Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 24.12.2009 N КГ-А41/13495-09 по делу N А41-16314/09 Требование: О расторжении договора аренды федерального имущества и выселении. Обстоятельства: Арендодатель предложил арендатору подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, обоснованного отчетом независимого оценщика. Арендатор не согласился. Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку суд не проверил достоверность величины рыночной стоимости арендной платы, установленной в отчете, представленном ответчиком.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 декабря 2009 г. N КГ-А41/13495-09

Дело N А41-16314/09

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2009 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,

судей Комаровой О.И., Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца Хабарова Д.С. - доверенность от 09.09.2009 г. N ИЛ/08-9684

от ответчика Бурдиной А.Л. - доверенность от 07.12.2009 года, Даудрих В.В. - доверенность от 07.12.2009 года

рассмотрев 17 декабря 2009 года в судебном заседании кассационную жалобу

ответчика - ООО “Альгида“

на решение от 20 июля 2009 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Колкановым И.П.,

на постановление от 21 октября 2009 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Юдиной
Н.С., Боровиковой С.В., Минкиной Г.Т.

по делу N А41-16314/09

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области

к ООО “Альгида“

о расторжении договора и выселении

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (ФАУГИ по МО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО “Альгида“) о расторжении договора аренды федерального имущества от 14.03.06 г. N 21-026-06-У и выселении ООО “Альгида“ из имущественного комплекса пансионата “Химик“, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Дарьино, пансионат “Химик“ (л.д. 2 - 7 т. 1).

Определением суда от 22.06.2009 года ТУ ФАУГИ по МО заменен на ТУ Росимущества в Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2009 года по делу N А41-16314/09 исковые требования удовлетворены. Постановлением от 21 октября 2009 года Десятый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель сослался на нарушение судами обеих инстанций норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель указывает на то, что суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из предусмотренного договором права истца, не учитывая условия, предусмотренные тем же договором, при котором указанное право истцом может быть реализовано. Суд апелляционной инстанции, сославшись на п. 4.2 Договора аренды, оставил решение суда первой инстанции в силе, несмотря на то, что выводы суда первой инстанции о праве истца применить п.
3.2.3. Договора аренды не соответствуют материалам дела, а именно: истцом не подтверждено соответствующими доказательствами соблюдение всех условий п. 4.2. Договора аренды.

Кроме того, судом апелляционной инстанции не исследован отчет независимого оценщика N ПЭ-303/08 от 29.08.2008 года, представленный ответчиком, тогда как принят во внимание представленный истцом Отчет независимой оценки N 132-02-07-08 НиС. Вместе с тем в представленном истцом отчете в число исследуемых объектов при определении цены арендной платы входит также объекта недвижимого имущества, не включенного в состав арендуемых объектов по договору аренды.

По утверждению заявителя жалобы, судами обеих инстанций нарушены ст. 16 и ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ. Ответчиком в материалы дела представлено решение Арбитражного суда Московской области от 05.12.2008 г. и постановление 10 Арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009 г. по аналогичному делу N А41-15493/08, которое, по мнению ответчика, имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика доводы кассационной жалобы поддержали.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, однако мотивированного отзыва не представил.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области от 14.03.2006 года N 21-026-06-У, согласно которому арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс пансионата “Химик“ площадью 9.392,9 кв. м, включающий
в себя здания, строения и сооружения, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат “Химик“ для использования под хозяйственную деятельность (л.д. 13 - 17 т. 1).

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия настоящего договора аренды устанавливается по 01.03.2021 г. (п. 2.1 договора).

Согласно расчету (Приложение N 2) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за комплекс эквивалентна 25.948,37 у.е. (п. 4.1 договора).

На основании пункта 4.2 названного договора арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результата оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендованной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды. Вместе с дополнительным соглашением арендатор представляет арендодателю акт сверки платежных поручений с копиями платежных поручений за текущий год аренды.

Согласно п. 3.2.3 договора в месячный срок после письменного уведомления арендодателя об изменении рыночной стоимости арендной ставки арендатор обязуется подписать дополнительное соглашение об изменении настоящего договора в части размера арендной платы. В случае несогласия с перерасчетом арендной платы представить арендодателю документы, необходимые для оформления соглашения о расторжении настоящего договора.

Пунктом 6.4 названного договора стороны предусмотрели, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. п. 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10 и 3.2.12.

Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций исходили из того, что как указывалось выше, условиями договора аренды предусмотрена возможность перерасчета платы за пользование объектом аренды. Истец сообщил ответчику о том, что согласно Отчету N 132-02-07-08-НиС независимого оценщика рыночная
ставка арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата “Химик“ по состоянию на 08.07.08 г. составляет 3.324 руб. за 1 кв. м без учета эксплуатационных, коммунальных расходов и НДС (л.д. 18, 19 т. 1). В связи с этим ответчику было предложено подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, а в случае невыполнения данного условия истец в соответствии с п. 6.4 договора аренды будет инициировать процедура по его досрочному расторжению.

Поскольку факт несогласия ответчика с предложенным истцом изменением размера арендной платы, обоснованным отчетом независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС, подтвержден материалами дела, а истцом в соответствии с ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направлено арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложено расторгнуть договор, суды обеих инстанций пришли к выводу о правомерности заявленных исковых требований.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает, что при рассмотрении настоящего дела не были в полном объеме исследованы обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, что могло привести к принятию неправильных судебных актов.

Суд апелляционной инстанции, установив несогласие ответчика с величиной арендной платы, указанной в представленном истцом отчете, не дал оценки отчету, представленному ответчиком, а также не проверил достоверность величины рыночной стоимости арендной платы, установленной в отчете N 132-02-07-08 НиС.

В соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего дела, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Суд может также пригласить в
судебное заседание эксперта и получить необходимые разъяснения.

Учитывая, что данные процессуальные нарушения могли повлечь принятие судом неправильного судебного акта, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции, поскольку именно в суд этой инстанции ответчиком был представлен отчет оценщика, который необоснованно отвергнут судом лишь на том основании, что “не содержит окончательных выводов относительно средней рыночной стоимости арендной ставки в месяц за 1 кв. м и не опровергает доводов истца, что эта стоимость составляет 3.324 руб.“.

Кроме того, учитывая значительную разницу в ставках арендной платы, определенных в представленных сторонами отчетах, суду апелляционной инстанции следовало проверить достоверность величины рыночной стоимости арендной платы, указанной, как в одном, так и в другом отчетах.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, оценить все доводы сторон, которыми они подтверждают либо опровергают исковые требования, руководствуясь при этом правилами сбора и оценки доказательств, предусмотренными главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 года по делу N А41-16314/09 отменить.

Дело направить в Десятый арбитражный апелляционный суд на новое рассмотрение.

Председательствующий

Л.В.БУСАРОВА

Судьи

О.И.КОМАРОВА

Е.А.ПЕТРОВА