Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2009 по делу N А56-36636/2008 Если установлено, что находящееся в помещении технологическое оборудование предназначено для обслуживания помещений жилого дома, данное помещение в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ подлежит отнесению к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме, а государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации на данное помещение - признанию недействительной.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 июля 2009 г. по делу N А56-36636/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В.Баркановой,

судей В.И.Желтянникова, И.А.Тимухиной,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю.Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4577/2009) ТСЖ “улица Д.Бедного д. 19“

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.09 г. по делу N А56-36636/2008 (судья О.Б.Иванилова), принятое

по заявлению ТСЖ “улица Д.Бедного д. 19“,

к 1 - Комитету по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга,

2 - Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

3-е лицо: ООО “Мишель“

о признании недействительной
государственной регистрации,

при участии:

от заявителя: представителя Дудецкой О.В. по доверенности от 03.10.08 г.,

от ответчика: 1 - представителя Калининой Н.А. по доверенности от 26.12.08 г.,

2 - представитель не явился, уведомление N 16020,

от 3-го лица: представителя Хваловской О.Г. по доверенности от 15.05.09 г.,

установил:

ТСЖ “улица Д.Бедного д. 19“ (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба) о признании недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение, а также о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на спорное нежилое помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО “Мишель“ (далее - Общество).

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.09 г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Товарищество просит решение суда от 06.03.09 г. отменить, заявленный иск удовлетворить, ссылаясь на то, что в спорном помещении находится оборудование, предназначенное для обслуживания 1/4 многоквартирного дома. При этом подвальные помещения, занятые аналогичным оборудованием и предназначенные для обслуживания остальной 3/4 дома, являются общей собственностью жильцов многоквартирного дома.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Товарищества доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Комитета в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на то, что факт нахождения в спорном помещении коммуникаций, используемых для обслуживания дома, не свидетельствует о принадлежности такого помещения к общему имуществу дома. По мнению Комитета, Товариществом не доказана невозможность использования спорного помещения в иных целях помимо обслуживания помещений
жильцов многоквартирного дома.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы не возражал, поддержал доводы Товарищества.

Представитель Регистрационной службы в судебное заседание апелляционного суда не явился, дело слушалось в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 158, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей Товарищества, Комитета и Общества, апелляционный суд установил следующее.

В 1977 г. при проведении первичной инвентаризации здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Демьяна Бедного, д. 19, литера А (далее - жилой дом), последнее учтено как жилое строение (общежитие).

Как следует из письма ГУП “ГУИОН“ от 16.09.08 г. N 4/1542, по данным инвентаризации 1977 года помещение 8Н, расположенное в жилом доме, учтено как жилое помещение общежития общественного назначения - коммунально-бытовое. По состоянию на март 1999 года был сформирован вторичный объект недвижимости - помещение 8Н площадью 183,1 кв. м с кадастровым номером 78:5538А:5:19:1 (далее - помещение 8Н).

Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 27.12.01 г. N 1455-ра жилой дом в качестве общежития включен в государственный жилищный фонд Санкт-Петербурга в качестве жилого дома, предназначенного для постоянного проживания.

17.02.04 г. на основании выписки из реестра собственности Санкт-Петербурга от 12.05.03 г. N 00035 произведена регистрация права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 8Н (кадастровый номер 78:5538А:5:19:1) площадью 183,1 кв. м.

В соответствии с письмом ГУП “ГУИОН“ от 14.02.08 г. N 223 при проведении технической инвентаризации в феврале 2005 года в помещении 8Н был произведен замер заглубления. В связи с тем, что отметка пола помещения оказалась ниже планировочной отметки земли, этаж был изменен с первого на цокольный. Поскольку в указанном распоряжении от 27.12.01 г. N 1455-ра отсутствовали
указания на учет помещений, не вошедших в состав вновь сформированных квартир, в качестве нежилых помещений, квартир, либо присоединения к квартирам, помещению 8-Н присвоен номер специализированного помещения 1С, что означает отнесение помещения к специализированному жилищному фонду.

В результате проведенных перепланировок площадь помещения 8Н изменилась, составила 182,1 кв. м Помещению 8Н присвоен кадастровый номер 78:10:5538А:5:28:1.

Ссылаясь на то, что помещение 8Н в связи с нахождением в нем технологического оборудования, предназначенного для обслуживания помещений дома, не может находиться в собственности иных лиц помимо собственников помещений в доме, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительной государственной регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на помещение 8Н, а также о признании в отношении последнего права общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, а также п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В ст. 1 Федерального закона РФ
от 15.06.96 г. N 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья“ дается определение основных понятий, связанных с правом собственности на недвижимость в жилищной сфере. В соответствии с указанной статьей общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе, - находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).

Из анализа указанных норм закона следует, что не входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное назначение.

Возражая против удовлетворения иска, Комитет ссылается на отсутствие безусловных оснований считать помещение 8Н предназначенным исключительно для обслуживания квартир и иных помещений дома. При таких обстоятельствах, по мнению Комитета, нежилое помещение может иметь самостоятельное функциональное назначение, в связи с чем правомерно находится в государственной собственности.

Апелляционный суд считает указанные доводы Комитета необоснованными по следующим основаниям.

