Решения и определения судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2009 N 15АП-9092/2009 по делу N А53-6532/2009 По делу о взыскании задолженности и пени по арендной плате за землю.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 ноября 2009 г. N 15АП-9092/2009

Дело N А53-6532/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца (ответчика по встречному иску): Генералова В.Н., доверенность от 08.12.2008 г. N ИЗ-27416/5;

от ответчика (истца по встречному иску): Твердохлебова М.В., доверенность от 21.10.2009 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью “Георгий“

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 21.08.2009 по делу N А53-6532/2009 (судья Никонова О.В.)

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику
- обществу с ограниченной ответственностью “Георгий“

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью “Георгий“

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

о признании пунктов 8.7, 8.8, 8.11 договора аренды земельного участка от 02.10.2008 г. N 30720 недействительными, исключении пунктов 8.7, 8.8, 8.11 из договора аренды земельного участка от 02.10.2008

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью “Георгий“ (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 06.11.2006 г. по 31.03.2009 г. в сумме 1 261 964,91 руб., пени за период с 21.12.2008 г. по 31.03.2009 г. в сумме 52 717,24 руб.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом условий договора аренды N 30720 от 02.10.2008 г. земельного участка общей площадью 2 779 кв. м с кадастровым номером 61:44:02 07 14:0001, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1б, по внесению арендных платежей.

Определением от 02 июля 2009 г. судом к производству принято встречное исковое заявление общества к департаменту о признании пунктов 8.7, 8.8, 8.11 договора аренды от 02.10.2008 г. N 30720 недействительными; об исключении пунктов 8.7, 8.8, 8.11 из договора аренды земельного участка от 02.10.2008 г. N 30720 (т. 2, л.д. 9 - 10).

В обоснование встречного иска общество указывает на то, что п. 8.11 договора аренды, устанавливающий прекращение действия договора аренды N 25799 от 19.07.2004 г. с 06.11.2006 г. при наличии исполнения после указанной даты со стороны арендатора обязательств по внесению арендной платы по договору аренды N 25799 от 19.07.2004 г.,
является недействительным (ничтожным), как не соответствующий установленному законом порядку расторжения договора. Пункты 8.7 и 8.8 договора о расчете размера арендной платы, распространенные на период с 06.11.2006 г. как оплата за фактическое пользование земельными участками, также являются недействительными, поскольку начисление арендной платы за фактическое пользование земельным участком предполагает отсутствие в этот период договорных отношений между сторонами. Между тем, общество владело спорным участком на основании ранее заключенного договора аренды N 25799 от 19.07.2004 г., не расторгнутого надлежащим образом. Необоснованно применение рыночной величины годовой арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком на 2008 г., к правоотношениям, действовавшим в 2006-2007 г.г. Общество указывает на то, что недействительность части договора не влечет недействительность договора аренды N 30720 от 02.10.2008 г. (т. 1, л.д. 145 - 148).

В возражениях на встречное исковое заявление департамент указал на то, что оспариваемые пункты договора не противоречат действующему законодательству, общество ознакомилось с условиями договора до его подписания, возражений не высказало. Включение в договор оспариваемых пунктов направлено на компенсацию Департаменту арендной платы, которая внесена была арендатором не в полном объеме. До подписания договора N 30720 между сторонами была проведена сверка расчетов, в том числе и по договору N 25799 от 19.07.2004 г., в которую вошли начисления до даты расторжения указанного договора - 05.11.2006 г. и были приняты все платежи, произведенные арендатором по указанному договору вплоть до даты заключения нового договора N 30720 (т. 2, л.д. 12 - 13).

Решением от 21 августа 2009 г. исковые требования департамента удовлетворены в полном объеме. Признан недействительным п. 8.8 договора N 30720 от 02.10.2008 г. в части применения к
расчетам за фактическое пользование земельным участком за период с 06.11.2006 г. по 31.07.2008 г. рыночной ставки годовой арендной платы, согласованной протоколом комиссии по согласованию результатов оценки N 23 от 01.08.2008 г. В остальной части в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Суд пришел к выводу, что предметы договоров аренды, заключенных в 2004 г. и в 2008 г., совпадают, однако цели использования земельного участка различные.

