Решения и постановления судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 N 17АП-3895/2009-ГК по делу N А50-2721/2009 Поскольку в дополнительном соглашении к инвестиционному договору стороны определили долю инвестора в инвестиционном проекте, оснований для признания недействительным зарегистрированного права собственности на спорный объект не имеется.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 июня 2009 г. N 17АП-3895/2009-ГК

Дело N А50-2721/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Усцова Л.А.,

судей Глотовой Г.И., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - ООО “Строительно-монтажный трест N 17“ - Тола С.В. по доверенности от 05.02.2009 г., удостоверение,

от ответчика индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - представитель не явился,

от третьего лица - ООО “Уралинстрой“ - Купчик А.Ю. по доверенности от 22.05.2009 г., паспорт,

от третьего лица - ООО “Эльво девелопмент СВ ЛТД“ - Ожгибесова С.В. по доверенности от 28.10.2008
г., паспорт,

от третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю - представитель не явился,

(Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

ООО “Строительно-монтажный трест N 17“

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 16 апреля 2009 года

по делу N А50-2721/2009,

принятое судьей Кульбаковой Е.В.

по иску ООО “Строительно-монтажный трест N 17“

к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. br>
третьи лица: ООО “Уралинстрой“, ООО “Эльво девелопмент СВ ЛТД“, Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю

о признании недействительным зарегистрированного права собственности, признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (ООО) “Строительно-монтажный трест N 17“ (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - ответчик) о признании недействительным зарегистрированного права собственности на 3/10 доли в праве общей долевой собственности на незавершенное строительство нежилого здания - магазина социально значимых товаров с офисными помещениями по адресу: г. Пермь, ул. Максима Горького, 65, а также о признании права собственности ООО “Строительно-монтажный трест N 17“ на указанную долю в праве общей долевой собственности.

Определением суда от 12.02.2009 г. в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО “Уралинстрой“, ООО “Эльво девелопмент СВ ЛТД“, Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16 апреля 2009 года в удовлетворении иска отказано.

Истец с решением не согласен по основаниям, указанным в апелляционной жалобе, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование ссылается на неправильное применение норм материального права, не применение судом закона, подлежащего применению.

В этой связи пояснил, что подписанный 01.08.2007 г. между истцом и ответчиком инвестиционный договор, по сути, является договором участия в долевом строительстве и подлежит государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация указанного договора не проводилась, договор является незаключенным. Указанный выше договор, не мог являться основанием для государственной регистрации права собственности ответчика, т.к. право собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности возникло у истца, поскольку объект незавершенного строительства истец создавал для себя своими силами. Кроме того, заявитель жалобы считает, что ответчиком не исполнено обязательство по оплате доли в строительстве объекта в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик против ее удовлетворения возразил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Обосновывая возражения, указал, что предметом договора от 01.08.2007 г. является
строительство объекта - трехэтажной пристройки к жилому дому по ул. Горького, 65 для размещения магазина социально-значимых товаров. Пояснил также, что заключенный инвестиционный договор соответствует требованиям, предъявляемым к такому виду договоров гражданским законодательством, закону об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. Реализация инвестиционного договора от 01.08.2007 г. направлена на извлечение прибыли, достижение полезного эффекта в виде получения недвижимости используемой в предпринимательских целях. Кроме того, ответчик сообщил суду, что обязательство по оплате доли в строительстве объекта перед истцом выполнено в полном объеме. В материалах дела имеется справка выданная ООО “Строительно-монтажный трест N 17“ предпринимателю Щербининой Л.П. об оплате денежных средств в сумме 3 800 838 руб. 30 коп. по инвестиционному договору от 01.08.2007 г. Ответчик пояснил суду, что до настоящего времени объект не сдан, строительство не завершено.

Третье лицо, ООО “Эльво девелопмент СВ ЛТД“, иск и доводы апелляционной жалобы полностью поддерживает.

Третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, с доводами апелляционной жалобы истца не согласно считает, что договор от 01.08.2007 г. является инвестиционным договором, в связи с чем, не подлежит государственной регистрации. Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю считает, что в действиях регистрирующего органа при проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Пермь,
ул. Максима Горького, 65, нарушений не допущено. Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Представитель третьего лица - ООО “Уралинстрой“ считает решение суда законным и обоснованным, письменный отзыв на апелляционную жалобу не подготовил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.08.2007 г. между ООО “Строительно-монтажный трест N 17“ (далее - застройщик, истец) и индивидуальным предпринимателем Щербининой Людмилой Петровной (далее - инвестор, ответчик) заключен инвестиционный договор, с дополнительным соглашением к нему от 01.10.2007 г.

В соответствии с п. 2.1 указанного договора инвестор обязуется передать заказчику инвестиции, необходимые для осуществления строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, а застройщик обязуется, используя инвестиции в соответствии с их целевым назначением, осуществить и(или) организовать выполнение полного комплекса действий и мероприятий, необходимых для строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию, по результатам чего передать помещения в собственность инвесторов.

В разделе первом договора от 01.08.2007 г. определено, что объектом строительства является нежилое здание магазина социально значимых товаров с офисными помещениями по адресу: г. Пермь, ул. Горького, 65 на земельном участке площадью 685,323 кв. м, с кадастровым номером 59:01:44 1 0157:0009; под помещением понимается нежилое здание
магазина социально значимых товаров с офисами, передаваемыми инвестору.

Согласно п. 2.5 договора от 01.08.2007 г. доле инвестора в инвестиционном проекте соответствует право на помещения на третьем этаже общей площадью согласно проекту 200,63 кв. м; данные о площадях являются предварительными, могут быть изменены по результатам разработки и доработки проектно-сметной документации.

