Решения и постановления судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 N 15АП-7989/2009 по делу N А53-5604/2009 По делу о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и процентов.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 ноября 2009 г. N 15АП-7989/2009

Дело N А53-5604/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представитель Щербаков Александр Наумович - доверенность от 11.01.2009 N 2,

от ответчика: директор Шахвердян Элизбар Багратович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью кафе “Светлана“

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 07 июля 2009 года по делу N А53-5604/2009,

принятое судьей Филимоновой С.С.,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты

к ответчику обществу с
ограниченной ответственностью кафе “Светлана“

о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и пени,

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Шахты (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью кафе “Светлана“ (далее - Общество) о взыскании 185 832 рублей 78 копеек задолженности по арендной плате за период с 07.06.2004 по 31.03.2009 и 19 282 рублей 79 копеек процентов за период с 07.06.2004 по 20.03.2009.

Исковые требования мотивированы тем, что между Администрацией г. Шахты и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 29.10.1997, возобновленный на неопределенный срок. В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы - истец обратился с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07 июля 2009 года исковые требования удовлетворены в части 159 002 рублей 78 копеек задолженности по договору аренды за период с 25.03.2006 по 31.03.2009 и 10 035 рублей 23 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.05.2006 по 20.03.2009; в остальной части в иске отказано.

Суд пришел к выводу о доказанности задолженности и ее размера, однако применил срок исковой давности по заявлению ответчика.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью кафе “Светлана“ обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение
суда первой инстанции отменить полностью, производство по делу прекратить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что Комитет не доказал кадастровую стоимость земельного участка, поэтому не доказал правомерность расчета задолженности по арендной плате. Общество также указывает, что применение постановления Администрации Ростовской области от 14.11.2002 N 532 к регулированию отношений означает изменение методики исчисления арендной платы - т.е. изменение договора, на которое согласие ответчика не получено. Поскольку в результате применения постановления от 14.11.2002 N 532 произошло троекратное увеличение размера арендной платы - Общество в значительной степени лишается того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора; Обществу причинен существенный ущерб. В жалобе также указано, что Обществу не было известно об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика изложил доводы апелляционной жалобы, представитель истца - отзыва на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 29.10.1997 N 23533 Администрация г. Шахты передала во временное владение и пользование ТОО кафе “Светлана“ земельный участок, расположенный
по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пер. Рыночный, 69, для размещения кафе (общественного питания) сроком по 09.10.2000 г. (т. 1 л.д. 13) К договору аренды согласован план земельного участка площадь. 0,16 га с кадастровым номером РО:59:432 (в последующем присвоен кадастровый номер 61:59:03 04 25:109) (т. 1 л.д. 14). Договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Шахты 29.10.1997 за номером 23533.

Факт передачи земельного участка ответчиком не оспаривается. В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку арендатор продолжал использовать земельный участок по окончании срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендатор ссылается, что заявлением от 29.10.2003 года отказался от договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 89). Однако из заявления следует, что Общество просило разработать и утвердить проект границ земельного участка под зданием кафе “Светлана“, в связи с чем расторгнуть прежний договор аренды. Раздел земельного участка с кадастровым номером 61:59:03 04 25:109 осуществлен не был, земельный участок меньшего размера не сформирован, на арендованном земельном участке расположен объект недвижимости Общества. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец не доказал факт прекращения договора аренды от 29.10.1997 N 23533. Кроме того, факт возобновления договора на неопределенный
срок констатирован также судебными актами по делу А53-4491/2004.

Поскольку арендатор ненадлежащее вносил арендную плату - Комитет обратился с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ установлено: в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено: порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, при определении размера арендной платы суд должен руководствоваться нормами действующего законодательства, а не условиями договора аренды. При этом не имеет правового значения к увеличению или уменьшению размера арендной платы приводит применение соответствующих нормативных актов. (Данная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2008 N Ф08-1943/2008 по делу N А53-4923/2007-С2-20, от 24.09.2007 N Ф08-6183/2007 по делу N А32-7681/2006-39/148-2007-39/88, а также в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2007 N 9882/07).

В связи с изложенным судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционной жалобы о необходимости применения условий договора аренды, а не норм действующих нормативных актов.