Суд не признал договор аренды 2004 года продленным на неопределенный срок, посчитал правомерным распространение условий договора 2008 года на предыдущий период и правомерное указание в п. 8.11 договора на утрату силы с 06.11.2006 г. договора N 25799 от 19.07.2004 г. Указал на то, что размер арендной платы подлежал расчету согласно принятых в муниципальном образовании ставок арендной платы, утвержденных соответствующими постановлениями Мэра г.Ростова-на-Дону на каждый из спорных периодов. По расчету суда размер подлежащей взысканию арендной платы по действовавшим в период пользования ставкам составил большую сумму, нежели заявленная в иске, в связи с чем исковые требования департамента удовлетворены в заявленном размере.

Суд пришел к выводу, что п. 8.8 договора аренды является недействительным, поскольку применение к отношениям, существовавшим в период с 06.11.2007 г. по 31.07.2008 г., расчета арендной платы, исходя из результатов оценки, утвержденной комиссией 01.08.2008 г., неправомерно.

Суд признал пункты 8.7 и 8.11 не противоречащими действующему законодательству.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО “Георгий“ обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, в иске отказать, удовлетворить встречный иск. По утверждению общества, владение земельным участком в спорный период осуществлялось на основании договора аренды
N 25799 от 19.07.2004 г., действовавшего до 30.10.2008 г. (до даты регистрации нового договора аренды N 30720 от 02.10.2008 г.). Договоры аренды 2004 г. и 2008 г. являются самостоятельными гражданско-правовыми договорами. Цели использования земельного участка по договорам 2004 г. и 2008 г. одинаковые. Целевое назначение земельного участка с заключением договора от 02.10.2008 г. не изменилось, разрешенное использование земельного участка также не изменилось. Расчет подлежащей взысканию арендной платы на основании утвержденных постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону ставок судом не указан. Суд не учел представленный обществом в материалы дела расчет. Судом не оценен довод общества об отсутствии задолженности и не принял во внимание платежные поручения, подтверждающие внесение платежей в 2006 г. - 2008 г. Отказывая в удовлетворении требования общества о признании недействительным п. 8.11 договора, суд не оценил довод общества о нарушении данным пунктом установленного законом порядка расторжения договора.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 21 октября 2009 г. представитель общества поддержала доводы апелляционной жалобы. Пояснила, что в материалах дела имеется расчет, приложенный к отзыву на исковое заявление, из которого следует, что задолженность отсутствует. Департамент извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил.

С целью представления сторонами пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 09 ноября 2009 г.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 09 ноября 2009 г. представитель заявителя апелляционной жалобы поддержала доводы жалобы, представила дополнительные пояснения.

Представитель департамента поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу, пояснила, что между истцом и ответчиком было заключено три
договора аренды, в ноябре 2008 г. был составлен акт сверки по всем трем договорам, актом сверки подтверждается расторжение договора N 25799 с 5 ноября 2006 г., все платежи учтены, что отражено в приложениях к договору. Копии приложений представлены суду и исследованы в судебном заседании с участием представителей сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом 2 октября 2008 года между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 30720. В соответствии с пунктом 1.1 договора, определяющим его предмет, департамент (арендодатель) предоставил, а общество (арендатор) принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:02 07 14:0001, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1 “б“ для использования в целях строительства автопаркинга в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 2779 кв. м.

Срок аренды участка установлен сторонами с 19.06.2008 по 19.06.2011. Договор прошел государственную регистрацию за номером 61-61-01/624/2008-443 от 30.10.2008 г., что соответствует требованиям статей 131 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 655 677 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

В пункте 8.7 договора стороны предусмотрели, что согласованные договорные условия применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком - с 6 ноября 2006 (с момента окончания предыдущего договора N
25799 от 19.07.2004) до даты подписания настоящего договора, - т.е. - 02 октября 2008 г. При этом непосредственная обязанность арендатора по внесению арендной платы за указанный период возникает 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор в соответствии с пунктом 3.2 договора.

