Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2009 по делу N А71-7781/2008 Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Задолженность по арендной плате взыскана в полном объеме.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 января 2009 г. по делу N А71-7781/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Масальской Н.Г.,

судей Соларевой О.Ф., Шварц Н.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мехоношиным Е.В.,

при участии:

от истцов, общества с ограниченной ответственностью “Лига-М“, Индивидуального предпринимателя Жебровского Романа Валентиновича: Пешкова К.С., доверенности от 26.12.2008 г., 20.08.2008 г., паспорт;

от ответчика, Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения
информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истцов, общества с ограниченной ответственностью “Лига-М“, Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 06 ноября 2008 года

по делу N А71-7781/2008,

принятое судьей Абуязидовой Г.А.,

по иску 1) Общества с ограниченной ответственностью “Лига-М“,

2) Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к Индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. br>
о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Лига-М“ (далее - ООО “Лига-М“) и Индивидуальный предприниматель Жебровский Роман Валентинович (далее - ИП Жебровский Р.В.) обратились в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - ИП Безделова И.А.) о взыскании задолженности по договору аренды N 86/1 от 15.11.2007 г. в сумме 28 848 руб. 38 коп. (арендная плата), пени за просрочку платежа в сумме 35 911 руб., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2 442 руб. 78 коп. (л.д. 4-5).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 06 ноября 2008 года (резолютивная часть от 31 октября 2008 года, судья Г.А.Абуязидова) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 23 577 руб. задолженности по арендной плате, 607 руб. 03 коп. пени, 1 833 руб. 23 коп. расходов по оплате государственной пошлины (л.д. 132-137).

Истцы (ООО “Лига-М“, ИП Жебровский Р.В.) с решением суда не согласны по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просят его изменить, принять новый судебный акт о взыскании 28 848 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате и 747 руб. 01 коп. пени. По мнению автора жалобы, вывод суда о том, что ответчик не мог пользоваться предоставленным ему
в аренду помещением по назначению, указанному в договоре (складские и торговые площади), после заключения договора аренды между истцом и ООО “Коммерческий банк “Северный морской путь“, не соответствует обстоятельствам дела. Указал, что по договору аренды N 86/1 от 15.11.2007 г. ответчику было передано помещение, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Максима Горького, 156, общей площадью 6.2 кв. м (часть помещений за N 70). В силу договора аренды N 27/06 от 27.06.2008 г., заключенного между истцом и ООО “Коммерческий банк “Северный морской путь“, последнему были переданы помещения по данному адресу, общей площадью 163,9 кв. м (N 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67). Как видно из приложений к договорам, помещение, переданное ИП Безделовой И.А., не совпадает с помещением, переданным другому арендатору, и имеет только одну общую границу (стену) с помещениями, переданными банку. При этом не перегорожен общий вход на этаж нежилого помещения, сохранен свободный доступ к части помещения, переданного ответчику, что, соответственно, не создавало препятствий для использования ответчиком помещения по назначению. Считает, что суд необоснованно произвел перерасчет арендной платы, исключив из суммы арендной платы 8 130 руб. за июнь и 4 458 руб. 38 коп. - за период с 01.07.2008 г. по 17.07.2008 г.

К апелляционной жалобе истцами приложен расчет пени за исковой период с учетом ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 11%, согласно которому размер пени составил 747 руб. 01 коп.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, настаивал, просил изменить решение суда.

Ответчик (ИП Безделова И.А.) в заседание суда 12.01.2008 г. не явился, письменного отзыва не представил.

Законность
и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истцам на праве общей долевой собственности принадлежит доля в праве в размере 1/2 каждому, что составляет 1 316,7 кв. м в нежилом помещении в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ижевск, ул. М.Горького, 156, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 14.11.2007 (л.д. 29, 30).

Между ООО “Лига-М“, Жебровским Р.В. (Арендодатель) и ИП Безделовой И.А. (Арендатор) 15.11.2007 года был заключен договор аренды N 86/1 сроком действия до 01.11.2008 г. (л.д. 31). В соответствии с условиями договора Арендатору передана во временное пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. М.Горького, 156, общей площадью 6,2 кв. м, принадлежащего истцам на праве долевой собственности. Место нахождения арендуемой части нежилого помещения указано в приложении N 1 к договору (л.д. 32). Разделение арендуемого помещения на складские и торговые площади Арендатор производит самостоятельно (пункт 1.1 договора).

Согласно акту приема-передачи от 16.11.2007 г. помещение, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. М.Горького, 156, общей площадью 6,2 кв. м, передано ответчику без разделения на складские и торговые площади (л.д. 33).

В силу пункта 3.1 договора Арендатор обязан ежемесячно до 5-го числа оплачиваемого месяца уплачивать арендную плату в размере 8 130 руб. За последний оплачиваемый месяц Арендатор обязуется произвести оплату в течение 3-х дней со дня заключения договора.

За просрочку внесения платежей по настоящему договору Арендатор уплачивает пени в размере 1% за каждый день просрочки (пункт 4.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.4 договора Арендодатель вправе отказаться
от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, если общая задолженность арендатора по настоящему договору превысит 8 130 руб., письменно уведомив об этом арендатора.

Истцы обязательства по договору исполнили в полном объеме, что подтверждено актом приема-передачи от 16.11.2007 г. и счетами на оплату в период с ноября 2007 года по июль 2008 года.