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст.
3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом “О Государственной компании “Российские автомобильные дороги“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Истец испрашивал арендную плату за период с 07.06.2004 по 31.03.2009 года.

По заявлению ответчика суд первой инстанции применил срок исковой давности в отношении требований за период с 07.06.2004 по 24.03.2006 года.

В силу ч. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске. Исковое заявление подано 25.03.2009, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании задавненной части требований.

Таким образом, суд апелляционной инстанции проверяет законность взыскания задолженности по платежам, срок внесения которых наступил в период с 25.03.2006 по 31.03.2009 года (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 “Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки“ размер годовой арендной платы за использование земельных
участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и находящихся в государственной собственности Ростовской области, определяется как произведение кадастровой стоимости таких земельных участков и установленной в соответствии с пунктом 2 указанного постановления ставки арендной платы.

Пунктом 9 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 “Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки“ органам местного самоуправления предоставлено право:

вводить ставки по дополнительному виду использования земель и дифференцировать ставку арендной платы по виду использования земель. При этом размер годовой арендной платы за земельные участки по виду использования земель, определяемый по муниципальному образованию, не может быть ниже размера годовой арендной платы по данному виду использования земель, установленного в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления;

повышать установленные настоящим постановлением ставки арендной платы за землю по видам использования земель.

В соответствии с п. 5.3 Приложения N 1 к решению Шахтинской городской Думы от 26.12.2005 N 147 “Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты“ за земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания - смешанная торговля, в том числе подакцизными товарами, объекты общественного питания (рестораны, кафе, бары, столовые, закусочные, кафетерии, летние площадки, интернет-кафе) - установлена ставка арендной платы в размере 12,19%.

В расчете истца применена ставка арендной платы, установленная в п. 14
Приложения N 1 к решению Шахтинской городской Думы от 26.12.2005 N 147 “Прочие земли“, в размере 6,15%.

Кроме того, истец применил индекс инфляции 1,085 при расчете арендной платы на 2006 год.

Однако как следует из письма Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 19.11.2009 N 2792 кадастровая стоимость земельного участка определена из оценочной описи ЗУ N 61:59:03 04 25 от 01.12.2005 и до 01.01.2009 года составляла 833 184 рубля. А право органов местного самоуправления индексировать размер арендной платы было установлено только постановлением Администрации Ростовской области от 15.11.2006 N 445, которое вступило в силу 22.11.2006 года. Поэтому оснований для индексации размера арендной платы за 2006 год не имелось.

В соответствии с п. 8 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 “Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки“ при расчете размера арендной платы Комитет обоснованно применил понижающий коэффициент 0,8, установленный для Шахтерских территорий.

Таким образом, размер годовой арендной платы в 2006 году за спорный земельный участок составляет 81 252 рубля 10 копеек (833 184 руб. x 12,19 / 100 x 0,8). Согласно расчету истца размер годовой арендной платы за 2006 год составляет 44 477 рублей 03 копейки.

В п. 10 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 “Об установлении порядка определения размера
арендной платы за земельные участки“ органам местного самоуправления области рекомендовано взимать арендную плату за земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения ежемесячно либо ежеквартально равными долями не позднее 1 числа месяца, следующего за отчетным, за земли сельскохозяйственного назначения - в сроки, установленные для уплаты земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Пунктом 8 решения Шахтинской городской Думы от 26.12.2005 N 147 “Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты“ предусмотрено: установить, что арендная плата за землю в г. Шахты уплачивается ежемесячно, в срок до 1 числа месяца, следующего за отчетным.

С учетом применения судом первой инстанции срока исковой давности и в соответствии с положениями п. 2 ст. 200 ГК РФ, размер арендной платы, подлежащий взысканию за период с 01.03.2006 по 31.12.2006 года (платеж за март 2006 года подлежал внесению не позднее 01.04.2006, следовательно, сроки давности необходимо исчислять с 01.04.2006 года), составляет 67 710 рублей 08 копеек (81 252 рубля 10 копеек / 12 x 10 месяцев). В соответствии с расчетом истца за 2006 года размер арендной платы составляет 37 287 рублей 60 копеек.

За 2007 год размер годовой арендной платы
составляет 87 752 рубля 27 копеек (833 184 руб. x 12,19 / 100 x 0,8 x 1,08). Согласно расчету истца 48 035 рублей 19 копеек.

