Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2009 по делу N А41-14376/08 В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение, расторжении договора аренды нежилого помещения и обязании освободить указанное помещение отказано правомерно, так как истцом в материалы дела не было представлено надлежащих доказательств, позволяющих требовать досрочного расторжения указанного договора аренды на основании Гражданского кодекса РФ.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 апреля 2009 г. по делу N А41-14376/08

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Б.,

судей Д., И.,

при ведении протокола судебного заседания: Н.,

при участии в заседании:

от истца: представитель не явился, надлежаще извещен,

от ответчика: П. приказ от 10.01.2004 N 1,

от третьего лица: К. по доверенности от 02.12.2008 N 6,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Щербинки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23 января 2009 года по делу N А41-14376/08, принятое судьей С., по иску Комитета по
управлению имуществом города Щербинки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью “Малое строительное предприятие “САЛВО“, при участии в деле третьего лица - муниципального учреждения здравоохранения “Щербинская городская больница“, о взыскании 1 188 112,07 руб., расторжении договора аренды от 11.06.2002 N 144 и обязании освободить помещение,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Щербинки Московской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Малое строительное предприятие “САЛВО“ (далее - ООО “МСП “САЛВО“, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение в размере 1 188 112,07 руб., расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.06.2002 N 144 и обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 14.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение здравоохранения “Щербинская городская больница“ (далее - МУЗ “Щербинская городская больница“).

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 января 2009 года по делу N А41-14376/08 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11 июня 2002 года между Комитетом и ООО “МСП “САЛВО“ подписан договор аренды N 144, в соответствии с которым истец (арендодатель) обязался передать, а ответчик (арендатор) принять во временное пользование часть
нежилого помещения площадью 145,2 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 14 (т. 1 л.д. 6 - 11).

Срок договора аренды определен сторонами с 15.10.2002 по 14.10.2051. Договор зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 18.06.2004.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды от 11.06.2002 N 144 арендная плата установлена в виде предоставления услуг по ремонту Щербинской городской поликлиники на сумму 1 633 500 руб. и суммы затрат арендатора за работы по переносу сигнализации в помещении муниципальной аптеки.

Согласно пункту 5.3 названного договора арендатор обязан ежемесячно не позднее 10 числа представлять в Комитет по управлению имуществом согласованные с отделом градостроительства и архитектуры администрации города Щербинки акты выполненных работ.

Кроме того, в пункте 5.4 договора стороны определили, что ставка арендной платы с 01.01.2002 составляет 400 руб. за 1 кв. м. Сумма арендной платы подлежит ежемесячному зачету в счет выполненных работ по ремонту Щербинской городской поликлиники после предоставления арендатором согласованных актов, определяется в соответствии с расчетом (Приложение N 1 к договору аренды).

В соответствии с приложением к договору аренды от 11.06.2002 N 144 сумма арендной платы подлежащей уплате составляет: 1572,52 руб. в месяц, 18870,19 руб. в год (т. 1 л.д. 12).

Истец в исковом заявлении указывает, что ответчик арендную плату не вносил, надлежаще согласованные акты выполненных работ истцу не представил.

Комитет обращался к ответчику с претензиями от 22.04.2008 N 862 и от 19.06.2008 N 1218 и N 1219 с требованием погасить задолженность по арендной плате, заключить соглашение о расторжении договора аренды и освободить занимаемое помещение в кратчайший срок (т. 1 л.д. 18 - 20).

Поскольку ответчик на
претензии истца не ответил, Комитет обратился в суд с настоящим исковым заявлением. Требования основаны на статьях 11, 12, 304, 330, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился, в отзыве на исковое заявление указал, что ООО “МСП “САЛВО“ выполнило работы по ремонту Щербинской городской поликлиники на сумму 1 727 тыс. руб., что подтверждается представленными актами выполненных работ. Кроме того, ответчик указал, что сумма арендной платы установлена в твердом размере и не может быть изменена постановлением главы администрации города Щербинки.

Третье лицо поддержало заявленные истцом требования, указало, что ремонтные работы ответчиком выполнялись, однако были выполнены с ненадлежащим качеством.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком были выполнены работы по ремонту Щербинской городской поликлиники на сумму 1 727 031 руб., что подтверждается актами выполненных работ и сметами ремонтных работ, подписанные руководителем МУЗ “Щербинская городская больница“ (т. 1 л.д. 46 - 64). Данные документы признаны судом первой инстанции надлежащими доказательствами по делу в подтверждение исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 11.06.2002 N 144.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, истец указывает, что акты выполненных работ не были согласованы с отделом архитектуры администрации города Щербинки, в Комитет согласованные акты не представлялись. Также истец указывает, что помещение использовалось ответчиком не по целевому назначению, ООО “МСП САЛВО“ не застраховало арендованное имущество и риск неуплаты арендных платежей.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда в силу следующего.

В соответствии
с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, предоставления арендатором определенных услуг. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 договора аренды от 11.06.2002 N 144 арендная плата установлена в виде предоставления услуг по ремонту на сумму 1 633 500 руб., апелляционный суд приходит к выводу, что стороны договорились о том, что арендная плата установлена в виде предоставления арендатором определенных услуг на согласованную сторонами сумму.

Исследовав представленный в материалы дела договор аренды от 11.06.2002 N 144, оценив его условия, апелляционный суд установил смешанный характер заключенного договора, содержащего элементы договора аренды и строительного подряда. Следовательно, в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон применяются в соответствующих частях правила о договорах аренды и строительного подряда, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Истец в апелляционной жалобе указывает, что представленные в материалы дела акты выполненных работ не могут являться надлежащими доказательствами, поскольку не согласовывались отделом архитектуры администрации города Щербинки.

