Решения и постановления судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 N 15АП-6744/2009 по делу N А32-5277/2009 По делу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и пени.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 октября 2009 г. N 15АП-6744/2009

Дело N А32-5277/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Данько М.М.)

от 15 июня 2009 г. по делу N А32-5277/2009

по иску Администрации города-курорта Сочи

к ответчику: потребительскому жилищно-строительный кооперативу “САФИ“,

при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю,

о взыскании 1 264 255 рублей,

установил:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд
Краснодарского края с иском к потребительскому жилищно-строительному кооперативу “САФИ“ о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 12 июля 2006 года по 11 сентября 2008 года в размере 1 208 273 руб. 88 коп., пени за указанный период в сумме 55 981 руб. 89 коп.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15 июня 2009 года в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды от 26 апреля 2008 года является ничтожной сделкой, поскольку Администрация города распорядилась земельным участком, права на который ей на день заключения договора не принадлежали.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация города Сочи обжаловала его в порядке апелляционного производства. Апеллянт полагает решение суда неверным, указывает, что просит отыскать неосновательное обогащение и полагает, что право на такое у него имеется в силу Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ, передавшего право собственности на земельные участки в пределах федеральных курортов соответствующим муниципальным образованиям.

В судебное заседание апелляционного суда лица, участвующие в деле, не явились. Администрация города Сочи и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю извещены, представителей в апелляционный суд не направили. Ответчик - ПЖСК “САФИ“ уведомлен судом как по юридическому адресу: г. Сочи, ул. Чайковского, 23/1,
так и по другому адресу: г. Сочи, ул. Советская, 40. Орган связи сообщил, что по указанным адресам организация не располагается. В силу пункта 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик считается извещенным о месте и времени рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления Главы Администрации города Сочи от 26 ноября 1998 года N 1030/1 26 апреля 2008 года Администрацией города Сочи был заключен договор аренды земельного участка с потребительским жилищно-строительным кооперативом “САФИ“. Согласно указанному договору арендатору передавался в аренду земельный участок площадью 9200 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 01 007:0031, расположенный на улице Ландышевой в Центральном районе города Сочи. Срок действия договора аренды был установлен с 1 января 1998 года по 1 января 2047 года. Из дополнительного соглашения от 10 октября 2006 года, изменившего целевое использование земельного участка - вместо индивидуального жилищного строительства на строительство многоквартирных жилых домов, следует, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

Поскольку арендатор не уплачивал арендную плату, Администрация города Сочи обратилась с требованием о взыскании задолженности по договору и пени.

Арбитражный суд Краснодарского края отказал
в удовлетворении иска.

Апелляционный суд находит указанное решение законным и обоснованным.

Апелляционный суд отмечает противоречивую позицию истца, который ссылается на договор аренды, испрашивая задолженность по договору и установленные договором пени, и одновременно ссылается при этом на нормы о неосновательном обогащении. При наличии договорного основания взыскание по кондикции недопустимо. Если Администрация признает ничтожность договора, то исключено присуждение пени по ничтожному договору.

Арбитражный суд Краснодарского края дал правильную правовую оценку договору аренды от 26 апреля 2008 года, квалифицировав его как ничтожную сделку. Пункт 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ позволяет органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретной форме (уровню) собственности в случае, предусмотренном Федеральным законом.

Законом, предусматривающим отнесение земельных участков к конкретной форме собственности, является, в частности, Федеральный закон Российской Федерации от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях“ (далее Закон об особо охраняемых природных территориях). Согласно п. 6 ст. 2 Закона об особо охраняемых природных территориях (в редакции, действовавшей на день заключения договора) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся
в ведении федеральных органов государственной власти.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 N 591-р утвержден Перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях“ и статье 1 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ “О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах“ освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона “Об особо охраняемых природных территориях“ (в редакции, действовавшей на день заключения договора) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. На основании данных законодательных актов следует вывод, что курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми
природными территориями федерального значения. Земельные участки, находившиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являлись федеральной собственностью в силу Закона об особо охраняемых природных территориях, находились в ведении федеральных органов государственной власти. Для изменения указанного обстоятельства был принят Федеральный закон от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ, которому однако не была придана обратная сила.

Поскольку право собственности Российской Федерации возникло в силу Закона и не зависело от наличия государственной регистрации указанного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанный земельный участок согласно ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации относился к федеральной собственности. При таких условиях орган местного самоуправления не вправе был распоряжаться земельным участком.

Право распоряжаться от имени Российской Федерации федеральным имуществом на территории Краснодарского края наделено территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Поскольку правом заключить договор аренды обладает собственник или уполномоченное лицо (ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правильно квалифицировал сделку как противозаконную, а, следовательно, в силу предписания статей 166 и 168 Гражданского кодекса - ничтожную.

Право государственной собственности возникает в данном случае на основании Закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

В апелляционной жалобе Администрация города Сочи не оспаривает вывод Арбитражного суда Краснодарского края о
ничтожности договора аренды, однако полагает, что, коль скоро Территориальное управление Росимущества не взыскало неосновательно обогащение за пользование земельным участком, после принятия Федерального закона от 3 декабря 2008 года указанное право перешло к Администрации города Сочи.

Указанный довод отклоняется апелляционным судом. Согласно пункту 11 статьи 1 Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ “О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон “Об особо охраняемых природных территориях“ действительно со дня вступления в силу названного Закона (19 декабря 2008 года) право собственности на земельный участок переходит к муниципальному образованию. Однако переход права собственности на земельный участок сам по себе не означает, что вместе с переходом права собственности происходит переход кондикционного обязательства, сопряженного с пользованием объектом, право собственности на который перешло. В силу относительного характера обязательства и отсутствия установленного Законом основания для перемены лица в обязательстве оснований для вывода о возможности замены Российской Федерации в обязательстве из неосновательного обогащения, возникшего из пользования имуществом до перехода права собственности на земельный участок к муниципальному образованию “Город Сочи“, не имеется.

Таким образом, не имеется оснований
для взыскания испрашиваемой суммы ни как неосновательного обогащения, ни как арендной платы и пени (ввиду ничтожности основания - договора аренды).

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании материального закона.

Апелляционный суд пришел к выводу, что постановление главы Администрации города Сочи от 26 ноября 1998 года N 1030/1 о предоставлении земельного участка на праве аренды (независимо от того, полномочен ли был глава города в указанное время распоряжаться земельным участком) не является основанием для взыскания каких-либо сумм, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации 2001 года, равно как и Земельный кодекс Российской Федерации 1991 года предусматривали, что основанием для пользования земельным участком на основании права аренды являлся договор аренды. само по себе постановление органа местного самоуправления являлось лишь организационной предпосылкой для заключения договора. Постановление от 26 ноября 1998 года не было реализовано в форме заключения договора в период, когда Администрация города была правомочна распоряжаться земельным участком. Как следует из копии постановления главы города Сочи от 29.12.2004 года N 2924 впервые договор аренды земельного участка был заключен только 26 апреля 2004 года, то есть, в период, когда Администрация города Сочи не правомочна была заключать договоры аренды.

Оснований для отмены или изменения решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не установил.

Руководствуясь ст. ст. 268 -
271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 июня 2009 года по делу А32-5277/2009-28/112 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В.ГАЛОВ

Судьи

О.Г.ЛОМИДЗЕ

М.Н.МАЛЫХИНА