Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по делу N А21-2605/2008 Непредставление или несвоевременное представление арендатором копий платежных документов, подтверждающих внесение арендных платежей, не является основанием для расторжения договора аренды. Непринятие арендодателем мер досудебного порядка урегулирования спора с арендатором в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ является основанием для отказа судом в принятии искового заявления.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 января 2009 г. по делу N А21-2605/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Поповой Н.М.

судей Горшелева В.В., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Орловой О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12209/2008) Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования “Балтийский военно-морской институт имени адмирала Ф.Ф.Ушакова“ на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.10.2008 г. по делу N А21-2605/2008 (судья Лобанова Е.А.), принятое

по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования “Балтийский военно-морской институт им. адмирала Ф.Ф.Ушакова“

к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования “Московский
государственный университет экономики, статистики и информатики“

3-и лица: 1. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области,

2. Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от 3-х лиц: 1. не явился, извещен; 2. не явился, извещен.

установил:

государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования “Балтийский военно-морской институт им. адмирала Ф.Ф.Ушакова“ (далее истец, Институт) обратилось в арбитражный суд с иском к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования “Московский государственный университет экономики, статистики и информатики“ (далее - ответчик, Университет) о расторжении договора аренды от 01.03.2003 г. N 810 (далее - договор аренды).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

Решением от 20.10.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обжаловал в апелляционном порядке указанное решение, которое просит отменить как принятое: при неполном выяснении арбитражным судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствии выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела; при неправильном применении норм материального права, и принять новый судебный акт. По мнению истца, арбитражным судом первой инстанции надлежащая правовая оценка фактам, изложенным в исковом заявлении и представленным доказательствам не дана, а именно: на нарушение ответчиком пункта 3.7. договора аренды выразившееся в организации Университетом в течение длительного времени работы буфета на первом этаже в одном из арендуемых помещений, а также установке аппаратов по продаже кофе и напитков, без согласования с Институтом; фактическая сдача в субаренду арендуемого Университетом имущества должна расцениваться как нарушение условий договора аренды; ответчиком в
нарушение пунктов 3.9 и 6.2.3 договора аренды, страхование арендуемого имущества надлежащим образом не производилось; в нарушение пунктов 5.4., 6.2.13., 6.2.14 договора аренды неоднократно нарушались сроки перечисления арендной платы; в нарушение пункта 5.5. ответчик уклоняется от исполнения добровольно принятых на себя обязательств по договору аренды в части процесса изменения размера арендной платы; в нарушение пункта 6.2.6. договора аренды ответчиком не представлены истцу документы по согласованию объемов и сроков проведения текущего ремонта, текущий ремонт не производился; истцом установлен факт самовольной перепланировки и переоборудования арендуемого имущества (из окна в дверь на первом этаже, разборкой потолочного перекрытия между первым и вторым этажами и установкой металлической лестницы); в нарушение пунктов 6.2.6, 6.3.2. договора аренды Университетом установлен турникет для пропуска в помещения, препятствующие Институту проверке состояния арендуемых Университетом помещений; на здании Института установлена вывеска в нарушение пункта 6.4.2. договора аренды.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы по мотивам изложенным в отзыве, а также просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.

Извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом лица участвующие в деле представителей не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена по существу в отсутствие указанных представителей в соответствии с пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Апелляционным судом проверены законность и обоснованность решения в апелляционном порядке.

Изучив материалы дела, апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 01.03.2003 г. между Институтом (Арендодателем) и Университетом (Арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества N 810. Согласно пункту 3.1. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование имущество: второй и
третий этажи первого подъезда здания N 12 военного городка N 13 Балтийского военно-морского института имени адмирала Ф.Ф.Ушакова общей площадью 1 248 кв. м, расположенного по адресу: г. Калининград, Советский проспект, 82, для использования под учебные и административные помещения государственного высшего учебного заведения - Калининградского филиала МЭСИ, для образовательной деятельности.

В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды имущество является государственной собственностью Российской Федерации.

Срок аренды имущества установлен с 01.03.2003 г. до 01.03.2015 г.

Арендуемое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2003 г., с указанием на необходимость проведения капитального ремонта с заменой электропроводки, оконных блоков, санитарно-технического оборудования (т. 1 л.д. 17).

Договор аренды зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области - 11.07.2003 г.

Согласно имеющемуся в томе 1 на листах дела 36 - 37 дополнительному соглашению к договору аренды от 01.03.2003 г., подписанному сторонами и утвержденному заместителем главы администрации - председателем Комитета по управлению государственным имуществом Калининградской области Мезенцевым Е.И., в связи с изготовлением нового технического паспорта здания N 12, был уточнен размер арендуемых площадей и составил 1 257, 8 кв. м, также указанным дополнительным соглашением уточняется размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 23.06.2005 г. к договору аренды изменен размер арендной платы (т. 1 л.д. 42).

30.06.2004 г. между Институтом и Университетом подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменен объект аренды и во временное пользование Университету Институтом передано следующее имущество: первый и второй этажи первого подъезда здания N 12 военного городка N 13 Балтийского военно-морского института имени адмирала Ф.Ф.Ушакова общей площадью 1 309, 6 кв. м,
расположенного по адресу: г. Калининград, Советский проспект, 82, кроме того изменен размер арендной платы (т. 1 л.д. 44 - 45).

