Решения и определения судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2009 N 15АП-858/2009 по делу N А53-16021/2008 По делу об обязании заключить договор аренды земельного участка и произвести перерасчет арендной платы.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 мая 2009 г. N 15АП-858/2009

Дело N А53-16021/2008

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25 декабря 2008 года по делу N А53-16021/2008,

принятое судьей Соколовой Т.Б.,

по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к ответчику администрации Волгодонского района

об обязании заключить договор аренды земельного участка и произвести перерасчет арендной платы,

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Волгодонского района (далее - Администрация) о понуждении заключить договор
аренды земельного участка, а также об обязании произвести перерасчет арендной платы с 01.01.2006 по 31.11.2008 года (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 88-89, 111)).

Исковые требования мотивированы тем, что постановлением главы администрации Волгодонского района от 01.06.2006 года N 354 предоставлен земельный участок в аренду для эксплуатации здания магазина, однако в направленном проекте договора размер арендной платы определен не в соответствии с действующими нормативными актами, а на основании отчета независимого оценщика. Считая, что размер арендной платы должен быть определен в соответствии с п. 3 Постановления главы администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283, истец обратился с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25 декабря 2008 г. в иске отказано. Решение мотивировано тем, что поскольку направленный проект договора аренды был подписан истцом и исполняется, то требование заключить договор на иных условиях является злоупотреблением правом.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Предприниматель обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, обязать Администрацию заключить договор аренды земельного участка. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию - не заключен и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой - то право Предпринимателя на заключение договора аренды не реализовано.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поскольку Предприниматель злоупотребляет правом.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще, дело рассмотрено в соответствии с положениями ч. 3 ст.
156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части, а исковое заявление оставлению без рассмотрения в той же части.

Как следует из материалов дела, Предприниматель является собственником здания магазина, общей площадью 53,5 кв. м, литер А, А1, расположенного по адресу: Ростовская область, Волгодонской район, ст. Романовская, пер. Кожанова, 36а (свидетельство о государственной регистрации права 61АА N 384358 - т. 1 л.д. 30).

Постановлением главы администрации Волгодонского района Ростовской области от 02.08.2006 N 583 предписано предоставить Предпринимателю в аренду сроком на пять лет земельный участок из земель поселений площадью 0,0067 га с кадастровым номером 61:08:07 01 05:0018, расположенный по адресу: Ростовская область, Волгодонской район, ст. Романовская, пер. Кожанова, 36-а, под размещение магазина (далее - Договор аренды от 02.08.2006 N 583)(т. 1 л.д. 74).

В связи с чем, Администрация направила договор аренды земельного участка от 17.08.2006 N 91 сроком с 02.08.2006 по 02.08.2011 (т. 1 л.д. 18-21), акт приема-передачи в аренду земельного участка (т. 1 л.д. 14), кадастровый план земельного участка (т. 1 л.д. 15-18).

Указанный проект договора подписан, однако государственная регистрация договора не произведена, что признано обеими сторонами и подтверждается письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области от 31.10.2008 N 18.01-15/2317 (т. 1 л.д. 84). В силу изложенного и в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ Договор аренды от 02.08.2006 N 583 считается незаключенным и не порождает правовых последствий.
Ссылки истца на недействительность договора аренды основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации только тогда влечет недействительность сделки, когда на это прямо указано в законе; применительно к спорным отношениям соответствующее указание в законе отсутствует.

Поскольку договор между сторонами не заключен, а заключение договора аренды земельного участка для Администрации обязательно - то возникший спор об условиях договора рассматривается судом в соответствии с положениями ст. 446 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот
же срок (данная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.05.2009 по делу А53-10758/2008).

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка заключения договора - направления ответчику проекта договора или протокола разногласий, содержащего иные формулировки оспариваемых условий.

В письме от 19.02.2008 г. истец указал, что Администрация неправильно определила размер арендной платы на основании отчета независимого оценщика, поскольку условие о размере арендной платы подлежит определению согласно п. 3 постановления главы администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283. В связи с чем, истцом заявлено требование о предоставлении нового договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 22).

