Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.11.2009 по делу N А40-101596/09-113-789 Иск о взыскании гарантийной денежной суммы и штрафа, обязании заключить основной договор аренды помещений удовлетворен частично, так как в силу ст. ст. 606 - 609, 611 ГК РФ на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды; как установлено судом, помещения первого этажа в здании, в отношении которых истец просит обязать ответчика заключить договор аренды, являются объектом аренды по договору, заключенному ответчиком с третьим лицом.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 27 ноября 2009 г. по делу N А40-101596/09-113-789

Резолютивная часть решения объявлена 20.11.2009 г.

Решение в полном объеме изготовлено 27.11.2009 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.

протокол судебного заседания вела судья Короткова Е.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску ОАО “Седьмой Континент“

к ответчику ООО “Маршрут-Развитие“

третьи лица 1. ООО “СКМО“, 2. ЗАО “Торговая сеть Остров“

о взыскании гарантийной суммы, штрафа, обязании заключить договор аренды

при участии:

от истца - Перун Т.В., дов. от 15.07.2009 г., Епифанова Н.Н., дов. от 15.07.2009 г.,

от ответчика - Стетюха А.В., дов. от 29.09.2009 г., Ким Н.Ю., дов. от 29.09.2009 г.,

от третьих лиц: 1. не
явился, извещен, 2. не явился, извещен,

установил:

Определением суда от 20.11.2009 г. объединены в одно производство дело N А40-101596/09-113-789 и дело N А40-97689/09-113-754, объединенному делу присвоен номер N А40-101596/09-113-789.

Иск заявлен о взыскании с ответчика гарантийной денежной суммы в размере 3 536 460 руб., штрафа в размере 3 536 460 руб., а также об обязании заключить основной договор аренды помещений первого этажа в Центре бытового обслуживания населения по адресу Московская область, г. Люберцы, ул. Побратимов, в районе д. 13, площадью 1800 кв. м, на условиях, изложенных в прилагаемом проекте основного договора.

Исковые требования мотивированы необоснованным уклонением ответчика от заключения договора аренды по условиям предварительного договора аренды от 09.04.2007 г. N 1/2007/1.

Истец в судебном заседании требования поддерживал по доводам, изложенным в заявлениях.

Ответчик в судебном заседании с требованиями не согласился по доводам, изложенным в письменных отзывах. Протокольным определением суда уточнено наименование ответчика как ООО “Маршрут-Развитие“ в связи с внесением изменений в учредительные документы.

Третьи лица, извещенные о месте и времени судебного заседания в судебное заседание не явились.

Дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания, по имеющимся доказательствам на основании ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что между ответчиком и ООО “СКМО“ был заключен предварительный договор N 1/2007/1 от 09.04.2007 г., предметом которого является обязательство сторон заключить основной договор аренды в течение 15 календарных дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на Центр бытового обслуживания, расположенного по адресу Московская область, г. Люберцы, ул. Побратимов, в районе д. 13, но в любом случае не позднее 01 июля
2009 г.

В силу п. 3.1 предварительного договора в срок, не превышающий 5-ти банковских дней с момента подписания предварительного договора арендатор на основании счеты, выставленного арендодателем, обязуется перечислить на расчетный счет арендодателя гарантийную денежную сумму в размере 111 000 долларов США плюс НДС в размере 19980 долларов США, итого 130 980 долларов США по курсу 27 рублей за 1 доллар. Данная гарантийная денежная сумма будет зачтена арендодателем по заключенному сторонами договору в качестве гарантийной денежной суммы и последующему зачету в счет базовой арендной платы за четыре полных последних месяца аренды.

Платежным поручением N 1 от 22.05.2007 г. ООО “СКМО“ перечислило ответчику 3 536 460 руб. в качестве обеспечительного взнос по предварительному договору аренды.

По соглашению от 22.07.2008 г. об уступке прав и обязанностей по предварительному договору аренды нежилого помещения N 1/2007/1 от 09.04.2007 г. арендатор (ООО “СКМО“) передал новому арендатору (ОАО “Седьмой Континент“) все права обязанности по предварительному договору перед арендодателем (ООО “Маршрут-Развитие“), а новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по предварительному договору, в том числе в части заключения в будущем долгосрочного договора аренды помещения, находящегося в строящемся Центре бытового обслуживания, расположенного по адресу Московская область, г. Люберцы, ул. Побратимов, в районе д. 13 на 1-м этаже ориентировочной площадью 1800 кв. м. Согласно п. 8 соглашения арендатор уступает новому арендатору право требования с арендодателя о возврате или зачете внесенной арендатором в размере, эквивалентном 130 980 долларов США по курсу 27 руб., гарантийной денежной суммы в счет базовой арендной платы за четыре полных последних месяца срока аренды по основному договору. Арендодатель
не возражает и дает согласие на перевод долга арендатора на нового арендатора.