Согласно акту приема-передачи помещения от 30.06.2004 г. (т. 1 л.д. 49) помещения поименованные в дополнительном соглашении от 30.06.2004 г. переданы арендатору.

Выявленные недостатки содержания Университетом арендуемого имущества Института, а также ненадлежащее исполнение Университетом обязательств вытекающих из договора аренды послужили основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды от 01.2003 г. N 810.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что указанные истцом в исковом заявлении нарушения, не могут являться основанием для расторжения договора аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Доводы подателя жалобы о фактической сдаче в субаренду арендуемого Университетом имущества как нарушении условий договора аренды апелляционным судом не принимаются, поскольку в материалы дела представлен договор на организацию питания от 01.09.2007 г. из содержания которого следует, то предметом указанного договора является организация и обеспечение питания работников и учащихся Калининградского МЭСИ, договор не содержит условий о передаче помещений во временное владение или пользование за плату. То есть не является договором субаренды, кроме того заключение указанного договора продиктовано положениями Закона Российской Федерации от 10.07.1992 г. N 3266-1 “Об образовании“, согласно которому в образовательных учреждениях должно быть предусмотрено место для питания обучающихся, воспитанников. В материалах дела отсутствуют доказательства передачи арендуемых помещений в субаренду для установки аппаратов по продаже кофе и напитков. Кроме того, как указано в решении суда первой
инстанции на день рассмотрения дела аппараты в помещениях, арендуемых ответчиком, не находятся.

Апелляционный суд отклоняет довод Института о том, что страхование арендуемого имущества надлежащим образом не производилось. Судом первой инстанции правильно дана правовая оценка представленным в материалы дела договорам страхования имущества юридических лиц от 31.10.2005 г. N 841и, от 08.11.2006 г. N 1608и, от 10.11.2007 г. N 2214и, заключенным Университетом с ЗАО “Международная страховая компания “Айни“, в соответствии с которыми арендуемое имущество застраховано в пользу истца.

Не может быть принят во внимание довод подателя жалобы о несвоевременном перечислении арендной платы, в связи с тем, что, как установлено судом первой инстанции, задержки платежей в начале финансового года были связаны с задержкой получения и предоставления в органы Федерального казначейства утвержденных смет доходов и расходов на соответствующий год. Кроме того, Университет является государственным образовательным учреждением, финансирование которого осуществляется через органы Федерального казначейства за счет средств федерального бюджета согласно смете доходов и расходов, а непредставление или несвоевременное представление ответчиком истцу копий платежных документов не является, в силу действующего законодательства, основанием для расторжения договора аренды.

Ссылка подателя жалобы на уклонение ответчиком от подписания дополнительного соглашения в части изменения размера арендной платы несостоятельна. Так пунктом 8.1. договора аренды предусмотрено, что изменение условий договора допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором. Согласно пункту 8.3. договора аренды Институт может обратиться в суд с иском об изменении условий договора аренды. Апелляционный суд считает, что указанные истцом нарушения таковыми не являются, а являются правом сторон на заключение или незаключение дополнительного соглашения и введены для соблюдения баланса интересов
как истца так и ответчика.

Довод подателя жалобы о нарушении пункта 6.2.6. договора аренды полно и всесторонне был исследован судом первой инстанции и ему дана правильная правовая оценка. Истцом не представлено доказательств проведения реконструкции арендуемых помещений ответчиком, хотя бремя доказывания в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на истце.

Ссылка истца на отсутствие возможности посещения объектов аренды ввиду установления ответчиком турникетов не подтверждается материалами дела, из которых следует, то истец неоднократно проводил проверки использования арендуемых помещений, а следовательно имел доступ в помещение.

Кроме того, апелляционный суд не принимает довод ответчика о том, что вывеска установлена с нарушением пункта 6.4.2. договора аренды. Как установлено судом первой инстанции вывеска была установлена ответчиком в 2004 году и каких-либо возражений со стороны истца не поступало. Таким образом, апелляционный суд делает вывод о том, что своими конклюдентными действиями истец одобрил установку вывески арендатором.

Вместе с тем, оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что решение суда подлежит отмене.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором,
а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Апелляционный суд не может согласиться с соблюдением истцом установленного порядка досудебного разрешения спора.

Как усматривается из материалов дела претензия о расторжении договора аренды датированная 16.05.2008 г., отправлена ответчику 22.05.2008 г., исковое заявление поступило в арбитражный суд 27.05.2008 г., следовательно иск о расторжении договора аренды подан без соблюдения требований установленных в статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец не представил доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора ответчиком, что является основанием для отказа судом в принятии искового заявления.

Исковое заявление о расторжении договора следовало оставить без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение от 20.10.2008 г. подлежит отмене по пункту 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи неприменением закона, подлежащего применению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлину по иску следует возвратить истцу из федерального бюджета, госпошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 148, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.10.2008 г. по делу N А21-2605/2008 отменить.

Требование о расторжении договора аренды от 01.03.2003 г. N 810 оставить без рассмотрения.

Возвратить ГОУ ВПО “Балтийский военно-морской институт им. адмирала Ф.Ф.Ушакова“ 2 000 руб. госпошлины по иску, выдать истцу справку о возврате госпошлины из федерального бюджета.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ПОПОВА Н.М.

Судьи

ГОРШЕЛЕВ В.В.

КАШИНА Т.А.