Калининграда (арендодатель) и предприниматель Коваль Е.Г. (арендатор) заключили договор аренды N 3313 нежилых помещений подвала N 8, 9, 9а, 9б, 11а, расположенных по адресу: Калининград, пр. Мира, д. 86-86а-88-88а, лит. II, для использования под магазин.

В соответствии с пунктом 3.3.5 договора арендатор обязался соблюдать технические, санитарные, пожарные и иные нормы при использовании арендуемого объекта, обеспечить сохранность и эксплуатацию за свой счет в соответствии с установленными техническими требованиями инженерных сетей, оборудования, коммуникаций объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения,
электроснабжения и др.; не допускать, а в случае необходимости принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность объекта, его экологическое и санитарное состояние.

Пунктом 3.3.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан производить за свой счет плановый текущий ремонт объекта, поддерживать фасад объекта в надлежащем порядке и осуществлять его ремонт либо оплачивать долю в ремонте фасада, пропорциональную площади занимаемых арендатором помещений в общей площади здания.

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 19.05.2004 N 608 “встроенное нежилое помещение (торговое), литер “II“ из литера “А“ приобретено Авксентьевой Л.В. Переход права собственности зарегистрирован 15.07.2004, о чем выдано свидетельство серии 39АА N 233621. Объект недвижимости передан покупателю обремененным правом аренды Коваль Е.Г.

Поскольку, по мнению предпринимателя Авксентьевой Л.В., арендатор ненадлежащим образом содержит арендованное помещение, что приводит к его ухудшению, она обратилась к экспертам общества с ограниченной ответственностью “Калининградский центр судебной экспертизы и оценки“ с просьбой “определить, обеспечиваются ли технические, санитарные, пожарные и иные нормы при эксплуатации арендатором помещений магазина“.

Согласно заключению специалиста Ширяевой Г.Ф. от 30.05.2008 N 552/16 контроль за состоянием конструкций, инженерного оборудования в период эксплуатации арендуемых помещений магазина осуществлялся неудовлетворительно; текущий ремонт своевременно не выполнялся в течение всего периода эксплуатации помещений магазина; арендатор не выполняет пункты 3.3.5, 3.3.7 договора аренды об обеспечении сохранности и эксплуатации за свой счет в соответствии с установленными требованиями инженерных сетей, оборудования, коммуникаций, недопущении и принятии в случае необходимости мер по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность объекта, его экологическое и санитарное состояние, своевременном производстве ремонта объекта.

Ссылаясь на названное заключение, Авксентьева Л.В. направила в адрес предпринимателя Коваль Е.Г. требование от 20.06.2008 о необходимости провести
капитальный ремонт нежилого помещения и освободить помещения и требование от 22.06.2008 расторгнуть договор с 01.07.2008 и освободить помещения, с предложением в то же время в течение десяти дней произвести ремонт.

Предприниматель Авксентьева Л.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды в связи с невыполнением его условий, изложенных в пунктах 3.3.5, 3.3.7, и о выселении арендатора из занимаемых помещений.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ. Согласно названной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452, частью третьей статьи 619 ГК РФ требование о досрочном расторжении договора аренды может быть заявлено арендодателем в суд только после направления арендатору предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что истец не подтвердил факты ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, которые могли бы служить основанием
для его досрочного расторжения.

Пунктом 6.2 договора аренды в качестве таких оснований названо умышленное или по неосторожности ухудшение арендатором состояния Объекта или его инженерного оборудования, непроведение им текущего ремонта, если Объект в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Указывая на недостатки в содержании помещения, истец не представил доказательств того, что они явились результатом умышленных или неосторожных действий арендатора по ухудшению состояний помещения, а не следствием обычной амортизации имущества. Текущий ремонт, как следует из материалов дела, Коваль Е.Г. осуществляет, сведений о непригодности объекта к использованию, который продолжает эксплуатироваться как магазин, не имеется. Незаключение арендатором дополнительного соглашения к договору аренды согласно изменениям, внесенным судом общей юрисдикции, основанием для расторжения договора не является.

Согласно пункту 6.4 договора аренды и положениям статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором порядка пользования имуществом, только если не исполнено требование арендодателя об устранении таких нарушений.

Суды пришли к обоснованному выводу, что в требованиях Авксентьевой Л.В. к Коваль Е.Г. совершения каких-либо определенных действий не предписывалось, текущий ремонт ответчиком произведен. Кроме того, 15.04.2008 Коваль Е.Г. заключила с обществом с ограниченной ответственностью “Многопрофильный проектно-монтажный центр“ договор N ПС 15/04/08 для осуществления ремонтно-восстановительных работ системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, что также свидетельствует о выполнении ею условий пункта 3.3.5 договора аренды.

При таких обстоятельствах суды правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды и отказали в удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы, которые сводятся к ненадлежащему, по его мнению, исполнению ответчиком обязательств по договору,
не могут быть приняты во внимание в силу статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как направленные на переоценку исследовавшихся судами предшествующих инстанций доказательств и выводов судов об установленных ими обстоятельствах, что в суде кассационной инстанции недопустимо. Кассационная инстанция не считает, что выводы суда в указанной части не соответствуют имеющимся в деле материалам и что при исследовании и оценке доказательств судами были нарушены нормы процессуального права.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.12.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2009 по делу N А21-5171/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи

М.В.ЗАХАРОВА

Е.В.КОНЯЕВА