Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 N 17АП-11320/2009-ГК по делу N А60-28315/2009 С учетом того, что ответчик не обращался к арендодателю или в суд с требованием об изменении условий договора аренды, рассматриваемое требование об уменьшении арендной платы не может быть удовлетворено.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 декабря 2009 г. N 17АП-11320/2009-ГК

Дело N А60-28315/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гребенкиной Н.А.

судей Паньковой Г.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом: не явились,

от ответчика - ООО “САФИТ“: Брагина С.А. по доверенности N 6 от 09.06.2009, Козырин Ю.А. (директор),

от третьего лица - Общественной организации “Екатеринбургское городское общество защиты и поддержки инвалидов “Согласие“: не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом,
в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика - ООО “САФИТ“,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 октября 2009 года

по делу N А60-28315/09,

принятое судьей Ануфриевой А.А.

по первоначальному иску Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом

к ООО “САФИТ“,

третье лицо: Общественная организация “Екатеринбургское городское общество защиты и поддержки инвалидов “Согласие“,

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора, выселении из помещения,

по встречному иску

ООО “САФИТ“

к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом,

третье лицо: Общественная организация “Екатеринбургское городское общество защиты и поддержки инвалидов “Согласие“,

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

истец по первоначальному иску - Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО, общество) “САФИТ“ о взыскании 149 477 руб. 34 коп. долга по договору аренды N 68000092 от 01.08.2004, 45 839 руб. 72 коп. неустойки, начисленной за период с 10.05.2009 по 10.07.2009, расторжении договора аренды N 68000092 от 01.08.2004 и выселении ответчика из нежилого помещения первого этажа литер В, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Ильича, д. 6.

Определением суда от 29.09.2009 (л.д. 63-64) принят встречный иск ООО “САФИТ“ к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом о взыскании 331 866 руб. 42 коп. неосновательного обогащения.

Определением суда от 09.09.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Общественная организация “Екатеринбургское городское общество защиты и поддержки инвалидов “Согласие“.

Решением суда от 02.10.2009 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично: с ООО “САФИТ“ в
пользу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом взыскано 149 477 руб. 34 коп. долга, 4 583 руб. 97 коп. неустойки, начисленной за период с 10.05.2009 по 10.07.2009. Кроме того, арбитражный суд расторг договор аренды N 68000092 от 01.08.2004, выселил ООО “САФИТ“ из нежилых помещений первого этажа, литер В N 6-11, 11а, 11б, 11 в, 11 г, 12, 21-25, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ильича, 6. В удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик по первоначальному иску с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области. В апелляционной жалобе указано на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неполное исследование арбитражным судом обстоятельств дела. Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, отражающие причины возникновения задолженности общества “САФИТ“ перед Комитетом, что, по мнению общества, является значимым при решении вопроса о возможности взыскания суммы долга по арендной плате. В обоснование необходимости отсрочки арендной платы ответчик указывает на понесенные затраты на перенос линий электропередач, на пожарную и охранную сигнализацию на арендуемые помещения, использованию которых надлежащим образом препятствует новый арендатор.

Оспаривается заявителем апелляционной жалобы и вывод арбитражного суда, выразившийся в отказе в удовлетворении встречного иска на том основании, что начисление арендных платежей, включающих стоимость пользования коридором, являлось предметом исследования в рамках рассмотрения дел N А60-27883/08-С7 и N А60-12442/08-С3 и было признано обоснованным. Заявитель жалобы полагает, что требования, рассмотренные судом в других делах, не имеют отношения к заявленным требованиям по настоящему делу.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет выразил возражение против ее удовлетворения, просит решение
оставить без изменения. Указывает, что факт систематического нарушения сроков платежей по договору аренды подтверждается вступившими в силу судебными актами. Полагает также, что ответчик является коммерческой организацией, имеющей право на передачу части арендуемого объекта в субаренду.

Третье лицо письменный отзыв на апелляционную жалобу в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 08.12.2009 представители ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, пояснили, что суд первой инстанции не учел все обстоятельства дела, связанные с возникновением задолженности.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание представителей не направили, что в силу положений части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в данном судебном заседании.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 01.08.2004 истец по первоначальному иску (арендодатель) и ответчик по первоначальному иску (арендатор) заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 68000092 (далее - договор аренды) (в редакции дополнительных соглашений (л.д. 24, 25, 26, 27)), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: ул. Ильича, 6, литер В, 1-й этаж, общей площадью 170, 8 кв. м (помещения N 6-1,11 а, 11 б, 11 в, 11 г, 12, 21-25), кроме того МОП, материал стен - кирпичные, отдельного входа нет, КТР-2,0“ (пункт 1.1).

Срок действия договора - с 01.08.2004 по 31.12.2009 (пункт
1.2).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 23).

По условиям договора арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа каждого месяца на расчетный счет арендодателя (пункт 4.3).

В соответствии с подпунктом 3.2.5 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендодателю арендную плату.

Согласно пункту 5.2 договора в случае нарушения подпункта 3.2.5, пункта 4.3 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одного процента от суммы арендной платы за каждый день просрочки установленного платежного периода.