По завершению строительства и ввода объекта в эксплуатацию помещения передаются в собственность инвестора (п. 2.7 договора).

Общий объем инвестиций, необходимый для строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, определяется как сумма инвестиций, вложенных всеми инвесторами (п. 3.1 договора). Инвестор обязуется проинвестировать строительство на сумму 19 000 руб. (ориентировочно) за 1 кв. м площадей согласно п. 2.5 (п. 3.4 договора).

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в случае приостановления и консервации строительства объекта у инвесторов возникает право долевой собственности на объект незавершенного строительства в объеме фактически оплаченной доли.

В дополнительном соглашении от 01.10.2007 г. к инвестиционному договору стороны согласовали, что доля инвестора в инвестиционном проекте на момент подписания соглашения составляет 3/10, означает долю каждого инвестора в праве собственности на помещения общего пользования, долю каждого инвестора на незавершенный строительством объект, долю затрат по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Доля определена по формуле S1/S2 x 100%, где S1 - площадь помещения, профинансированного инвестором, S2 - функциональная площадь всего объекта -
площадь встроенных помещений, включающая в себя площадь офисных, торговых, подсобных помещений, коридоров (т. 1 л.д. 18).

По мнению истца, договор от 01.07.2008 г. являясь договором об участии в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. Договор не зарегистрирован, следовательно, не заключен. Поскольку ответчик не имеет права на долю в праве общей долевой собственности на спорный объект, конкурсный управляющий обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства (ст. 71 АПК РФ), арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом закон не содержит требований к наименованию такого соглашения и предусматривает, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными
являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 4 данного Закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Очевидно, что
договор направлен на усиление гарантий прав дольщиков, в первую очередь граждан.

Согласно п. 3 ст. 1 указанного выше Закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и(или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и(или) иной деятельности в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта (статья 1 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“).

Таким образом, существенным отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение иного полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой на объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (пункт 2
статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости (пункт 2 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).

Под действие Закона об участии в долевом строительстве подпадают договоры, подписанные после вступления в силу данного Закона (т.е. после 01.04.2005 г.) и при условии получения разрешения на строительство объекта после 01.04.2005 г.

Доказательства, имеющиеся в материалах дела, свидетельствуют о том, что постановлением Администрации г. Перми от 26.09.2005 N 2226 по договору от 16.11.2005 N 178-05С истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 685,323 кв. м, кадастровый номер 59:01:44 1 0157:0009 г., расположенный по адресу: ул. Максима Горького, 65 г. Перми. Договор заключен на срок с 27.09.2005 по 26.09.2008.(т. 1 л.д. 21, 22-25).

09.03.2006 г. истцу согласовано архитектурно-планировочное задание на разработку проекта по строительству магазина социально значимых товаров с офисными помещениями у торца жилого дома со стороны ул. 25-го Октября г. Перми (т. 1 л.д. 28-32).

15.01.2007 г. и 15.07.2008 г. Администрацией г. Перми ООО “Строительно-монтажный трест N 17“ выданы разрешения на строительство объекта капитального строительства - магазина социально значимых товаров с офисными помещениями соответственно N RU90303000-11/2007 и N RU90303000-11/2007/1 согласно утвержденной проектной документации (шифр рабочего проекта - 23-09-04) (т. 1 л.д. 39-40).

Пунктом 3.6 договора от 01.08.2007 г. предусмотрено, что в случае приостановления и консервации строительства объекта у инвесторов возникает право долевой собственности на объект незавершенного строительства в объеме фактически оплаченной доли. Последнее обстоятельство, а также признание истца - застройщика банкротом и побудило инвестора - ответчика зарегистрировать свое право.

В соответствии с п. 3 ст. 7 Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 “Об инвестиционной деятельности в РСФСР“, действующего в части, не противоречащей Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В силу статей 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Пунктом 4.2.1 инвестиционного договора от 01.08.2007 г. определена передача незавершенного строительством объекта в долевую собственность участников договора. В дополнительном соглашении от 01.10.2007 г. к указанному договору стороны согласовали, что доля инвестора (индивидуального предпринимателя Щербининой Л.П.) в инвестиционном проекте на момент подписания соглашения составляет 3/10 в праве общей долевой собственности.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что общий объем инвестиций, необходимый для строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, определялся (ориентировочно) из расчета 19 000 руб. за 1 кв. м площадей (согласно пунктам 2.5, 3.4 договора от 01.08.2007 г.). Кроме того, представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается инвестирование ответчиком строительства в сумме 3 800 838 рублей 30 копеек.

Данное обстоятельство истцом в суде не опровергнуто. Факт исполнения обязательств подтверждается, имеющейся в материалах дела справкой ООО “Строительно-монтажный трест N 17“, выданной индивидуальному предпринимателю Щербининой Л.П., свидетельствующей об оплате предпринимателем денежных средств по инвестиционному договору от 01.08.2007 г.

Суд не может оставить без внимания то обстоятельство, что первоначально стороны начали строительство объекта по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) от 01.06.2005 г., но затем его расторгли и сознательно по доброй воле перешли к взаимоотношениям по инвестиционному договору. До введения в отношении ООО “СМТ N 17“ процедуры конкурсного производства вопрос о признании договора недействительным либо незаключенным застройщиком не ставился.

С учетом вышеизложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и(или) процессуального права, влекущих отмену решения, апелляционным судом не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя (ООО “Строительно-монтажный трест N 17“) в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 16 апреля 2009 года по делу N А50-2721/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л.А.УСЦОВ

Судьи

Г.И.ГЛОТОВА

Т.Л.ЗЕЛЕНИНА