Согласно пункту 8.8 договора арендатор обязался оплатить в течение текущего года (ежеквартально равными частями) сумму в размере А = 655677.00 x 56/365 + 655677.00 x 4/4 + 655677.00 x 4/4 = 1 411 951,02, которая включает в себя сумму за фактическое пользование земельным участком с 6 ноября 2006 по 31 декабря 2008. Размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом N 23 от 01.08.2008 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиками, аккредитованными при Администрации г. Ростова-на-Дону.

В пункте 8.11 договора стороны предусмотрели, что с 06.11.2006 г. договор N 25799 от 19.07.2004 г. утрачивает силу.

Мотивируя жалобу, общество указывает на то, что условие договора о ретроспективном его действии с 06.11.2006 г. противоречит закону, поскольку в этот период в отношении того же объекта действовал договор от 19.07.2004 г.

Между тем, согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного или договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, сам по себе факт распространения условий договора на предыдущий период не противоречит закону.

Распространив действие договора с 06.11.2006 г. спорящие стороны
подтвердил наличие задолженности общества в период предыдущего использования обществом земельного участка.

Таким образом, стороны перевели использование обществом земельного участка из режима договорного использования с неопределенным сроком в режим договорного использования с оговоренным сроком и применением условий договора к ранее сложившимся отношениям сторон. Тем самым стороны преодолели возможность неосновательного обогащения со стороны общества.

Такой подход спорящих сторон к оформлению своих отношений закону не противоречит.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при расчете арендной платы следовало исходить из предписаний нормативных актов муниципального образования, а не из результатов оценки земельного участка, выполненных в июле 2008 г.

Арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является нормативно регулируемой, устанавливается уполномоченными государственными органами - ст. 65 ЗК РФ, ст. 424 ГК РФ.

Суд верно отметил, что принятые во внимание при оценке земельного участка факторы имели место в 2008 году, тогда как тенденция изменения таких факторов не является величиной постоянной, в связи с чем в случае проведения оценки в соответствующие годы - 2006, 2007, результат мог быть иным.

В спорный период размер арендной платы подлежал определению в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 15 декабря 2005 г. N 283 “Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки“ (до вступления в силу постановления от 05 декабря 2007 г. N 475), постановлением администрации Ростовской области от 05 декабря 2007 г. N 475 “Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области“, постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19 декабря 2005 г. N 1919 “Об утверждении
ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону“ с изменениями и дополнениями, постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007. N 1420 “Об установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена“.

По вопросу о кадастровой стоимости земельного участка, применимом коэффициенте арендной платы между спорящими сторонами расхождений нет. Данный вывод следует из сопоставления расчета, представленного ответчиком в отзыве на иск, том 1, л.д. 54, 55, и расчета арендной платы по действующим нормативным актам с 06.11.2006 г. по 01.08.2008 г., выполненного департаментом во исполнение определения суда апелляционной инстанции.

Исходя из указанных нормативных актов размер арендной платы до 1 августа 2008 г. (до утверждения акта оценки) составляет:

- с 06.11.2006 г. по 31.12.2006 г. - 38 189,11 рублей;

- за 2007 год - 814 618, 27 рублей;

- с 01.01.2008 г. по 06.03.2008 г. (уровень инфляции определен Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 198-ФЗ как не превышающий 7 процентов): Ки1,07 x 814 618, 27 рублей: 365 x 66 дней = 157 611,9 рублей;

- с 06.03.2008 г. по 01.08.2008 г.. (уровень инфляции определен Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 198-ФЗ как не превышающий 8,5 процентов): Ки1,085 x 814 618, 27 рублей: 365 x 147 дней = 355 965,86 рублей.

Итого: 1 366 385,14 рублей.

За период с 01.08.2008 г. по 31.03.2009 г. размер арендной платы составляет:

- с 01.08.2008 г. по 31.12.2008 г. 655 677: 12 x 5 = 273 198, 75 рублей;

- с 01.01.2009 г. по 31.03.2009 г. (1 квартал) 655 677 x Ки1,085 : 4 = 177 852,39 рублей.