Согласно пункту 5.3 договора от 11.06.2002 N 144 арендатор обязан представлять в Комитет по управлению имуществом акты, согласованные с отделом градостроительства и архитектуры администрации города Щербинки.

Представленные в материалы дела акты выполненных работ подписаны со стороны МУЗ “Щербинская городская больница“, в чьем ведении находится Щербинская городская поликлиника (т. 1 л.д. 46 - 62). Отметки о согласовании отделом архитектуры администрации города Щербинки на представленных актах отсутствуют.

Между тем данные акты выполненных работ
были представлены истцу, что подтверждается письмами ООО “МСП “САЛВО“ от 29.04.2004 N 16 и N 17, а также постановлением администрации города Щербинки от 02.06.2004 N 387.

Суд первой инстанции признал указанные акты выполненных работ надлежащими доказательствами, однако не указал мотивов своего вывода.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика отметил, что в полномочия отдела архитектуры администрации города Щербинки не входит согласование актов в отношении работ, выполненных коммерческими организациями.

Указанные в актах работы выполнялись с ноября 2002 года по ноябрь 2004 года, работы третьим лицом принимались без каких-либо замечаний. Акты выполненных работ передавались в Комитет по управлению имуществом города Щербинки. Представитель третьего лица подтвердил, что работы по ремонту поликлиники ответчиком выполнялись и после их выполнения претензии к качеству работ третьим лицом не предъявлялись.

По мнению апелляционного суда, представленные ответчиком акты выполненных работ подтверждают выполнение ООО “МСП “САЛВО“ работ по ремонту Щербинской городской поликлиники, поскольку указанные акты были переданы истцу, истец не обращался к ответчику с претензиями относительно качества выполненных работ, не провел обследования помещений после проведенного ремонта для выявления недостатков, никаких доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем качестве выполненных работ, в материалы дела не представил.

Согласно статье 756 Гражданского кодекса Российской Федерации при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 754 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда на результат работы не
установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

Таким образом, требования заявителя апелляционной жалобы, связанные с ненадлежащим качеством выполненных ответчиком работ, о чем истцу в 2004 году представлены соответствующие акты, не могут быть признаны обоснованными. Оценка и экспертиза выполненных работ, на что указывает истец в апелляционной жалобе, по истечении более чем пяти лет с момента их выполнения, не может подтвердить как надлежащее, так и ненадлежащее качество выполнения работ, поскольку в разумный срок соответствующие требования истцом предъявлены не были.

В апелляционной жалобе истец указывает, что в связи с изменением Положения “О порядке предоставления в аренду муниципального имущества г. Щербинки Московской области“ изменился базовый размер ставки арендной платы, поэтому изменился и размер арендной платы.

Между тем, исходя из условий договора аренды от 11.06.2002 N 144, сумма арендной платы установлена в твердой денежной сумме и не может изменяться вследствие внесения изменений в Положение “О порядке предоставления в аренду муниципального имущества г. Щербинка Московской области“.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В материалы дела истцом не представлено каких-либо дополнительных соглашений, подписанных между сторонами о согласовании новой ставки арендной платы. Кроме того, представленный в материалы дела расчет суммы иска не содержит расшифровки коэффициентов, которые использовал истец при расчете, что не позволяет суду проверить представленный расчет
(т. 1 л.д. 96).

При указанных обстоятельствах апелляционный суд не может признать обоснованным представленный в материалы дела Комитетом расчет суммы иска с измененными ставками арендной платы.

ООО “МСП “САЛВО“ в соответствии с уставов является правопреемником товарищества с ограниченной ответственностью “Малое строительное предприятие “САЛВО“ Подольского УПП Всероссийского общества глухих, одним из участников общества является Подольская региональная общественная организация глухих инвалидов. Спорное помещение необходимо ответчику для организации образовательной деятельности, для чего и заключался договор от 11.06.2002 N 144.

Заявитель жалобы указывает, что ответчик использует помещение не по целевому назначению. Между тем, кроме утверждения третьего лица, доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, в материалы дела не представлено, ответчик данное обстоятельство в суде первой инстанции не подтвердил.

В суде первой инстанции истец не ссылался на данное обстоятельство как на основание своего иска. В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика пояснил, что в настоящее время истцом создаются препятствия для пользования помещением.

Истец в апелляционной жалобе указывает, что ответчик не застраховал арендованное имущество, а также риск неуплаты арендных платежей. Однако отсутствие договора страхования арендованного имущества, а также риска неуплаты арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды от 11.06.2002 N 144 не влечет для ответчика негативных последствий и не дает истцу право требовать досрочного расторжения договора в соответствии пунктом 8.2 названного договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды от 11.06.2002 N 144 был зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 18.06.2004, именно с этой даты он считается заключенным и
вступает в силу для сторон данного договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец в материалы дела не представил надлежащих доказательств, позволяющих Комитету требовать досрочного расторжения договора аренды от 11.06.2002 N 144 на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации либо пункта 8.2 указанного договора.

Апелляционным судом было предложено сторонам урегулировать спор мирным путем (т. 2 л.д. 30 - 33). Представители сторон выразили согласие и готовность рассмотреть вопрос о заключении мирового соглашения, в связи с чем судебное разбирательство откладывалось определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 апреля 2009 года.

В судебном заседании апелляционного суда 22 апреля 2009 года ответчик представил суду обращение ООО “МСП “САЛВО“ в адрес администрации и Комитета по управлению имуществом города Щербинки с предложением заключить мировое соглашение по настоящему спору. Однако истец на данное
обращение ответчика мотивированного ответа не дал.

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены оспариваемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 января 2009 года по делу N А41-14376/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Щербинки Московской области - без удовлетворения.