Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2009 N Ф09-467/09-С6 по делу N А60-7988/2008-С1 Первоначальный иск о взыскании долга по договору аренды, неустойки, расторжении договора удовлетворен правомерно, поскольку доказательств внесения арендных платежей арендатором не представлено, в удовлетворении встречного иска о признании законным проведения работ по капитальному ремонту помещения отказано правомерно, так как предприниматель был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду имущества и согласился на принятие в пользование именно такого объекта.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 августа 2009 г. N Ф09-467/09-С6

Дело N А60-7988/2008-С1

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2009 по делу N А60-7988/2008-С1 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, первоначально открытом 12.08.2009 в 11 ч 00 мин, приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. - Фогилева Ф.С.
(доверенность от 16.02.2009);

Управления муниципальным имуществом Полевского городского округа (далее - Управление муниципальным имуществом) - Рябухина А.В. (доверенность от 02.10.2008 N 18).

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17.08.2009 по 09 ч 15 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же лиц и тех же представителей.

Управление муниципальным имуществом обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. 1 439 921,75 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.03.2004 N 307-04, расторжении указанного договора аренды и освобождении арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.08.2008 (судья Микушина Н.В.) исковые требования удовлетворены, с индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. в пользу Управления муниципальным имуществом взысканы 1316 666,56 руб. задолженности по арендной плате и 123 255,19 руб. пени. Судом также принято решение расторгнуть договор аренды от 01.03.2004 N 307-04, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н. Кроме того, на индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. возложена обязанность освободить нежилое помещение общей площадью 1044,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Полевской, ул. Победы, д. 11, и передать его освобожденным Управлению муниципальным имуществом в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2008 (судьи Сафонова С.Н., Голубцов В.Г., Григорьева Н.П.) решение суда первой инстанции отменено на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2008 (судьи Голубцов В.Г., Богданова Р.А.,
Григорьева Н.П.) встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. к Управлению муниципальным имуществом о признании незаконным начисления сумм арендных платежей и пени по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2004 N 307-04, признании законным проведения работ по капитальному ремонту помещения, расторжении договора аренды от 01.03.2004 по вине арендодателя, как нарушившего условия договора, возвращено заявителю.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2008 (судьи Голубцов В.Г., Богданова Р.А., Григорьева Н.П.) исковые требования Управления муниципальным имуществом удовлетворены, с индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. в пользу Управления муниципальным имуществом взысканы 1316 666,56 руб. задолженности по арендной плате и 123 255,19 руб. пени. Принято решение расторгнуть договор аренды от 01.03.2004 N 307-04, заключенный между органом местного самоуправления специальной компетенции - Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н. Кроме того, на индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. возложена обязанность освободить нежилое помещение общей площадью 1044,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Полевской, ул. Победы, д. 11.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19.02.2009 (судьи Смирнов А.Ю., Маликова Э.М., Семенова З.Г.) постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2008 по делу N А60-7988/2008-С1 Арбитражного суда Свердловской области отменено, дело передано на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. предъявил встречный иск к Управлению муниципальным имуществом, в котором просил суд: признать незаконным начисление арендных платежей и пени по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2004 N 307-04; признать законным проведение индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н. работ по капитальному ремонту помещения как не получившим отрицательного ответа со стороны арендодателя по вопросу производства ремонтных работ на арендуемом здании по адресу:
г. Полевской, ул. Победы, д. 11; расторгнуть договор аренды нежилого здания от 01.03.2004 N 307-04 по вине арендодателя, как нарушившим условия договора. В качестве правового обоснования встречного иска индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылался на п. 2 ст. 328, п. 1 ст. 433, ст. 440, 441, 606, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2009 (судьи Голубцов В.Г., Сафонова С.Н., Полевщикова С.Н.) встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. к Управлению муниципальным имуществом принято к производству.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2009 (судьи Голубцов В.Г., Богданова Р.А., Грибиниченко О.В.) исковые требования Управления муниципальным имуществом удовлетворены, с индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. в пользу Управления муниципальным имуществом взысканы 1316 666,56 руб. задолженности по арендной плате и 123 255,19 руб. пени. Принято решение расторгнуть договор аренды от 01.03.2004 N 307-04, заключенный между органом местного самоуправления специальной компетенции - Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н. Кроме того, на индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. возложена обязанность освободить нежилое помещение общей площадью 1044,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Полевской, ул. Победы, д. 11. В удовлетворении встречного иска отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, необоснованное неприменение ст. 433, 438, 453 названного Кодекса, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, нарушение ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как полагает заявитель, у
него не возникла обязанность по внесению арендной платы, поскольку объект аренды был передан арендодателем в состоянии, исключающем возможность использования его по назначению, о чем имеется отметка в акте приема-передачи. Индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылается и на то, что судом не рассмотрено по существу требование встречного иска о признании законным проведения работ по капитальному ремонту. Заявитель также полагает, что его неоднократные предложения заключить соглашение о зачете стоимости проведенных им ремонтных работ в счет арендной платы являются офертой, а молчание истца по первоначальному иску является акцептом (п. 2 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. считает, что имеются основания для расторжения договора аренды ввиду существенного нарушения арендодателем его условий (непредоставление помещения, соответствующего назначению имущества и условиям договора, а также уклонение в нарушение п. 2.2.2 договора от обязанности осуществить зачет стоимости произведенного Мальцевым Ю.Н. капитального ремонта арендуемого помещения в счет арендных платежей).

