Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2009 N 17АП-2139/2009-АК по делу N А71-10533/2008 Поскольку объект аренды установить не представляется возможным, новый договор аренды является незаключенным. В связи с этим, требования о признании старого договора аренды недействительным удовлетворению не подлежат.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 апреля 2009 г. N 17АП-2139/2009-АК

Дело N А71-10533/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сафоновой С.Н.,

судей Борзенковой И.В., Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Якимовой Е.В.,

при участии:

от истца ООО “Рихтер-Вилмс“: не явились,

от ответчика ООО “Автоэкспресс“: не явились,

от третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике: не явились,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном
заседании апелляционную жалобу

истца ООО “Рихтер-Вилмс“

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11 февраля 2009 года

по делу N А71-10533/2008,

принятое судьей Вараксиной Л.В.

по иску ООО “Рихтер-Вилмс“

к ООО “Автоэкспресс“

третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике

о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 16.10.2006 N 20, применении последствий недействительности сделки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Рихтер-Вилмс“ обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском (с учетом принятого судом уточнения, отказа от части исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью “Автоэкспресс“ о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя N 20 от 16.10.2006, номер регистрации 18-18-01/092/2007-669 на здание производственное, расположенное по адресу: г. Ижевск, пер. Инвентарный, 141.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28.10.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.02.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, иск удовлетворить. Истец считает, что судебный акт принят с неправильным установлением фактических обстоятельств дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, без надлежащей оценки представленных доказательств, нарушающим нормы материального права. Истец считает, что передаваемое имущество по договору аренды от 01.03.2007 N 20 определено, в том числе п. 1.3 договора. Характеристики, определенные в договоре совпадают с описанием объекта, указанным в свидетельстве о государственной регистрации, на которые имеется ссылка в п. 1.1 договора, и техническом паспорте.

Срок действия договора от 01.03.2007 определен с 01.03.2007 по 28.02.2008, то есть составляет
менее года и не требует государственной регистрации (2008 год является високосным). Суд первой инстанции, указав на заключение договора аренды на срок свыше одного года, необоснованно исходил из срока действия Соглашения о возмещении расходов от 01.03.2007. Пункт 8 данного соглашения, регулирующий срок действия, касается самого соглашения, а не договора аренды.

Истец также считает незаконными действия ответчика по регистрации договора аренды от 16.10.2006 N 20, поскольку заключенный до регистрации данного договора - договор аренды от 01.03.2007 N 20 не по соглашению сторон, не в судебном порядке не расторгался.

При этом истец настаивает на своей позиции, что повторная сдача одного и того же объекта в аренду одному арендатору противоречит смыслу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ответчик направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает на доводы апелляционной жалобы, указывает на следующее. В свидетельстве о регистрации права собственности выдано в отношении помещения площадью 1330,7 кв. м, в то время как в договоре аренды указана площадь 486,6 кв. м.

При подписании договора аренды от 16.10.2006 N 20 составлении акта приема-передачи помещения от 16.10.2006, в данном договоре согласованы все существенные условия, он зарегистрирован в установленном порядке. Напротив, договор аренды от 01.03.2007 N 20 имеет дефекты, влекущие признание его незаключенным. Договор от 16.10.2006 не мог быть зарегистрирован своевременно, так как истец не совершал действий по снятию обременений, что препятствовало исполнению обязанности ответчиком по регистрации договоров от 16.10.2006 в более ранние сроки.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило; лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не
явились, что в соответствии с положениями ч. 1, 3, 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.10.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 20 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу 426006, г. Ижевск, пер. Инвентарный, д. 141, помещение на первом этаже площадью 380 кв. м, лит. “А“ (помещение N 1) и помещение на втором этаже 16,0 кв. м, литер “А“ (помещение N 2) именуемые в дальнейшем “Помещения“, а арендатор (ответчик) обязуется выплачивать арендную плату (п. 1.1 договора) - л.д. 9.

Пунктом 5.1 договора от 16.10.2006 определен срок его действия до 31.12.2016. Обязанность по регистрации договора возложена на арендатора (п. 5.2 договор).

В приложениях к названному договору передаваемые в аренду помещения выделены на копиях поэтажного плана, составленного Удмурттехинвентаризации (л.д. 11, 11 оборот).

Сторонами договора подписан акт приема-передачи от 16.10.2006, являющегося приложением к названному договору (л.д. 10 оборот).

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 25.12.2007 (л.д. 12), о чем истец уведомлен ответчиком письмом от 26.12.2007 N 37, содержащим печать истца (л.д. 15).

С момента подписания договора от 16.10.2006 до момента его регистрации, между сторонами подписан договор аренды нежилого помещения N 20 от 01.03.2007.

