Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009 N 17АП-10276/2009-ГК по делу N А60-23125/2009 Допущенная арендатором просрочка в перечислении арендной платы возникла в результате увеличения ее размера в одностороннем порядке. Поскольку факты привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств по договору отсутствуют и на момент подачи заявления задолженность по арендным платежам не имеется, отказ в предоставлении преимущественного права выкупа муниципального имущества является необоснованным.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 ноября 2009 г. N 17АП-10276/2009-ГК

Дело N А60-23125/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.,

судей Усцова Л.А., Глотовой Г.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Спиридоновой Т.Н.,

при участии:

от заявителя (общество с ограниченной ответственностью “Радон-С“): Леканов О.И. - доверенность от 05 ноября 2009 г., паспорт,

от заинтересованного лица (Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом): не явился,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого
арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 03 сентября 2009 года

по делу N А60-23125/2009,

принятое судьей Плюсниной С.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Радон-С“

к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом

о признании незаконным отказа Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Радон-С“ обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, 27-б, общей площадью 52,6 кв. м, оформленного письмом N 02.12-24-5351 от 14 мая 2009 г., а также с требованием об обязании Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Решением от 03 сентября 2009 г. Арбитражный суд Свердловской области заявленные требования удовлетворил, признал незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом, оформленный письмом N 02.12-24-5351 от 14 мая 2009 г., об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью “Радон-С“ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: пристроенного к жилому зданию строения, общей площадью 52,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, 27, литер Б. помещения 1 этажа
под номерами 1-3 и 6, а также обязал Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Не согласившись с решением суда, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее по тексту - ЕКУГИ, заинтересованное лицо) обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований обществу с ограниченной ответственностью “Радон-С“ отказать. По мнению ЕКУГИ, заявитель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, поскольку обществом с ограниченной ответственностью “Радон-С“ ненадлежащим образом (несвоевременно) перечислялась арендная плата за пользование арендованным имуществом. ЕКУГИ считает, что отсутствие фактов привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности, не свидетельствует о том, что арендатор надлежащим образом исполняет договорные обязательства. Заинтересованное лицо обращает внимание суда на то, что согласно дополнительному соглашению от 02.01.2005 к договору аренды N 22530015 от 01 апреля 2004 г. предметом договора является пристроенное строение литер Б по ул. Свердлова, 27, помещения 1 этажа под номерами 1-3, 6, площадью 52,6 кв. м, не пристроенное к жилому зданию. ЕКУГИ полагает также, что с
него незаконно взыскана государственная пошлина, так как в соответствии с п.п. 1.1 п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ он освобожден от ее уплаты.

Общество с ограниченной ответственностью “Радон-С“ с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению заявителя, немногочисленные нарушения сроков оплаты являлись незначительными. Одной из причин просрочки в оплате явилось одностороннее увеличение арендодателем арендной платы, недобросовестность арендатора при исполнении возложенных на него договором обязанностей не имела места. Кроме того, незначительные просрочки внесения арендной платы не нарушили прав органа местного самоуправления и не нанесли ему ущерба. По мнению заявителя, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае перечисление арендной платы ООО “Радон-С“ можно признать надлежащим в смысле применения ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

01 апреля 2004 г. ЕКУГИ и ООО “Радон-С“ заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 22530015, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда - пристроенное к жилому зданию нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Я.Свердлова, 27Б, 1 этаж, общей площадью 54,0 кв. м, для использования под торговое, складское (л.д. 10-16).

Срок действия договора - с 01 апреля 2004 г. по
31 декабря 2004 г. (п. 1.2 договора).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Письмом от 07.12.2004 N 02.18.2-14-10921 Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом уведомил арендатора о том, что договор аренды N 22530015 от 01 апреля 2004 г. возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 17).

Таким образом, поскольку по окончании действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом, против чего не возражал арендодатель, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

02 января 2005 г. сторонами заключено Дополнительное соглашение к договору аренды N 22530015 от 01 апреля 2004 г., которым стороны внесли изменения в п. 1.1 договора, изложив указанный пункт в следующей редакции: “арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - пристроенное к жилому зданию строение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, 27Б, помещения 1 этажа под номерами 1-3, 6, с отдельным входом, с неполным благоустройством - отсутствует холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, отопление, материал стен - кирпичные, общей площадью 52,6 кв. м...“ (л.д. 18).

19 марта 2009 г. ООО “Радон-С“ обратилось к ЕКУГИ с заявлением о рассмотрении вопроса, касающегося приобретения заявителем арендуемого недвижимого имущества по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, 27Б, находящегося в муниципальной собственности (заявление от 19.03.2009 - л.д. 19).

Письмом от 14 мая 2009 г. N 02.12-24-5351 ЕКУГИ отказал ООО “Радон-С“ в реализации преимущественного права
на приобретение арендуемого имущества, сославшись на ненадлежащее перечисление заявителем арендной платы в период с 01.01.2006 по 31.12.2008 (л.д. 20).

Полагая, что решение ЕКУГИ об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания не соответствует Федеральному закону N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.) и нарушает права и законные интересы ООО “Радон-С“, заявитель обратился в суд с заявлением о признании указанного решения недействительным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что перечислением арендной платы надлежащим образом могут признаваться и такие случаи, когда нарушения сроков не носили систематического характера и были незначительными. В данном случае перечисление арендной платы ООО “Радон-С“ суд признал надлежащим в смысле применения ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

С выводами суда первой инстанции следует согласиться.

Поскольку заявление о приобретении в собственность арендуемого имущества по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, 27Б, подано ООО “Радон-С“ 19 марта 2009 г., правоотношения сторон должны быть расценены применительно к редакции Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, действовавшей в указанный период.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до 22 июля 2009 г.) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении
арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) пользовании непрерывно в течение трех лет и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Понятие субъекта малого и среднего предпринимательства дано в статье 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“.

Таким образом, арендуемое имущество может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, отвечающим требованиям статьи 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, при условии соблюдения им в совокупности всех четырех условий, указанных в
статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Не оспаривая того обстоятельства, что ООО “Радон-С“ подпадает под критерии субъекта малого и среднего предпринимательства, ЕКУГИ, как это следует из письма от 14 мая 2009 г. N 02.12-24-5351, полагает, что в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения заявителю должно быть отказано в связи с ненадлежащим перечислением арендной платы в период с 01.01.2006 г. по 31.12.2008 г.

Доводы ЕКУГИ не могут быть признаны обоснованными.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, в рассматриваемом случае предметом заявленных требований не является взыскание неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Принимая во внимание то обстоятельство, что одной из целей принятия Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества, при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендованного имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы с учетом требований статьи 401 ГК РФ, согласно которой лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные виды ответственности.

В
Законе N 159-ФЗ критерии оценки такого условия выкупа имущества как “перечисление арендной платы надлежащим образом“ отсутствуют.

Согласно пункту 4.3 договора N 22530015 от 01 апреля 2004 г. арендатор обязан перечислять арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца (платежного периода) на расчетный счет арендодателя. При изменении размера арендной платы в соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан внести арендную плату либо доплату за предыдущий период по измененному расчету в течение 10 дней с момента отправки (вручения) расчета арендатору.

Суд первой инстанции, проанализировав расчеты задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 31.07.2007, пришел к правильному выводу о том, что в данном случае перечисление арендной платы ООО “Радон-С“ следует признать надлежащим в смысле применения ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“

Заявителем допущено три случая просрочки внесения арендных платежей на 1 день, 2 дня и на 10 дней.

Просрочка в перечислении арендной платы на 10 дней возникла в результате увеличения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке, в связи с чем заявителем в установленный срок произведен платеж в меньшем размере.

Просрочка в уплате арендной платы, с учетом того, что вины арендатора в указанных случаях не усматривается, не может считаться значительной.

Доказательств причинения незначительной просрочкой внесения арендной платы ущерба интересам муниципального образования суду не представлено.

Действий арендатора в 2006-2008 гг., которые можно было бы расценить как умышленные или неосторожные, суд из материалов дела не усматривает.

Следует также указать, что при отсутствии фактов привлечения
арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами обязательств по договору N 22530015 от 01 апреля 2004 г., такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

На день обращения ООО “Радон-С“ с заявкой на выкуп арендуемого помещения, т.е. на 19.03.2009 г., задолженности по арендной плате заявитель не имел.

Из вышеизложенного следует, что нарушения договорных сроков перечисления арендной платы не носили систематического характера и были незначительными, в силу чего не могут являться основанием для отказа в выкупе арендуемого помещения.

Иная оценка этих обстоятельств влечет необоснованное лишение общества как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений и не соответствует смыслу Закона N 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Ссылка ЕКУГИ на то, что предметом договора является строение, не пристроенное к жилому зданию, не обоснованна.

Из материалов дела следует, что предметом договора аренды N 22530015 от 01 апреля 2004 г., с учетом дополнительного соглашения от 02 января 2005 г. является пристроенное к жилому зданию строение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, 27Б.

С учетом вышеизложенного, решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом от 14 мая 2009 г. N 02.12-24-5351 об отказе заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, 27Б, является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, неправомерно создавая препятствия для реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.

Довод ЕКУГИ о необоснованном взыскании с него государственной пошлины по заявлению, не может быть признан состоятельным.

Как следует из материалов дела, ООО “Радон-С“ при обращении в суд с настоящим заявлением в установленном законом порядке уплатило государственную пошлину в размере 2000 руб.

Поскольку статья 333.40 Налогового кодекса РФ не предусматривает возможности возврата истцу из федерального бюджета государственной пошлины при принятия судебного акта в его пользу, когда ответчиком выступает орган местного самоуправления, в указанных случаях следует применять статью 110 АПК РФ, т.е. относить судебные расходы на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по настоящему делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 сентября 2009 г. по делу N А60-23125/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Е.КАРПОВА

Судьи

Л.А.УСЦОВ

Г.И.ГЛОТОВА