В отзыве на кассационную жалобу Управление муниципальным имуществом возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Как установлено судом, между органом местного самоуправления специальной компетенции - Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н. (арендатор) 01.03.2004 заключен договор N 307-04 аренды нежилого помещения общей площадью 1044,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Полевской, ул. Победы, д. 11. Срок действия договора аренды определен сторонами в течение десяти лет с момента государственной регистрации (т. 1, л. д. 7 - 9).

Арендуемое помещение передано предпринимателю Мальцеву Ю.Н. по акту приема-передачи от 01.03.2004 (т. 1, л. д. 11).

На основании п. 5.3 договора арендатор
перечисляет арендную плату со дня подписания договора авансом до десятого числа текущего месяца.

Согласно п. 5.3.1 договора на расчетный счет арендодателя арендатор перечисляет сумму аренды 17 806 руб.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней является обязательным для сторон согласно п. 5.4 договора.

Постановлениями главы муниципального образования “Город Полевской“ от 19.11.2004 N 1795, от 22.11.2005 N 1557, от 07.12.2006 N 1438 арендная плата изменялась.

Согласно п. 6.2 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные в п. 5.3 договора, начисляются пени по 0,7% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Решением Думы муниципального образования “Город Полевской“ от 22.12.2005 орган местного самоуправления специальной компетенции - Комитет по управлению имуществом переименован в орган местного самоуправления - Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа (т. 1, л. д. 35).

Согласно выписке из Реестра муниципальной собственности от 31.10.2007 N 614 спорное нежилое помещение находится в реестре муниципальной собственности и входит в состав казны Полевского городского округа (т. 1, л. д. 24).

Управление муниципальным имуществом в письме от 18.02.2007 N 01-13-319 потребовало от индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. оплатить задолженность по арендной плате и предложило расторгнуть договор аренды. Данное письмо возвращено истцу с отметкой об истечении срока хранения (т. 1, л. д. 26).

Управление муниципальным имуществом, ссылаясь на то, что в период с 01.03.2004 по 31.12.2007 индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. пользовался арендованным имуществом, не внося при этом арендную плату, в связи с чем у него имеется задолженность в сумме 1316 666,56 руб., обратилось в Арбитражный суд Свердловской области
с соответствующим иском.

Индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н., в свою очередь, обратился к Управлению муниципальным имуществом с встречным иском. В обоснование своих требований он ссылался на то, что арендодатель не исполнил свои договорные обязательства и не передал ему указанное в договоре аренды имущество в состоянии, пригодном для его использования. Указанное обстоятельство, по мнению истца по встречному иску, свидетельствует о том, что начисление арендной платы арендодателем является необоснованным. Индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. также указывает на то, что на момент передачи здания в аренду оно требовало проведения ремонта и не могло быть использовано по своему назначению, в связи с чем им был проведен капитальный ремонт указанного в договоре аренды здания с последующим уведомлением об этом арендодателя, а также с предложением заключить дополнительное соглашение о зачете стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы. Основанием для расторжения договора, по мнению предпринимателя, является нарушение арендодателем условий договора, которые повлекли за собой ущерб для арендатора.