По условиям данного договора арендодатель (истец) обязался предоставить арендатору (ответчик) во временное владение использования нежилые помещения, расположенные по тому же адресу на первом этаже площадью 486,6 кв. м, литер “А“ (помещение N 1) и помещение на втором этаже 16,0
кв. м, литер “А“ (помещение N 2), именуемые в дальнейшем “Помещения“. В соответствии с п. 5.2 данный договора вступает в силу с 01.03.2007 и действует до 28.02.2008.

Полагая, что с заключение договора от 01.03.2007 влечет недействительность договора от 16.10.2006, истец со ссылкой на положения ст. 166-168, 433, 606-610 ГК РФ обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ, признал договор от 01.03.2007 незаключенным (имущество в договоре не определено, отсутствует государственная регистрация, акт приема-передачи помещений не подписывался). При этом суд отклонил доводы истца о том, что имущество определено в свидетельстве о праве собственности, поскольку свидетельство выдано на здание площадью 1330,70 кв. м, в то время как по договору аренды от 01.03.2007 определено помещение площадью 486,6 кв. м и 16 кв. м.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Суд апелляционной инстанции признает обоснованными доводы апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции об обязательной регистрации договора аренды от 01.03.2007, основанные на положениях Соглашения о возмещении расходов (далее - Соглашение) от 01.03.2007.

Предметом Соглашения является урегулирования между сторонами порядка возмещения ответчиком расходов истца по обеспечению коммунальными услугами имущества, переданного по договору аренды N 20 от 01.03.2007.

Пунктом 8 Соглашения определено, что данный договор вступает в силу с момента подписания и продолжает действовать до 31.12.2017.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального значения условий Соглашения не следует, что оно является неотъемлемой частью договора аренды либо Соглашением стороны изменяют сроки аренды.

При изложенных обстоятельствах, у суда отсутствовали основания полагать, что Соглашением определены иные сроки аренды, чем оговорены сторонами при подписании договора аренды от 01.03.2007.

В данном случае ссылка суда на положения ст. 622 ГК РФ являются необоснованными.

Между тем, иные выводы, приведенные судом в решении для признания договора от 01.03.2007 незаключенным, суда апелляционной инстанции признает верными.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из п. 3 ст. 607 ГК РФ следует, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов
дела следует, что п. 1.1 договора от 01.03.2007 определено, что предметом договора является часть здания расположенного по адресу г. Ижевск, переулок Инвентарный, д. 141. В данном пункте также имеется ссылка на свидетельство о государственной регистрации права арендодателя на имущество.

При сопоставлении данных об объекте права собственности, отраженных в свидетельстве о государственной регистрации права от 03.09.2007 серия АА 496781 (л.д. 71) и помещений, описанных в п. 1.1 договора их идентичность не следует. В первом случае это трехэтажное здание, в то время как в договоре определена часть 2 и 1 этажа указанного здания.

В таком случае указание в договоре лишь на этаж и площадь помещения не могут быть признаны достаточными. Существенным является расположение части помещения, например на поэтажном плане.

План передаваемых помещений, который предусмотрен п. 1.2 договора от 01.03.2007, в материалах дела отсутствует.

Доказательства исполнения обязанности по передаче имущества отсутствуют, акт приема-передачи помещений площадью 486,6 кв. м, литер “А“ (помещение N 1) и помещение на втором этаже 16,0 кв. м сторонами во исполнение указанного договора не подписывался.

Из имеющихся в деле актов (л.д. 21-31) с определенностью установить объект аренды также не представляется возможным.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования п. 3 ст. 607 ГК РФ при подписании сторонами договора от 01.03.2007 не соблюдены.

В силу прямого указания закона такой договор не может быть признан заключенным.

Договор от 16.10.2006 зарегистрирован, отвечает требованиям, предусмотренным гл. 34 ГК РФ. Стороны приступили к его исполнению (помещения переданы по акту, ответчик уплачивает арендную плату).

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что приведенные в иске основания для признания договора
от 16.10.2006 ничтожным: заключение иного договора аренды между теми же лицами в отношении одного и того же имуществ, - не подтверждены материалами дела. Во-первых, в договоре от 16.10.2006 передано имущество на первом этаже площадью 380 кв. м, в то время как договором от 01.03.2007 - 486,6 кв. м, идентичность помещения площадью 16,0 кв. м на втором этаже данного здания так же не подтверждается материалами дела.

Неидентичность помещений также следует из письма ООО “Автоэкспресс“ от 20.03.2008 N 20 (л.д. 20).

При изложенных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда от 11.02.2009 суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом результатов судебного разбирательства, положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлина по апелляционной инстанции следует отнести на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.02.2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С.Н.САФОНОВА

Судьи

С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА

И.В.БОРЗЕНКОВА