03.04.2009 г. ответчиком зарегистрировано право собственности на здание площадью 36565,7 кв. м, расположенное по адресу Московская обл., г. Люберцы, ул. Побратимов, д. 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

19.06.2009 г. истец направил в адрес ответчика телеграмму, которая была получена ответчиком, в которой истец просил заключить основной договор аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Истец просит обязать ответчика заключить договор аренды согласно приложенному проекту договора в соответствии с условиями предварительного договора аренды от 09.04.2007 г.

Ответчик, возражая против удовлетворения данного требования, сослался на заключение договора аренды в отношении помещений с третьим лицом по делу - ЗАО “Торговая сеть Остров“.

Согласно представленному договору, 01.08.2009 г. между ответчиком и третьим лицом ЗАО “Торговая сеть Остров“ заключен договор аренды N 58-к-2009 от 01.08.2009 г., по условиям которого ответчик (арендодатель) обязуется предоставить арендатору (третье лицо) нежилое помещение, площадью 1754,5 кв. м, находящееся в Центре бытового обслуживания на 1-м этаже здания, расположенного по адресу Московская область, г. Люберцы, ул. Побратимов, д. 7, а арендатор обязуется принять помещение. В силу п. 2.1 данного договора
срок аренды по договору установлен со дня передачи помещения арендатору до дня государственной регистрации долгосрочного договора аренды помещения, подписанного сторонами, но не более 364 календарных дней со дня подписания сторонами настоящего договора. По представленным платежным поручениям третьим лицом оплачивается арендная плата по данному договору.

В силу ст. ст. 606 - 609, 611 Гражданского кодекса РФ на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды.

Как установлено судом, в настоящее время помещения первого этажа в здании, в отношении которых истец просит обязать ответчика заключить договор аренды, являются объектом аренды по договору, заключенному ответчиком с третьим лицом.

С учетом изложенного, заявленное требование об обязании ответчика заключить договор аренды является необоснованным и не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют правовые основания для обязания ответчика заключить договор аренды на нежилое помещение, переданное по договору аренды иному лицу.

Кроме того, суд отмечает, что представленный истцом проект договора аренды не содержит достаточных данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, поскольку в проекте договора указана только общая площадь помещения, приложение N 1 к проекту договору (план БТИ) истцом не представлен.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что требование истца о взыскании уплаченной по договору гарантийной суммы в размере 3 536 460 руб. подлежит удовлетворению.

Поскольку оснований для заключения договора аренды в соответствии с условиями предварительного договора не имеется, также не имеется правовых оснований для удержания ответчиком суммы в размере 3 536 460 руб., уплаченной истцом в качестве гарантийной суммы (обеспечительного платежа) во исполнение обязательств по заключению основного договора.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается
определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.6 предварительного договора аренды, в случае отказа арендодателя от заключения основного договора (отказом считается уклонение от подписания основного договора в течение 30 и более дней с момента наступления обстоятельств и конечной даты подписания основного договора, предусмотренных п. 1 договора), арендодатель обязан в срок не позднее 5 банковских дней с момента предъявления арендатором соответствующего требования перечислить на расчетный счет арендатора уплаченную гарантийную денежную сумму, а также заплатить штраф в размере уплаченной гарантийной денежной суммы.

Поскольку ответчиком, несмотря на предложение истца от 19.06.2009 г. о заключении основного договора во исполнение условий предварительного договора, не был заключен основной договор, и в то же время, как установлено судом, был заключен договор аренды с иным лицом, суд считает, что имеются основания для начисления штрафа за неисполнение обязательства ответчиком по заключения основного договора.

Однако, суд применяет ст. 333 ГК РФ и снижает размер взыскиваемого с ответчика штрафа до 500 000 руб. исходя из того, что размер штрафа явно не соразмерен последствиям нарушения обязательств.

Доводы ответчика, изложенные в отзывах, не опровергают выводов суда о необходимости возврата истцу уплаченной по предварительному договору денежной суммы и неисполнения ответчиком обязательства по заключению договора.

При таких обстоятельствах исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины возложить на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 330, 333, 429, 606, 607, 611 ГК РФ и
ст. ст. 4, 65, 75, 110, 167, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований о понуждении заключить договор аренды отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “Маршрут-Развитие“ в пользу Открытого акционерного общества “Седьмой Континент“ гарантийную сумму в размере 3 536 460 (три миллиона пятьсот тридцать шесть тысяч четыреста шестьдесят) руб., штраф в размере 500 000 (пятьсот тысяч) руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 46 864 (сорок шесть тысяч восемьсот шестьдесят четыре) руб. 60 (шестьдесят) коп.

В удовлетворении остальной части требования о взыскании штрафа отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Е.Н.КОРОТКОВА