Применение коэффициента инфляции (1,08) основано на положениях абз. 6 п. 3 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 “Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки“: размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

За 2008 год размер годовой арендной платы составляет 95 211 рублей 21 копейка (833 184 руб. x 12,19 / 100 x 0,8 x 1,08 x 1,085). Согласно расчету истца 52 118 рублей 18 копеек.

Ставка арендной платы определена на основании п. 5.3 Приложения N 2 к решению Шахтинской городской Думы от 27.12.2007 N 400 “Об определении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в муниципальной собственности города Шахты“.

Порядок определения размера арендной платы определен постановлением Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 “Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области“.

В 2009 году кадастровая стоимость земельного участка составила 5 495 456 рублей. Изменение кадастровой стоимости обусловлено принятием постановления Администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области“, а также уточнением разрешенного вида использования земельного участка: ранее земли под объектами промышленности, с 01.01.2009 - в соответствии с условиями договора аренды “для размещения кафе (общественное питание)“ (письмо Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 19.11.2009 N 2792).

В связи с чем размер арендной платы за 2009 год составляет 498 470 рублей 83 копейки (5 495 456 рублей x 10,45 / 100 x 0,8 x 1,085).

Ставка арендной платы определена с учетом изменений, внесенных решением Шахтинской городской Думы от 30.10.2008 N 500 “О внесении изменений в решение городской Думы города Шахты “Об определении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в муниципальной собственности г. Шахты“ (п. 5.3 Приложения N 2).

Истец применил ставку арендной платы в соответствии с п. 16 Приложения N 2: “Прочие земли поселений, прочие категории арендаторов“ - в размере 6,15%. В связи с чем размер годовой арендной платы согласно расчету истца составил 293 358 рублей 43 копейки.

При расчете размера задолженности и пени истцом учтены платежи ответчика, поступающие в спорный период.

Поскольку истец доказал обоснованность испрашиваемого размера арендной платы, а суд в любом случае связан размером требований истца, суд первой инстанции исчислил размер задолженности на основании расчета истца, и Комитет решение суда первой инстанции не оспаривает - суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта. Судебный акт не нарушает прав ответчика, поскольку истец испрашивал задолженность по арендной плате в меньшем размере, чем это допускается на основании действовавших нормативных актов.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В силу ст. 207 ГК РФ истечение срока исковой давности по главному требованию, о чем заявлено ответчиком, не позволяет удовлетворить исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задавненной задолженности.

В связи с чем, проценты за пользование чужими денежными средствами следовало исчислять с 01.04.2006 года. Суд первой инстанции, основываясь на расчете истца, пришел к выводу, что размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил 10 035 рублей 23 копейки.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ при взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Однако как следует из расчета истца, им применялась ставка рефинансирования, действовавшая в соответствующий период просрочки: в июне 2006 года 12%, в июле - октябре 2006 года - 11,5%, в ноябре 2006 - январе 2007 года - 11% и т.д.

Указанный расчет не соответствует буквальному содержанию ст. 395 ГК РФ и п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) “О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами“.

Проверив расчет процентов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что он не нарушает прав ответчика, поскольку изначально наиболее приближен к ставке рефинансирования, действовавшей в течение всего периода просрочки, а, во-вторых, меньше размера процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисленными с учетом размера задолженности, на которую вправе был претендовать истец.

Поскольку ответчик контррасчет размера задолженности и процентов не предоставил, истец с решением суда согласен, выводы суда первой инстанции не оспаривает, таким образом реализовал свои распорядительные возможности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец доказал основание для взыскания задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами и заявленный размер, оснований для отмены или изменения судебного акта, основанного на расчете истца, не имеется.

Нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено.

Доводы истца о том, что ему не было известно о кадастровой стоимости земельного участка, не имеют правового значения.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 “О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков“ территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости“. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

Поэтому, проявляя должную меру заботливости и осмотрительности, ответчик мог и должен был узнать о размере кадастровой стоимости. Арендатор не лишен возможности в отдельном процессе оспаривать действия Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по определению размера кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 июля 2009 года по делу N А53-5604/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В.ГАЛОВ

Судьи

О.Г.ЛОМИДЗЕ

М.Н.МАЛЫХИНА