Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2009 по делу N А41-11007/08 Заявление о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворено правомерно, так как изменение собственника недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, является в данном случае существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, что в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ является основанием для его расторжения.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 августа 2009 г. по делу N А41-11007/08

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2009 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Минкиной Г.Т.,

судей Бархатова В.Ю., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания Мешковой К.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Степенников С.А. по доверенности от 19.01.2009 г.,

от ответчика: Эфросман М.Б. по доверенности от 15.06.2009 г.,

от 3-его лица: Степенников С.А. по доверенности от 14.01.2008 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Изумруд“ на решение Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2009 года по делу N А41-11007/08, принятое судьей Уваровым
А.О. по иску Администрации города Долгопрудный Московской области к обществу с ограниченной ответственностью “Изумруд“, при участии в деле третьего лица - Комитета по управлению имущества города Долгопрудный Московской области,

о расторжении договора аренды,

установил:

Администрация г. Долгопрудный обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью “Изумруд“ о расторжении договора N МО-42-126Д аренды земельного участка от 04.01.1996 г.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом города Долгопрудный Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2008 года по делу N А41-11007/08 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2008 года решение суда от 07 ноября 2008 года отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 марта 2009 года указанные выше судебные акты отменены, дело передано в Арбитражный суд Московской области на новое рассмотрение. При этом кассационный суд указал на необходимость исследования доказательств исходя из условий договора аренды земельного участка от 04.01.1996 г. и с учетом плана земельного участка, являющего приложением к этому договору, вопроса на каком основании был предоставлен ответчику земельный участок площадью 772,6 кв. м по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7 и цели его использования, а также установления материально-правовых оснований расторжения спорного договора.

Решением суда от 09.06.2009 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить по мотиву неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле
лиц, исследовав материалы дела, апелляционный суд установил, что на основании договора о передаче недвижимого имущества от 10.10.1995 года N МО-42-19Н Администрация г. Долгопрудный передала в собственность АОЗТ “Изумруд“, правопреемником которого является ООО “Изумруд“, находящееся в муниципальной собственности нежилое здание общей площадью 870,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7.

04.01.1996 года между Администрацией г. Долгопрудный и АОЗТ “Изумруд“ заключен договор аренды земельного участка N МО-42-126Д, согласно которому указанному обществу в аренду сроком на 25 лет передан земельный участок площадью 772,6 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7 (т. 1 л.д. 5 - 9).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2005 года по делу N 41-К1-15629/05 договор о передаче недвижимого имущества от 10.10.1995 года N МО-42-19Н признан ничтожной сделкой, как не соответствующий требованиям Федерального закона N 1531-1 “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР“ и применены последствия недействительности сделки путем обязания АОЗТ “Изумруд“ в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда передать Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный Московской области нежилое здание общей площадью 870,7 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Заводская д. 7. (т. 1 л.д. 19 - 21).

На основании указанного решения суда право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано за Администрацией г. Долгопрудный, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.03.2007 года (т. 1 л.д. 23).

В связи с изложенным 02.04.08 года орган местного самоуправления г. Долгопрудный направил в адрес ООО “Изумруд“ предложение о расторжении договора аренды земельного участка от
04.01.1996 года (т. 1 л.д. 10 - 12). Ответчик отказался от подписания соглашения о расторжения договора аренды.

Администрация г. Долгопрудный полагает, что в данном случае основания для предоставления спорного земельного участка в аренду отпали, в связи с чем просила суд расторгнуть выше указанный договор аренды со ссылкой на нормы ст. ст. 450, 451 ГК РФ.

Ответчик с иском не согласился.

Суд первой инстанции признал требования истца подлежащими удовлетворению в силу ст. 451 ГК РФ ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора с учетом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Оспаривая решение суда, ответчик указывает, что из условий договора от 04.01.1996 года N МО-42-126Д не усматривается, что земельный участок был предоставлен ему в аренду в связи с нахождением на этом участке принадлежащего ООО “Изумруд“ объекта недвижимости и в силу этого отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка.

Апелляционный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований в силу следующих обстоятельств.

Согласно части 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или
о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из условий п. 1.1 договора аренды земельного участка от 04.01.1996 г., земельный участок площадью 772,6 кв. м по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7 был предоставлен ответчику в аренду согласно плану земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью этого договора.

Исследовав представленный в материалы дела план указанного выше земельного участка, подлинный экземпляр которого обозревался в судебном заседании, апелляционный суд установил, что на момент заключения спорного договора на земельном участке площадью 772,6 кв. м находилось нежилое строение площадью 398,9 кв. м (т. 1 л.д. 9).

Поскольку данный объект недвижимости неразрывно связан с земельным участком, на котором он расположен, то апелляционный суд считает, что при заключении спорного договора аренды его стороны исходили из того, что земельный участок площадью 772,6 кв. м предоставлялся обществу в аренду в связи с объектом недвижимости,
расположенным на этом участке и которым пользовался ответчик на момент заключения договора аренды земельного участка. Опровергающие данный вывод доказательства суду не представлены.

Факт предоставления спорного земельного участка для обслуживания расположенного на нем строения также подтверждается пунктом 3.2 договора аренды земельного участка N 140-42-126Д от 04.01.1996 г., согласно которому в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использовании этого имущества в качестве доли уставного капитала при образовании с другим юридическим лицом арендатор в срок, не позднее 30 календарных дней после совершения сделки должен уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю.

То обстоятельство, что нежилое здание на основании решения суда возвращено в муниципальную собственность, подтверждается актом судебного пристава-исполнителя от 21.08.2006 г., свидетельством о государственной регистрации права собственности от 07.03.2007 г. (т. 1 л.д. 22 - 23) и не отрицается ответчиком.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение договора аренды земельного участка от 4.01.1995 г. не было связано с нахождением на земельном участке площадью 772,6 кв. м принадлежащего ответчику недвижимого имущества, основанный им на п. 3.1 спорного договора аренды, которым предоставлено арендатору право возводить на арендуемом земельном участке строения и сооружения с соблюдением правил застройки и в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом, не может быть признан обоснованным, так как анализ условий спорного договора не позволяет суду сделать вывод о том, что этот земельный участок предоставлялся ответчику именно с целью осуществления на нем строительства. Документальные доказательства, подтверждающие данное обстоятельство, суду не представлены. Кроме того, порядок
предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлен, ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ в случае перехода права собственности на здания, сооружения или другую недвижимость к новому собственнику одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как было установлено выше, право собственности на нежилое здание площадью 870,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7, перешло к муниципальному образованию город Долгопрудный Московской области, в связи с чем в соответствии с выше перечисленными нормами закона истец приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанным объектом недвижимости и необходимым для его использования.

При таких обстоятельствах апелляционный суд находит правомерным вывод суда первой инстанции о том, что изменение собственника недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, является в данном случае существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, что в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ является основанием для его расторжения.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в
суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

02.04.2008 г. истец направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.01.1996 г., от подписания которого ответчик отказался (т. 1 л.д. 18).

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды от 04.01.1996 г. N МО-42-126Д, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2009 года по делу N А41-11007/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.Т.МИНКИНА

Судьи

В.Ю.БАРХАТОВ

Н.В.ДИАКОВСКАЯ