Из материалов дела также следует, что по актам приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2004 (л.д. 22) и от 01.05.2006 (л.д. 29) имущество было передано арендатору во владение и пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки определены договором аренды.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за период с мая по июль 2009 года явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о взыскании суммы долга, неустойки, расторжении договора и выселении арендатора из арендуемых помещений.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании долга полностью и взыскании неустойки частично, арбитражный суд первой инстанции признал доказанным наличие задолженности в размере 149 477 руб. 34 коп. и факт просрочки внесения арендных платежей, повлекший взыскание неустойки в размере 4 583 руб. 97, указав при этом на имеющиеся основания для уменьшения размера взыскиваемой неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока
платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно подпункту 7.2.2 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором.

Установив факт неисполнения обязательства арендатора по внесению в предусмотренный договором срок арендных платежей и учитывая при этом факт направления арендодателем в адрес арендатора уведомления от 01.07.2009 (л.д. 33-34) о расторжении договора с предложением освободить занимаемое помещение, арбитражный суд первой инстанции удовлетворил требования истца по первоначальному иску о расторжении договора аренды между сторонами и выселении общества “САФИТ“ из занимаемых нежилых помещений.

Выводы суда являются верными, основанными на полном и всестороннем исследовании материалов дела и правильном применении норм материального права. Доказательств погашения возникшей задолженности по договору аренды на момент вынесения решения ответчиком не представлено.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании 331 866 руб. 42 коп. в качестве неосновательного
обогащения, образовавшегося в результате, по мнению общества “САФИТ“, необоснованного начисления арендатором арендной платы с учетом стоимости пользования арендатором коридором, являющегося местом общего пользования, за аренду которого арендатор не должен уплачивать соответствующую плату, арбитражный суд правомерно исходил из того обстоятельства, что денежные средства в виде неуплаченных арендных платежей, включающих и оплату стоимости пользования коридором в составе арендуемого объекта, не могут быть признаны неосновательным обогащением Комитета. Не является основанием для необоснованного обогащения и факт начисления арендной платы в отсутствие доказательств фактического получения арендодателем денежных средств.

Как видно из материалов дела, обществу “САФИТ“ представлены в аренду нежилые помещения (в том числе нежилое помещение N 25 - коридор), не имеющие отдельного входа (т. 1, л.д. 68). Фактическое использование помещения обществом “САФИТ“ подтверждается материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное,
арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Однако в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не доказал, что использование помещения N 25 иными лицами препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению самим ответчиком в течение всего срока аренды, а также то обстоятельство, что созданные препятствия являются существенными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает то, что требование о перерасчете арендных платежей в связи с необоснованным включением в площадь арендуемого помещения площади коридора и существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом, по сути, является требованием об изменении условий договора аренды, которое осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, с учетом того, что ответчик не обращался к арендодателю или в суд с требованием об изменении условий договора аренды, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что рассматриваемое по данному делу требование об уменьшении арендной платы не может быть удовлетворено.

Соответствующий довод апелляционной жалобы, опровергающий данный вывод, признается арбитражным судом апелляционной инстанции необоснованным.

Кроме того, обстоятельства несвоевременности оплаты арендных платежей в связи с доводами ответчика об использовании помещения третьими лицами и о неправомерных действиях третьих лиц, о непредоставлении Комитетом отсрочки или рассрочки арендных платежей были предметом исследования при рассмотрении дел N А60-27883/08 и N А60-12442/08-С3, решения по которым вступили в законную силу соответственно 31.03.2009 и 04.12.2008.

Данные судебные акты и установленные ими обстоятельства имеют в рамках рассмотрения настоящего дела преюдициальное значение в соответствии со статьей 69 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому не требуют повторного доказывания.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заявитель понес расходы на улучшение арендованного имущества, в том числе на установку пожарной и охранной сигнализации, переустановку электрического кабеля, не могут быть рассмотрены апелляционным судом. Данные доводы расцениваются апелляционным судом как позиция ответчика о наличии оснований для возмещения понесенных расходов. Между тем, названные требования при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком не заявлялись, и в связи с положениями части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть рассмотрены апелляционным судом.

Все доводы апелляционной жалобы, указывающие на то, что общество “САФИТ“ подвергалось рейдерским атакам, вследствие которых данная сторона не имела возможности вовремя уплачивать арендные платежи, арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не имеют правового значения для рассматриваемого спора, удовлетворение апелляционной жалобы не влекут.

Указание в апелляционной жалобе на нарушение арбитражным судом части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не признается обоснованным.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции на основании требования заявителя верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и дал им надлежащую правовую оценку с учетом правил, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд
апелляционной инстанции не вправе направлять дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В связи с этим соответствующие требования ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не подлежат удовлетворению.

С учетом рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 октября 2009 года по делу N А60-28315/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н.А.ГРЕБЕНКИНА

Судьи

Г.Л.ПАНЬКОВА

Ю.В.СКРОМОВА