Решения и постановления судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2009 по делу N А41-98/09 В удовлетворении иска о выселении из нежилых помещений, обязании передать помещения, в состоянии, пригодном для использования, правомерно отказано, так как в договоре субаренды отсутствуют условия, характеризующие состояние арендованного имущества как офисного помещения и акт приема-передачи помещений также не содержит характеристики, позволяющей оценить их в качестве офисных помещений; требование о возврате нежилых помещений в состоянии, удовлетворяющем арендатора, удовлетворению не подлежит.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 июня 2009 г. по делу N А41-98/09

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2009 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей: Демидовой К.И., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Кондратюк И.Н.,

при участии в заседании:

от истца - ООО “Гардения“: Медведева Л.В., генеральный директор Общества на основании протокола общего собрания участников N 4 от 30.05.2007 г.; Позднякова Е.В., представитель по доверенности от 23.01.2009 г.; Смирнов М.М., представитель по доверенности от 05.05.2009 г.;

от ответчика - ОАО “МОЭСК“: Влазнеев И.А., представитель по доверенности N 960-Д от 01.01.2009 г.; Ситдикова Э.Т., представитель
по доверенности N 948-Д от 01.01.2009 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Гардения“ на решение Арбитражного суда Московской области от 12 марта 2009 года по делу N А41-98/09, принятое судьей Гарькушовой Г.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью “Гардения“ к открытому акционерному обществу “Московская объединенная электросетевая компания“ о выселении из нежилых помещений и обязании передать указанные помещения в состоянии, пригодном для использования,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Гардения“ (далее - ООО “Гардения“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о выселении открытого акционерного общества “Московская объединенная электросетевая компания“ (далее - ОАО “МОЭСК“) из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ленинская, дом 10, корпус 1, общей площадью 982 кв. м, а именно:

- помещения на первом этаже здания общей площадью 322,4 кв. м N 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15; 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 13а, 14, 15, 16, N 1, N А, а, а1, Б, б, б1;

- помещения на втором этаже здания общей площадью 336,5 кв. м N 1, 2, 3, 4, 5, 5а, 6; 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8; N 1, 2, 3,
4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 14, 15, 16; N А, Б;

- помещения на третьем этаже здания общей площадью 323,1 кв. м N 1, 1а, 2, 3, 4, 5, 6, 1; N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 7, 8, 9, 10, 11, 11а, 12, 13, 14, 15; N А, Б;

Одновременно истцом заявлено требование об обязании ответчика передать истцу указанные помещения в освобожденном виде и в состоянии, пригодном для использования под офисные помещения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 марта 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО “Гардения“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, указывая при этом, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителя апелляционной жалобы поддержали доводы жалобы в полном объеме, указали на наличие оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили решение суда оставить без
изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Судом первой инстанции установлено, что между сторонами 01.08.2008 года был заключен договор субаренды N 957, по условиям которого ООО “Гардения“ (арендатор) обязалось предоставить ОАО “МОЭСК“ (субарендатору) во временное пользование нежилые помещения общей площадью 1 240,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Ленинская, дом 10, корпус 1 (том 1 л.д. 7 - 12).

В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора срок аренды был установлен сторонами с 01 августа до 30 июня 2008 года.

Досрочное расторжение договора предусмотрено, в том числе, в случае непоступления дважды подряд денежных средств на расчетный счет арендатора в соответствии с условиями пункта 3.2.1 договора (пункт 4.1 договора).

Порядок расчетов определен сторонами в разделе 3 договора.

Размер арендной платы и порядок ее уплаты определен сторонами в пункте 3.1 договора, согласно которому арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, при этом постоянная ежемесячная часть арендной платы оплачивается субарендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора за 15 календарных дней до начала учетного периода (месяца) (пункт 3.2.1 договора), кроме того, внесение переменной арендной платы производится
ежемесячно на основании счетов, выставленных арендатором, в течение 5 банковских дней со дня выставления счетов (пункт 3.2.2 договора). Оплата постоянной арендной платы за первый и последние два учетных периода производятся единовременно (с первым платежом) (пункт 3.3 договора).

Во исполнение обязательств по указанному договору сторонами 01.08.2008 г. был подписан Акт приема-передачи нежилых помещений общей площадью 982 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ленинская, дом 10, корпус 1 (том 1 л.д. 27 - 28).