Удовлетворяя исковые требования по первоначальному иску, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом того,
что факт передачи указанного в договоре аренды имущества ответчику подтверждается материалами дела, а доказательств внесения арендных платежей в установленном договором размере индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н. в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Управления муниципальным имуществом и взыскал с арендатора задолженность по договору аренды от 01.03.2004 N 307-04 за период с 01.03.2004 по 31.12.2007 в размере 1316 666,56 руб.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку арендатор обязанность по уплате арендных платежей не исполнил, Управление муниципальным имуществом исходя из ставки рефинансирования правомерно начислило пени на сумму задолженности в размере 123 255,19 руб.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Гражданском кодексе РФ подпункт 1 пункта 1 статьи 450 отсутствует, имеется в виду подпункт 1 пункта 2 статьи 450.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды от 01.03.2004 N 307-04, суд апелляционной инстанции, руководствуясь подп. 1 п. 1 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что арендатор более двух раз подряд не вносил арендную плату, а требование арендодателя об оплате имеющейся задолженности арендатором не исполнено.

С учетом отсутствия правовых оснований для нахождения арендатора в спорном помещении суд апелляционный инстанции удовлетворил требования Управления муниципальной собственностью о выселении индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. из арендованного помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора
аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 названного Кодекса).

Как следует из материалов дела, в обоснование своих требований индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылался на то, что помещение, указанное в договоре аренды, было передано ему в состоянии, непригодном для его использования по указанному в договоре аренды назначению.

В то же время из акта приема-передачи здания от 01.04.2004 усматривается, что в здании, переданном индивидуальному предпринимателю Мальцеву Ю.Н. в аренду, отсутствуют внутренние сети горячего и холодного водоснабжения, а также канализация и сантехническое оборудование (т. 1, л. д. 11). В этом же акте зафиксировано, что данному зданию требуется текущий и капитальный ремонт.

Вышеуказанный акт подписан без каких-либо возражений и замечаний со стороны арендодателя и арендатора.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 предусмотрено условие о размере арендной платы и установлен порядок ее перечисления (т. 1, л. д. 7 - 10). Каких-либо условий, предусматривающих возможность уменьшения или освобождения арендатора от внесения арендной платы в связи с необходимостью проведения текущего и капитального ремонта,
в договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 не содержится.

В материалах дела также имеются подписанные дополнительные соглашения к договору аренды от 27.12.2004, 27.12.2005, 27.12.2006, касающиеся размера и порядка внесения индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н. арендной платы (т. 1, л. д. 12 - 14).

Из содержания п. 3.2.5 договора аренды также следует, что арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт. Иных положений относительно обязанности по проведению капитального ремонта названным договором не предусмотрено.

Кроме того, в материалах дела имеется комплексная смета на ремонт здания по ул. Победы, И на сумму 1816 558 руб., которая утверждена заказчиком (индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н.) и согласована подрядчиком 17.12.2003, то есть до заключения договора аренды от 01.03.2004 N 307-04 (т. 2, л. д. 145 - 153).

Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер, а индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. еще до заключения договора аренды был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду помещения и согласился на принятие в пользование именно такого имущества.

В материалах дела также не содержится данных как об окончании начатого индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н. ремонта арендуемого им помещения, так и о согласовании с арендодателем сроков его проведения.

При указанных обстоятельствах, а также с учетом того, что срок действия договора аренды согласно п. 4.2 составляет 10 лет, производство арендатором ремонтных работ, которые длятся по настоящее время и срок их окончания не известен, не может являться основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

Из материалов дела также усматривается, что с заявлением о расторжении договора аренды от 01.03.2004 N 307-04 в связи с неисполнением арендодателем обязанности по передаче помещения индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. обратился только при предъявлении встречного иска, то есть в 2008 году. Указанное обстоятельство также свидетельствует о том, что его волеизъявление было направлено на исполнение договора аренды на согласованных в нем условиях.

Следовательно, следует признать правильным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. к Управлению муниципальным имуществом о расторжении договора аренды от 01.03.2004 N 307-04.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что требования индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. о признании незаконным начисления арендных платежей и признании законным проведения работ по капитальному ремонту помещения не могут быть признаны исковыми требованиями в материально-правовом смысле. Указанные требования по сути являются возражениями индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н. на первоначальные исковые требования Управления муниципальной собственностью, которые были рассмотрены и оценены судом в соответствии с требованиями ст. 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы индивидуального предпринимателя Мальцева Ю.Н., изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению на основании вышеизложенного.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2009 по делу N А60-7988/2008-С1 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

СМИРНОВ А.Ю.

Судьи

СЕМЕНОВА З.Г.

СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.