Письмом от 19.03.2008 N 502 Администрация пояснила, что заключение договора аренды на условиях, предусмотренных постановлением главы администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 невозможно, поскольку оно утратило силу в связи с принятием постановления главы администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, а также поскольку размер арендной платы определен в соответствии с отчетом независимого оценщика (т. 1 л.д. 23).

Письмом от 19.04.2008 г. истец повторно потребовал предоставления ему проекта договора аренды земельного участка с условием об арендной плате, определенным в соответствии с постановлением главы администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 (т. 1 л.д. 24). Указанное письмо было получено Администрацией 21.04.2008 г. (т. 1 л.д. 25), однако Администрацией никакие встречные действия совершены не были.

Таким образом, Предприниматель требовал заключения договора аренды, однако проект договора, как и протокол разногласий, т.е. предложение о заключении договора на иных условиях, предусматривающее формулировку спорного условия, ответчику не направлял. Проект договора от 01 декабря 2008 года (т. 1 л.д. 92-96) до подачи
искового заявления (11 сентября 2008 года) и в последующем ответчику не направлялся. Следовательно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В силу п. 2 ст. 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. При указанных обстоятельствах суду следовало оставить иск Предпринимателя без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Кодекса.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции отменяет решение арбитражного суда в части отказа в иске о понуждении заключить договор аренды земельного участка и оставляет исковое заявление в данной части без рассмотрения (п. 3 ст. 269, ч. 3 ст. 270 АПК РФ).

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (ч. 3 ст. 149 АПК РФ), т.е. после направления Предпринимателем Администрации проекта договора аренды, содержащего все существенные условия, включая размера арендной платы.

Истцом также заявлено требование о перерасчете размера арендной платы за предыдущий период. Данное требование является ненадлежащим способом защиты. В функции суда не входит осуществление расчета арендной платы, подлежащей уплате арендатором по договору аренды, с целью формирования преюдициального акта на случай возникновения спора и взыскания арендной платы арендодателем. Поэтому суд первой инстанции обоснованно отказал в иске в данной части.

В случае возникновения между сторонами спора о размере задолженности по арендной плате, требование Администрации к Предпринимателю подлежит реализации в судебном порядке. Предприниматель в этой ситуации сможет представить
все свои возражения по вопросу о размере арендной платы. В случае, если предпринимателем арендная плата уплачена в большем размере, чем то определено нормативными актами - Предприниматель должен доказывать указанные обстоятельства, заявив иск о взыскании неосновательного обогащения (пп. 3 ст. 1103 ГК РФ).

При этом в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно данным из кадастрового плана, земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ в актуальной редакции, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

На момент рассмотрения спора действует постановление Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 “Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области“.

Согласно положениям п. 2 “Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена“, утвержденного указанным постановлением, в случае приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации - размер арендной платы на год определяется в соответствии с п. 1 данного Порядка.

В силу п. 1 “Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и
сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена“, утвержденного указанным постановлением, размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов по видам использования земель не ниже размера земельного налога, устанавливаемого нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований за такие земельные участки.

Нормативным актом, подлежащим применению к спорным правоотношениям, является постановление главы администрации Волгодонского района от 01.12.2006 N 912 “Об установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков“ с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлениями главы администрации Волгодонского района от 19.04.2007 N 228 и от 24.07.2007 N 486 (далее - Постановление от 01.12.2006 N 912).

Постановление главы администрации Волгодонского района от 29.12.2007 N 934 “Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена“ не может быть применено при регулировании спорного правоотношения, поскольку данный нормативный акт не был опубликован (ч. 3 ст. 15 Конституции Российской Федерации).

Согласно п. 2 Постановления от 01.12.2006 N 912, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, определяется как произведение кадастровой стоимости таких земельных участков и установленной в соответствии с п. 1 данного постановления ставки арендной платы.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 14.07.2008 N 08-03/08-1554 (т. 1 л.д. 97), кадастровая стоимость земельного участка составляет 820 рублей 75 копеек.

В соответствии с приложением N 2 к Постановлению от 01.12.2006 N 912, ставка арендной платы под торговыми объектами составляет 30%.