Обязательство по уплате постоянной части арендной платы по договору субаренды N 957 от 01.08.2008 г. (пункт 3.1.1 договора) было исполнено ОАО “МОЭСК“ в сентябре 2008 года, а именно, арендная плата оплачена за период с августа по октябрь 2008 года в общей сумме 3 708 032 рубля, что подтверждается платежными поручениями N 186 от 10.09.2008 г., N 185 от 10.09.2008 г., N 338 от 16.09.2008 г. В соответствии с требованиями пункта 3.3 названного договора субарендатором платежным поручением N 184 от 10.09.2008 г. был внесен обеспечительный платеж за два последних учетных периода в сумме 3 123 002 рубля (том 1 л.д. 38).

В связи с неуплатой ОАО “МОЭСК“ арендной платы по договору субаренды N 957 от 01.08.2008 г. за период с ноября по декабрь 2008 года ООО “Гардения“ направляло субарендатору претензию
17.11.2008 г. (том 1 л.д. 44), содержащую требование о погашении задолженности в сумме 2 472 020 рублей и указание на возможность применения последствий, предусмотренных подпунктом “д“ пункта 4.1 договора субаренды, в случае ее непогашения.

В ответ на требование арендатора ОАО “МОЭСК“ направило требование о расторжении договора субаренды в связи с невозможностью использования помещений по их целевому назначению (том 2 л.д. 75) и приложило к нему проекты соглашения о расторжении договора и актов сдачи-приемки помещений (том 2 л.д. 91 - 99).

Письмом от 29.12.2008 г. (исх. N 957.11.3/2379) ООО “Гардения“ сообщило субарендатору об отсутствии возражений против расторжения договора субаренды нежилого помещения N 957 от 01.08.2008 г. и подписания соответствующего соглашения и акта сдачи-приемки помещений, однако направило в адрес субарендатора свой проект соглашения о расторжении договора, акты приема-передачи и акт обследования состояния жилых помещений (том 2 л.д. 85, 148 - 159).

Из переписки сторон усматривается, что в октябре 2008 года между сторонами по договору субаренды нежилого помещения N 957 от 01.08.2008 г. возник спор по вопросу фактического использования субарендатором помещений, принятых им по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.08.2008 г.

В претензиях ОАО “МОЭСК“, направленных в адрес ООО “Гардения“ от 21.10.2008 г. N МКС/01/1538 (том 2 л.д. 68), от 01.12.2008 г. N МКС/01/2379 (том 2 л.д.
75) субарендатор, ссылаясь на невозможность использования помещений, в связи с его неосвобождением арендатором, предлагает последнему прекратить договорные отношения. Одновременно из актов приема-передачи ключей от 02.10.2008 г., являющихся приложением N 4 к договору субаренды нежилого помещения N 957 от 01.08.2008 г. (том 2 л.д. 162 - 186) усматривается, что ключи от тринадцати арендуемых помещений были приняты субарендатором 02.10.2008 г. и возвращены арендатору.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами, находящимися в материалах дела, и свидетельствуют о том, что в октябре 2008 года со стороны субарендатора возникли претензии по порядку пользования арендованным имуществом, требование о перерасчете арендной платы и с 01.12.2008 г. стороны приступили к обсуждению условий расторжения договорных отношений.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно состояния подлежащих возврату арендатору нежилых помещений, соглашение о расторжении договора субаренды нежилого помещения N 957 от 01.08.2008 г. и акты сдачи-приемки ОАО “МОЭСК“ и ООО “Гардения“ не были подписаны.

Полагая, что в связи с невнесением ОАО “МОЭСК“ арендной платы за ноябрь-декабрь 2008 года, возникли основания, предусмотренные подпунктом “д“ пункта 4.1 указанного договора для расторжения договора субаренды N 957 от 01.08.2008 г., и соответственно, прекратились основания для занятия субарендатором переданных по данному договору помещений, ООО “Гардения“ обратилось в суд с иском о выселении ОАО “МОЭСК“ из арендуемых помещений.

Отказывая в удовлетворении
иска суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия правовых оснований для выселения субарендатора.

Арбитражный апелляционный суд считает решение суда правомерным.