Из представленного в материалы дела акта осмотра помещения 8Н на предмет наличия общедомовых инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, от 23.09.08 г., составленного комиссией в составе представителей Администрации Калининского района г. Санкт-Петербурга, ГУ “ЖА Калининского района“ г. Санкт-Петербурга, обслуживающей многоквартирный дом организации ООО “Содружество-А“, Товарищества (представитель Комитета не явился), следует, что в помещении 8Н расположено следующее технологическое оборудование:

- трубопроводы центрального отопления прямой и обратный, обеспечивающие подачу тепловой энергии для последующего обогрева 9-ти коммунальных квартир через стояки системы центрального отопления;

- 16 стояков системы центрального отопления с запорной, регулировочной арматурой и спускными кранами. Стояки предназначены для подачи тепла в квартиры от трубопровода. Запорная арматура предназначена для перекрытия подачи
тепловой энергии на стояк в случае аварии, регулировочная для регулирования потока тепловой энергии. Спускные краны предназначены для промывки стояков при подготовке к отопительному сезону и слива воды со стояка в случае аварии;

- трубопроводы холодного (ХВС) и горячего (ГВС) водоснабжения с запорной и спускной арматурой, предназначенные для подачи холодной и горячей воды из теплового центра и водомерного узла к данной части дома, отключения подачи в случае аварии на трубопроводе;

- 2 стояка ХВС и 1 стояк ГВС с запорной и спускной арматурой предназначенные для подачи ХВС и ГВС в 9 квартир, перекрытия подачи и спуска воды в случае аварии;

- 2 канализационных стояка, проходящие через 9 квартир и входящие в помещении 8-Н в канализационный выпуск, предназначенные для отвода канализационных стоков из этих квартир и ревизиями для прочистки стояка в случае засора;

- 2 канализационных выпуска, предназначенных для вывода канализационных стоков из 9-ти квартир по схеме квартирная разводка, стояк, выпуск и далее в колодец сетей ГУП “Водоканал“ с ревизиями для прочистки выпусков в случае засора;

- стояк водостока, предназначенный для водоотведения ливневых вод с крыши;

- выпуск водостока, предназначенный для отведения ливневых вод в колодец ГУП “Водоканал“, с ревизией для прочистки в случае засора;

- лестничный электрощит, через который идет разводка провода из ГРЩ в 9 квартир;

- разводка телефонного кабеля;

- вывод холодного водоснабжения для полива газонов.

При этом в связи с тем, что тепловой пункт, инженерные коммуникации систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации, расположенные в помещении 8Н, представляют собой единую инженерную систему, техническая возможность вынести последние за пределы нежилого помещения и разместить их в иных доступных
для постоянной эксплуатации и ремонта местах при условии, что не будет нарушено нормальное инженерное обеспечение других помещений жилого дома, отсутствует.

Факт нахождения в помещении 8Н указанного оборудования подтверждается также справкой ГУП “ГУИОН“ от 08.08.07 г. N 4/1318.

Таким образом, ссылки Комитета на самостоятельное функциональное назначение нежилого помещения и возможность использовать последнее для иных целей помимо обслуживания помещений жилого дома не подтверждаются материалами дела.

Кроме того, признавая требования Товарищества обоснованными, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно Техническому паспорту, составленному по состоянию на 16.02.05 г., под 3/4 жилого дома находятся подвалы, а под 1/4 жилого дома - цокольный этаж, на котором в том числе располагается спорное помещение 8Н.

При этом как следует из справки филиала Санкт-Петербургского ГУП “ГУИОН“ Калининского района N 4/1318 от 08.08.07 г., подвал под помещением 8Н, расположенным на цокольном этаже жилого дома, отсутствует.

Таким образом, в помещении 8Н фактически расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания 1/4 жилого дома, аналогичное оборудованию, расположенному в подвале жилого дома, право общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме на который Комитетом не оспаривается.

Названным выше актом осмотра помещения 8Н от 23.09.08 г. подтверждается, что расположенные в помещении 8Н инженерные коммуникации технически невозможно расположить в другом помещении из-за отсутствия подвала под цокольным этажом, в связи с чем помещение 8Н необходимо использовать для обслуживания и эксплуатации находящегося в нем оборудования.

Исходя из изложенного, помещение 8Н, по мнению апелляционного суда, является помещением, предназначенным для обслуживания помещений жилого дома.

Также, считая необоснованными выводы Комитета о функциональном назначении помещения 8Н, исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 18.12.03
г. помещение 8Н было передано Комитетом во временное владение и пользование ООО “Фирма РЕЛАКС“.

При этом жилой дом был возведен в 1977 году. Вместе с тем, Комитет не представил суду доказательств использования помещения 8Н до 2003 г. иным способом помимо обслуживания помещений жильцов дома.

При таких обстоятельствах спорное нежилое помещение является общей долевой собственностью собственников помещений в доме, в связи с чем у апелляционного суда отсутствуют основания считать государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение законной.

При таких обстоятельствах требования Товарищества о признании недействительной государственной регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение, а также о признании на него права общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме являются обоснованными и неправомерно отклонены арбитражным судом первой инстанции.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.09 г. отменить.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 8Н, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Демьяна Бедного, д. 19, лит. А, кадастровый номер 78:5538А:5:19:1, оформленную свидетельством о государственной регистрации от 17.02.04 г.

Признать право общей долевой собственности ТСЖ “улица Д.Бедного д. 19“ на нежилое помещение 8Н, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Демьяна Бедного, д. 19, лит. А, кадастровый номер 78:5538А:5:19:1.

Возвратить ТСЖ “улица Д.Бедного д. 19“ из бюджета РФ 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и 1 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

БАРКАНОВА Я.В.

Судьи

ЖЕЛТЯННИКОВ В.И.

ТИМУХИНА И.А.