Иск заявлен за общий период с
06.11.2006 г. по 31.03.2009 г.

Исходя из представленного расчета и с учетом произведенных обществом платежей сумма требований составила бы:

1 817 436,28 - 163919,25 x 2 = 1 489 597,78 рублей.

Таким образом, верен вывод суда первой инстанции, согласно которому размер заявленных департаментом исковых требований обоснован, применение действовавших ранее нормативных актов привело бы к начислению арендной платы в большем размере, при этом суд не может выйти за пределы заявленных исковых требований.

Довод общества об отсутствии задолженности по договору, поскольку в 2006 - 2008 годах арендная плата уплачивалась ежеквартально, что подтверждается представленными платежными поручениями (л.д. 88 - 115, т. 1), обоснованно не принято судом во внимание. Из материалов дела видно, что между спорящими сторонами было заключено три договора аренды различных земельных участков - N 26129, N 25799, N 25800. При оплате арендной платы платежными поручениями (л.д. 88 - 115, т. 1) общество в большинстве случаев не указывало в счет оплаты по какому именно договору направляется сумма платежей или не указывало по какому договору и какую часть платежа следует арендодателю принять к учету. В акте сверки от 01 ноября 2008 г. стороны урегулировали этот вопрос. Из содержания акт сверки (том 2 л.д. 15) видно, что все платежи стороны согласились считать оплатой арендной платы по договорам N 26129 и N 25800, а также по договору N 25799 до даты его расторжения - 05.11.2006 г.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Суд принимает во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.

Подписание сторонами после регистрации договора от 02.10.2008 г. N 30720 акта сверки от 01 ноября 2008 г. является последующим поведением сторон, которое подтверждает волю сторон относительно судьбы правоотношений по всем трем договорам.

Из этого акта ясно следует, что договор N 25799 от 19.07.2004 г. стороны определили считать расторгнутым с 05.11.2006 г., акт сверки по данному договору составлен только до даты расторжения, все платежи после этой даты направлены на уплату арендной платы по договору N 26129 от 01.09.2004 г.

Образовавшая в результате переплата на оценку обстоятельств дела не влияет, поскольку отношения сторон по использованию земельных участков продолжаются, в том числе участка, предоставленного по договору N 26129 от 01.09.2004 г., переплата может быть зачтена в счет исполнения обязательств общества.

Анализ приложения N 5, указанного в акте, показывает, что в данном приложении поименованы все те платежные поручения, на которые ссылается ответчик (истец по встречному иску), поэтому апелляционный суд не принимает доводы общества об отсутствии задолженности и представленный обществом расчет.

Ссылка общества на справку от 27.11.2006 г. (т. 1, л.д. 117) апелляционным судом отклоняется, Даная справка дана по состоянию на 01.10.2006 г., не имеет отношения к указанному в иске периоду взыскания.

Поскольку суд обоснованно удовлетворил требования в части задолженности по аренде, то обоснованно были удовлетворены и требования в части пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Расчет пени проверен судом и признан правильным.

При оценке встречных исковых требований суд обоснованно исходил из того, что применение к отношениям, существовавшим в период с 6 ноября 2007 года по 31 июля 2008 года расчета арендной платы, исходя из результатов оценки, утвержденной комиссией 01.08.2008, неправомерно, правильно признал недействительным только пункт 8.8 договора.

Данный пункт противоречит положениям ст. 65 Земельного кодекса РФ и п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, согласно которым плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является нормативно регулируемой, устанавливается уполномоченными государственными органами.

Оспариваемые обществом пункты договора (8.7, 8.11) не противоречат действующему законодательству, соответствуют п. 2 ст. 425 и п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и их включение в договор направлено на то, чтобы компенсировать арендную плату, которая была уплачена арендатором не в полном объеме.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2009 по делу N А53-6532/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г.ЛОМИДЗЕ

Судьи

М.В.ИЛЬИНА

О.Х.ТИМЧЕНКО