Предметом иска является требование о выселении ОАО “МОЭСК“ из нежилых помещений, арендованных им по договору субаренды нежилого помещения N 957 от 01.08.2008 г.

Иск предъявлен на основании статей 450, 453, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. В качестве основания иска ООО “Гардения“ ссылается на обстоятельства расторжения договора аренды N 957 от 01 августа 2008 года в одностороннем порядке по инициативе субарендатора на основании пункта 4.1 договора субаренды N 957 от 01.08.2008 г., в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы дважды подряд за ноябрь - декабрь 2008 года, и соответственно, прекращение отношений сторон по указанному договору и отсутствие оснований для занятия субарендатором помещений.

Учитывая предмет и основания иска, апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

При заключении договора субаренды нежилого помещения N 957 от 01.08.2008 г. сторонами в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендатора от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В качестве такого основания было определено обстоятельство непоступления дважды подряд арендной платы на расчетный счет арендатора в установленный договором срок (подпункт “д“ пункта 4.1 договора).

Арендная плата за ноябрь - декабрь 2008 года должна была по
условиям договора поступить арендатору до 15.10.2008 г. и до 15.11.2008 г. соответственно.

В указанный период со стороны арендатора уже была направлена претензия по поводу пользования арендованным имуществом и перерасчете арендной платы (том 2 л.д. 68).

Претензии, направленные субарендатором в адрес арендатора, не позволяли последнему оценить действия по неуплате арендной платы за указанный период как действия, произведенные в соответствии с подпунктом “д“ пункта 4.1 договора субаренды нежилого помещения N 957 от 01.08.2008 г., поскольку из них усматривается намерение субарендатора расторгнуть договор по соглашению сторон.

Учитывая изложенные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд считает, что обратившись в суд с настоящим иском, ООО “Гардения“ не доказало наличие обстоятельств для применения пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.1 договора субаренды N 957 от 01.08.2008 г. в качестве основания для выселения ОАО “МОЭСК“ из арендуемых помещений.

ООО “Гардения“ неправомерно посчитало договор субаренды нежилого помещения N 957 от 01.08.2008 г. прекращенным в одностороннем порядке и необоснованно сослалось на данное обстоятельство как на основание выселения ОАО “МОЭСК“ из арендуемых помещений.

Сложившиеся между сторонами отношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (статьи 309 - 328) и договора (статьи 420 - 453), а также специальной нормой, предусматривающей обязательства по возврату арендованного имущества (статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно
нормам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По условиям договора субаренды нежилого помещения N 957 от 01.08.2008 г. помещения, являющиеся предметом аренды, переданы субарендатору с целевым назначением - использованием под офисные помещения (том 1 л.д. 7 - 12). Условия, характеризующие состояние арендованного имущества как офисного помещения в договоре отсутствуют. Акт приема-передачи помещений также не содержит характеристик состояния помещений, позволяющих оценить их в качестве офисных помещений (том 1 л.д. 27 - 28).

Таким образом, требование о возврате нежилых помещений в состоянии, удовлетворяющем арендатора - ООО “Гардения“, основанное на положениях норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворению не подлежит.

Арбитражным апелляционным судом также принято во внимание, что факт занятия ОАО “МОЭСК“ спорных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ленинская, дом 10, корпус 1, материалами дела не подтвержден, поскольку из Акта приема-передачи ключей от офисных помещений (том 2 л.д. 186) следует, что ключи от офисных помещений, расположенных по указанному адресу, возвращены представителю ООО “Гардения“, а составленный в результате проведения совместного обследования Акт от 22.05.2009 г. (том 3 л.д. 59 - 60) свидетельствует об отсутствии в спорных помещениях имущества, принадлежащего субарендатору.

Оценив указанные обстоятельства с учетом требований норм статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для выселения ОАО “МОЭСК“ из помещений, занимаемых им на основании договора субаренды N 957 от 01.08.2008 г.

Доводы апелляционной жалобы апелляционным судом рассмотрены в полном объеме и отклоняются как несостоятельные и необоснованные.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 марта 2009 года по делу N А41-98/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО “Гардения“ - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В.ЧЕРНИКОВА

Судьи

К.И.ДЕМИДОВА

Л.Н.ИВАНОВА