Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 31.12.2009 N КГ-А40/14102-09 по делу N А40-38733/09-53-288 Требование: О признании незаконным одностороннего отказа участника от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости. Обстоятельства: В связи с нарушением застройщиком сроков исполнения обязательств участник договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в одностороннем порядке отказался от договора. Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал доводы участника о незаключенности указанного договора, а также правомерность отказа этого участника от исполнения договора, не проверил доводы застройщика о невозможности исполнения обязательства по передаче объекта в срок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 декабря 2009 г. N КГ-А40/14102-09

Дело N А40-38733/09-53-288

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Комоловой М.В.,

судей Тутубалиной Л.А., Мойсеевой Л.А.

при участии в заседании:

от истца - Кузнецова И.М. - доверенность от 14.04.2009 г.

от ответчика - Симонов А.С. - доверенность от 31.01.2009 г.

рассмотрев 28 декабря 2009 г. в судебном заседании кассационную жалобу истца - ООО “АльфаИнтерСтрой“

на решение от 05 августа 2009 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Терно С.Б.,

на постановление от 08 октября 2009 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Веденовой В.А., Овчинниковой С.Н., Стешаном Б.В.

по
иску ООО “АльфаИнтерСтрой“

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора

к ЗАО “Бестинвест“

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “АльфаИнтерСтрой“ (далее по тексту - ООО “АльфаИнтерСтрой“) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу “Бестинвест“ (далее по тексту - ЗАО “Бестинвест“) о признании незаконным одностороннего отказа ЗАО “Бестинвест“ от исполнения договора от 03 августа 2006 г. N 04-07/06 об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.

Решением от 05 августа 2009 г. Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением от 08 октября 2009 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что в связи с нарушением истцом сроков исполнения обязательств, ответчик на основании части 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ в одностороннем порядке отказался от договора. Отказ от договора признан судом правомерным.

На принятые судебные акты ООО “АльфаИнтерСтрой“ подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене как незаконных и необоснованных и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах фактическим обстоятельствам дела, неприменение закона, подлежащего применению.

Согласно доводам кассационной жалобы ввиду изменения технических характеристик строящегося объекта, увеличения его общей площади должны быть изменены сроки окончания работ. Стороны не достигли соглашения по условию о сроке в части срока окончания работ, в связи с чем истец не допустил просрочки исполнения договора.
При таких обстоятельствах отказ ответчика от договора является неправомерным.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ответчика против удовлетворения жалобы возражали, считая судебные акты законными, а кассационную жалобу необоснованной.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи со следующим.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между сторонами подписан договор N 04-07/06 от 03 августа 2006 г. об участии в долевом строительстве, по которому ответчик (Участник) взял на себя обязательство направить денежные средства на строительство спального корпуса - позиция N 10, подлежащей передаче в собственность Участнику долевого строительства по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120 в размере и на условиях, предусмотренных Графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса - Приложение N 1 к договору, а истец (Застройщик) обязался собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и техническими характеристиками спального корпуса - Приложение N 2 к договору, а также оформить имущественные права Участника (права аренды) на земельный участок сроком не менее чем на 45 лет после оформления права собственности Участника на объект. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию Застройщик обязался передать Объект Участнику в порядке, предусмотренном договором.

Согласно пункту 2.5 договора Застройщик обязуется, что разрешение на ввод в эксплуатацию будет получено не позднее IV квартала 2008 года. Указанным пунктом установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме - в
соответствии с проектной документацией и техническими характеристиками спального корпуса - Приложение N 2.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанции указали на то, срок передачи объекта не изменен, в срок, установленный договором, объект истцом не передан.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Расторжение договора в одностороннем порядке признано судами законным, соответствующим положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, согласно которой участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

Между тем, выводы судов не могут быть признаны обоснованными.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ договор должен содержать следующие следующее: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре данных условий, такой договор считается незаключенным.

Пунктом 4.1 договора N 04-07/06 установлен размер первого платежа и
сроки его перечисления. Названным пунктом установлено, что дальнейшие платежи Участник осуществляет в соответствии с Графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса - Приложение N 1, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора. Приложение N 1 к договору - График поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса в п. 1 устанавливает размер первого платежа и сроки его уплаты. Согласно п. 5 Приложения N 1 следующие после первого взноса платежи производятся Участником в соответствии с новой редакцией Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса.

Арбитражные суды исходили из того, что договор N 04-07/06 содержит все существенные условия договора, в том числе условие о цене договора, предусматривает порядок и сроки ее установления и уплаты, а поэтому признавали спорный договор заключенным.

Между тем, данный вывод сделан судом без учета п. 5 Приложения N 1 к договору и без выяснения обстоятельств того, составлялась ли новая редакция графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса, и устанавливался ли порядок и сроки уплаты последующих платежей. Без исследования названных обстоятельств вывод арбитражного суда о заключенности спорного договора нельзя признать обоснованным.

Кроме того, суду надлежит дать оценку правовой природе подписанного сторонами договора на предмет его соответствия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.

Для определения возможности отнесения договора к договору о долевом участии в строительстве суду следует определить применимо ли к имуществу, подлежащему передаче в собственность Участнику, понятие объекта долевого строительства, содержащееся в пункте 1 статьи 4 Федерального закона от
30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов, изложенные в принятых по делу судебных актах, не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, поскольку сделаны без их полного и всестороннего исследования и оценки, в связи с чем решение и постановление подлежат отмене на основании статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полно и всесторонне исследовать доказательства и установить обстоятельства дела, в том числе путем толкования договора определить содержание прав и обязанностей сторон и правовую природу договора, проверить возражения ответчика о незаключенности договора долевого участия в строительстве, а также правомерность отказа ответчика от исполнения договора, доводы истца о невозможности исполнения обязательства по передаче объекта в срок, принять обоснованное и мотивированное решение с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

решение от 05 августа 2009 года по делу N А40-38733/09-53-288 Арбитражного суда города Москвы и постановление от 08 октября 2009 года по тому же делу Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья

М.В.КОМОЛОВА

Судьи:

Л.А.ТУТУБАЛИНА

Л.А.МОЙСЕЕВА