Следовательно, размер годовой арендной платы составляет
246 рублей 23 копейки (820 рублей 75 копеек х 30%).

При этом требование п. 1 постановления Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, согласно которому размер арендной платы не может быть менее земельного налога соблюдено, поскольку максимальная процентная ставка земельного налога может составить только 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

При определении размера арендной платы суд должен руководствоваться условиями действующего законодательства. При этом не имеет правового значения к увеличению или уменьшению размера арендной платы приводит применение соответствующих нормативных актов. (Данная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2008 N Ф08-1943/2008 по делу N А53-4923/2007-С2-20, от 24.09.2007 N Ф08-6183/2007 по делу N А32-7681/2006-39/148-2007-39/88, а также в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2007 N 9882/07).

Не могут быть приняты в качестве обоснованных ссылки Администрации на п. 4 Постановления от 01.12.2006 N 912, согласно которому в случае, если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с п. 2 данного постановления ниже размера арендной платы, установленного ранее заключенным договором аренды, размер годовой арендной платы за использование таких земельных участков устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 11.05.2004 N 209-О, арбитражный суд при рассмотрении споров по поводу размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не ограничиваясь установлением лишь факта принятия уполномоченным органом нормативного акта, которым установлены коэффициенты дифференциации базовой ставки арендной платы по зонам различной градостроительной ценности и по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного
участка, и проверкой правильности расчета размера арендной платы в соответствии с этим актом, должен, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий публичных образований, выявлять, осуществлялось ли экономическое обоснование базовой ставки арендной платы и названных поправочных коэффициентов на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.

Однако установление при прочих равных условиях различного механизма определения размера арендной платы в зависимости от того, уменьшился ли размер арендной платы при его определении в соответствии с новой методикой, не имеет под собой экономического обоснования с многофакторным анализом оценочных характеристик земельных участков. Определение размера арендной платы на основании отчета независимого оценщика в то время, как нормативными актами предусмотрено исчисление размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, нарушает права Предпринимателя, создает неравные условия для осуществления экономической деятельности.

Кроме того, ранее заключенный договор аренды от 04.01.2001 г. N 1 (т. 1 л.д. 39-40) не может быть принят для сопоставления размера арендной платы, поскольку заключен для целей строительства торгового павильона, а договор аренды, условия которого оспариваются, должен быть заключен для целей эксплуатации магазина.

В то же время, суд апелляционной инстанции отмечает, что поскольку размер арендной платы определяется на основании нормативных актов органов местного самоуправления, то изменение органами местного самоуправления ставок арендной платы в установленном порядке (с опубликованием нормативных актов) будет являться основанием для внесения арендной платы в новом размере (определенном в соответствии с новыми ставками) с момента вступления в силу актов органов местного самоуправления без внесения изменений в договор аренды (соответствующая правовая позиция изложена, в частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2009 N Ф08-8120/2008 по делу N А53-4360/2008-С2-6).

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы процессуального права - решение суда первой инстанции в части отказа в иске о понуждении заключить договор аренды земельного участка подлежит отмене, а исковое заявление в данной части - оставлению без рассмотрения.

При подаче искового заявления Предпринимателем уплачено 5 087 рублей (т. 1 л.д. 8). Однако по требованиям о заключении договора (пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ), а также при подаче исковых заявлений неимущественного характера (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ) государственная пошлина подлежит уплате в размере 2 000 рублей. Следовательно, за 2 требования истец должен был уплатить 4 000 рублей. В случае оставления искового заявления без рассмотрения государственная пошлина подлежит возврату (пп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ). Таким образом, 3 087 рублей подлежит возврату истцу (2 000 рублей - по требованию, оставленному без рассмотрения, 1 087 рублей - излишне уплаченная государственная пошлина).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 декабря 2008 года по делу N А53-16021/2008 отменить в части отказа в иске о понуждении заключить договор аренды земельного участка, в данной части исковое заявление оставить без рассмотрения.

В остальной части решение оставить без изменения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. из федерального бюджета 3 087 (три тысячи восемьдесят семь) рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В.ГАЛОВ

Судьи

О.Г.ЛОМИДЗЕ

М.Н.МАЛЫХИНА