В связи с тем, что обязательства по уплате арендных платежей ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, задолженность за период с апреля 2008 года по 17 июля 2008 года составила 28 848 руб. 38 коп., истцы (Арендодатель) направили Арендатору уведомление от 17.07.2008 г. о расторжении договора в одностороннем порядке с 17.07.2008 г., в котором также содержалось требование о незамедлительном погашении задолженности по арендной плате (л.д. 10).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По расчету истца в соответствии с пунктом 4.3 договора N 86/1 от 15.11.2007 года размер неустойки за период с 06.04.2008 г. по 12.08.2008 г. составил 35 911 руб. (л.д. 7).

Поскольку задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истцов частично, взыскивая задолженность по арендной плате в сумме 23 577 руб., пени в сумме 607 руб. 03 коп., суд первой инстанции исходил из ненадлежащего
исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды N 86/1 от 15.11.2007 г., а также невозможности использования ответчиком помещения с назначением как складские и торговые площади с момента заключения договора аренды между истцами и ООО “Коммерческий банк “Северный морской путь“ (27.06.2008 г.). Размер пени уменьшен судом с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы жалобы, заслушав представителя истцов, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы по договору ошибочными, несоответствующими обстоятельствам дела.

В силу пункта 2.2.6 договора и статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении действия настоящего договора Арендатор обязуется вернуть Арендодателю недвижимость в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа по передаточному акту, утвержденному сторонами.

Вместе с тем, передаточный акт возврата помещения Арендодателю ответчиком в материалы дела не представлен, следовательно, факт неиспользования помещения ответчиком в спорный период документально не доказан (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме этого, условиями договора право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке не предусмотрено. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В связи с изложенным судом первой инстанции обоснованно отвергнуты доводы ответчика об освобождении арендованного помещения и расторжении договора аренды 01.04.2008 года, а также правильно установлено, что в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды N 86/1 от 15.11.2007 года, положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской
Федерации настоящий договор досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке 17 июля 2008 года по причине просрочки оплаты арендатором арендных платежей.

Вместе с тем, вывод суда первой инстанции, что с 27.06.2008 года ответчик не мог пользоваться предоставленным ему в аренду помещением с назначением как складские и торговые площади (пункт 2.2.1 договора), а, следовательно, обязанность по оплате арендных платежей с 27.06.2008 года по 17.07.2008 года у него отсутствует, обстоятельствам дела не соответствует, представленными доказательствами не подтвержден.

Невозможность использования спорного помещения по назначению после заключения договора аренды истцом с ООО “Коммерческий банк “Северный морской путь“ судом не мотивирована. Ответчик, утверждая, что не занимал спорное помещение с 01.04.2007 года, на конкретные обстоятельства, подтверждающие невозможность пользоваться арендуемым помещением после 27.06.2008 года, не ссылался, каких-либо доказательств, кроме истребованного договора аренды N 27/06 от 27.06.2008 года в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения N 27/06, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. М.Горького, дом 156 от 27.06.2008 года “Лига-М“, Жебровским Р.В. (Арендодатель) принял на себя обязательство предоставить, а общество с ограниченной ответственностью “Коммерческий банк “Северный морской путь“ (Арендатор) обязался принять в аренду с целью размещения офиса во временное пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. М.Горького, 156, общей площадью 163,9 кв. м, принадлежащего истцам на праве долевой собственности. Место нахождения арендуемой части нежилого помещения указано в приложении N 1 к договору (л.д. 89-100).

Из приложений N 1 к договорам N 27/06 от 17.07.2008 года и N 86/1 от 15.11.2007 года видно, что помещение, переданное ИП Безделовой И.А.
за N 70, не совпадает и имеет только одну общую границу с помещениями, переданными ООО “Коммерческий банк “Северный морской путь“ (N 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67). Согласно схеме помещений общий вход не перегорожен, доступ к помещениям ответчика сохранен. При таких обстоятельствах, препятствий в пользовании помещениями по назначению (складские и торговые площади) ООО “Коммерческий банк “Северный морской путь“, как арендатор иных помещений, ответчику не создало.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы подтверждается материалами дела, доказательств оплаты долга за спорный период ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 28 848 руб. 38 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

За неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных истцом обоснованно в порядке статей 330-331 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.3 договора начислена неустойка в размере 1% за каждый день просрочки платежа, что по расчету истца за период с 06.04.2008 г. по 12.08.2008 г. составило 35 911 руб.

Вместе с тем, учитывая, явную несоразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушенного обязательства, апелляционный суд считает возможным применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшив размер пени до 747 руб. 01 коп.

При таких обстоятельствах, требования истцов являются обоснованными, доказанными и подлежащими удовлетворению в сумме 28 848 руб. 38 коп. арендной платы, 747 руб. 01 коп. пени.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Удмуртской
Республики от 06 ноября 2008 года подлежит изменению в части в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (часть 3 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 06 ноября 2008 года по делу N А71-7781/2008 изменить в части.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. и общества с ограниченной ответственностью “Лига-М“ 28 848 (двадцать восемь тысяч восемьсот сорок восемь) руб. 38 коп. арендной платы, 747 (семьсот сорок семь) руб. 01 коп. пени, 2 442 (две тысячи четыреста сорок два) руб. 78 коп. расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска, 1 000 (одну тысячу) руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

В остальной части заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ

Судьи

О.Ф.СОЛАРЕВА

Н.Г.ШВАРЦ