Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2009 N 17АП-2749/2009-АК по делу N А60-36408/2008 Представленные договоры на ремонтные и восстановительные работы и оплата по ним свидетельствуют о надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору аренды нежилого помещения, следовательно, оснований для расторжения этого договора не имеется.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 апреля 2009 г. N 17АП-2749/2009-АК

Дело N А60-36408/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сафоновой С.Н.,

судей Полевщиковой С.Н., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Якимовой Е.В.,

при участии:

от истца ИП Прохоровой С.И.: не явились,

от ответчика ИП Кривоногова А.Б.: представителя Бурмистрова А.Г. (удостоверение адвоката от 11.12.2002 N 93, доверенность от 25.12.2008)

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном
заседании апелляционную жалобу истца Прохоровой С.И.

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2009 года

по делу N А60-36408/2008,

принятое судьей Ануфриевой А.А.

по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. br>
о расторжении договора аренды,

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2005 г. N 1/02 в связи с неисполнением арендатором обязанности по содержанию имущества, переданного в аренду.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2009 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, указывая на неправильные выводы суда в части недоказанности позиции истца.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещены, просил дело рассмотреть в отсутствие истца.

Ответчик с апелляционной жалобой не согласен, представил письменный отзыв, в котором указывает на недоказанность позиции истца и ссылается на представление суду первой инстанции доказательств, подтверждающих выполнение ответчиком обязанностей по проведения текущего и капитального ремонта арендованных помещений.

Представитель ответчика доводы письменного отзыва поддержал.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, апелляционный суд оснований к отмене судебного акта не усматривает.

Прохорова С.И. владеет на праве собственности нежилыми помещениями, расположенными в строении литер А, общей площадью 735,8 кв. м, по адресу г. Екатеринбург, ул. Труда, д. 9, 2 этаж (свидетельство о госрегистрации - л.д. 17).

Между истцом Прохоровой С.И., арендодатель, и ответчиком Кривоноговым А.Б., арендатор, 01 февраля 2005 г. заключен прошедший государственную регистрацию в марте 2005 г. договор аренды недвижимого имущества (л.д. 9).

По условиям договора (п. 1.1) арендодатель принял обязательство предоставить (передать) арендатору за определенную
плату во временное владение и пользование с недостатками, указанными в актах, недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения N 1-38, расположенные на втором этаже 2-этажного здания, находящегося по адресу РФ, Свердловская область, г. Екатеринбург, улица Труда, д. 9, общей полезной площадью 735,8 кв. м, а арендатор обязался принять недвижимое имущество, пользоваться им в соответствие с его назначением и своевременно вносить плату за пользование имуществом и нести расходы и обязательства, в соответствие и на условиях настоящего договор.

Указанное недвижимое имущество передано арендатору по приложению к договору (л.д. 14).

Досудебный порядок урегулирования спора Прохоровой С.И. соблюден путем направления Кривоногову А.Б. 05.12.2007 и 25.01.2008, 28.10.2008 писем с указанием на необходимость выполнения работ по текущему и капитальному ремонту переданного в аренду имущества и предложения о расторжении договора во внесудебном порядке (л.д. 21-26).

В силу ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Истцом указано на наличие обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении договора арендатором, заявленных в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке.

Согласно ст. 450 ч. 2 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствие со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества,
если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в том числе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор также обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 619 ч. 1 п. 4 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п. 5.7 договора стороны согласовали, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание помещений, а также содержать и эксплуатировать арендованные помещения в соответствие с правилами санитарии, правилами пожарной безопасности, правилами электро-безопасности и иными необходимыми в таких случаях правилами, нормами, актами. Арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт переданных ему в аренду нежилых помещений. Нарушение арендатором обязанности по производству капитального ремонта дает арендодателю право по своему выбору в том числе потребовать расторжения договора.

Актом обследования нежилого здания по адресу г. Екатеринбург, ул. Труда, д. 9, проведенного в 2007 г. ЗАО “Лонас-Технология“ на предмет определения состояния строительных конструкций недостатков в несущих конструкциях обнаружено не было. Фасадная часть здания, требует ремонта и восстановления (л.д. 30).

Акт повторного обследования от 16.09.2008 г. (л.д. 67) правомерно оценен судом первой инстанции как
ненадлежащее доказательство (ст. 75 АПК РФ), т.к. не удостоверен подписью лица, его проводившего.

Из акта от 05.02.2009 г. (л.д. 147), подписанного Прохоровой С.И. и инженером стройки Пожидаевым С.И., следуют нарушения в отношении работ по фасадной части здания и ремонту кровли, ремонту внутренних помещений 2-го этажа.

Объектом аренды по договору, между тем, является только часть обследованного здания - встроенные нежилые помещения N 1-38, расположенные на втором этаже 2-этажного здания, находящегося по адресу РФ, Свердловская область, г. Екатеринбург, улица Труда, д. 9, общей полезной площадью 735,8 кв. м, а обследовалось все здание по этому адресу.

Состояние арендованных Кривоноговым помещений истицей не подвергалось обследованию, проводился ли ремонт помещений N 1-38 в актах не указано.

Также суд первой инстанции пришел к правильному выводу из буквального толкования условий договора аренды (ст. 431 ГК РФ), о взятой на себя Кривоноговым обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание помещений, а также содержать и эксплуатировать арендованные помещения в соответствие с правилами санитарии, правилами пожарной безопасности, правилами электро-безопасности и иными необходимыми в таких случаях правилами, нормами, актами, а также принятия обязанности производить за свой счет текущий и капитальный ремонт переданных ему в аренду нежилых помещений, а именно - нежилых помещения N 1-38. Обязательств арендатора по содержанию и ремонту всего здания из договора не следует.

Ответчик суду первой инстанции представил договоры в количестве 10 шт. на ремонтные и восстановительные работы в 2008 году, доказательства выполнения этих работ, оплаты по договорам (л.д. 97-138), которые правильно оценены как свидетельствующие о надлежащем выполнении арендатором обязанностей по договору аренды. Состояние офисов 21, 22, 30 на
январь 2009 года (после ремонта) зафиксировано актом от 28.01.09 (л.д. 139), подписанного истцом и ответчиком.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор от 19.05.08 не исполнен, т.к. не представлен акт выполненных работ, опровергнуты представлением ответчиком справкой о стоимости выполненных работ (л.д. 104), локальной сметой (л.д. 105), платежным поручением (л.д. 107), которые подтверждают проведение ремонтных работ по монтажу узла коммерческого учета электроэнергии и сантехнических работ в здании по адресу Екатеринбург, ул. Труда, д. 9.

Доводы апелляционной жалобы о некачественном выполнении работ по договорам от 01.09.08 и от 01.07.06 не опровергают позицию ответчика о выполнении ремонтных работ.

Доводы истца в отношении остальных семи договоров противоречат имеющимся в деле доказательствам (л.д. 97-138).

Таким образом, вывод суда о недоказанности истцом факта существенного нарушения ответчиком, как арендатором, условий договора аренды, а также неисполнения ответчиком обязанностей арендатора по проведение текущего и капитального ремонта арендуемого имущества - встроенных нежилых помещений N 1-38, расположенных на втором этаже 2-этажного здания, находящегося в г. Екатеринбурге, ул. Труда, д. 9, общей полезной площадью 735,8 кв. м, в апелляционной жалобе не опровергнут и оснований к расторжению договора в судебном порядке по заявленным истцом основаниям не имеется.

В соответствие со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня
его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С.Н.САФОНОВА

Судьи

Г.Н.ГУЛЯКОВА

С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА