Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2009 по делу N А40-99/07-59-1 В иске о расторжении договора аренды, выселении и взыскании денежных средств отказано, так как согласно ст. 619 ГК РФ, регламентирующей порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности, при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 3 июля 2009 г. по делу N А40-99/07-59-1

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2009 г.

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2009 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

председательствующего Назаренкова Д.Е.

единолично

Протокол вел судья Назаренков Д.Е.

В заседание приняли участие: от истца: Разилова О.Л. - по доверенности от 08.09.2008 г.

от ответчика: Косова М.К. - по доверенности от 26.01.2009 г.

от 3-х лиц - от первого 3-го лица (УФС по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО) - не явилось, извещено;

от второго 3-го лица (ФГУПК “Центрреставрация“) - Данилюк О.А. - по доверенности от 04.06.2009
г., от третьего 3-го лица (ЗАО “Концерн “РРС“) - не явилось, извещено

Рассмотрел в судебном заседании дело по иску ТУ Росимущества по г. Москве

к ответчику Межрегиональной общественной организации ветеранов воинов-тихоокеанцев “Товарищеская инициативная группа общественного содействия ветеранов“

3-и лица - 1) УФС по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО); 2) ФГУПК “Центрреставрация“; 3) ЗАО “Концерн “РРС“

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 4.665.321 руб. 46 коп.

Суд

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Межрегиональной общественной организации ветеранов воинов-тихоокеанцев “Товарищеская инициативная группа общественного содействия ветеранам“ о расторжении заключенного между Государственным унитарным предприятием культуры “Центрреставрация“ и Межрегиональной общественной организацией ветеранов воинов-тихоокеанцев “Товарищеская инициативная группа общественного содействия ветеранам“ договора от 25.12.2002 г. N 01-30/1188 об аренде нежилых помещений общей площадью 291,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 14/13, стр. 5, о взыскании 535.521 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате, 4.129.799 руб. 89 коп. неустойки и выселении из указанных помещений.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Государственное унитарное предприятие культуры “Центрреставрация“, а также Управление федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Центральному федеральному округу.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.04.2007 г. в удовлетворении иска отказано в связи с недоказанностью оснований заявленных требований.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2007 г. решение суда первой инстанции изменено: требования о расторжении договора аренды и выселении арендатора
удовлетворены. В остальной части решение суда оставлено без изменения. При этом, суд апелляционной инстанции исходил из факта использования имущества с существенным нарушением условий договора, установленного при рассмотрении апелляционной жалобы.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 29.10.2007 г. постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 17508/07 от 15.07.2008 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.04.2007 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2007 г. и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.10.2007 г. по делу N А40-99/07-59-1 Арбитражного суда г. Москвы отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Определением от 12.01.2009 г. судом принят в порядке ст. 49 АПК РФ частичный отказ от иска от требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 535.521 руб. 57 коп. и пени за просрочку оплаты в сумме 4.129.799 руб. 89 коп. производство по делу в указанной части прекращено в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Определением от 12.01.2009 г. судом в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечено в качестве третьего 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО “Концерн “РРС“.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым истец просит: расторгнуть договор аренды от 25.12.2002 г. N 01-30/1188, заключенный между ГУПК “Центрреставрация“, МОО ветеранов воинов-тихоокеанцев “Товарищеская инициативная группа общественного содействия ветеранов“ и Минимуществом России; выселить МОО ветеранов воинов-тихоокеанцев “Товарищеская инициативная группа общественного содействия ветеранов“ из нежилых помещений, являющихся собственностью Российской Федерации и расположенных
по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 14/13, стр. 5 (1-й этаж: помещение I, комнаты N 1 - 11 (общей площадью 139,8 кв. м); помещение II, комната N 1 (площадью 5,3 кв. м); помещение III, комната N 1 (площадью 2 кв. м); 2-й этаж: помещение I, комнаты N 1 - 11 (общей площадью 144,7 кв. м), - общей площадью 291,8 кв. м), а также помещение незаконно возведенной по указанному адресу мансарды.

Уточненные требования приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик в судебное заседание явился, иск не признал по доводам, изложенным в представленном письменном отзыве.

Первое и третье 3-и лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем дело рассматривается без участия их представителей.

Второе 3-е лицо (ФГУПК “Центрреставрация“) в судебное заседание явилось, иск поддержало, представило письменные пояснения.

Рассмотрев материалы дела и дополнительно представленные документы, с учетом указаний ВАС РФ, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил, что требования истца удовлетворению не подлежат, при этом суд исходил из нижеследующего.

В обоснование исковых требований истец ссылается на нарушение ответчиком условий договора (п. 3.2.8, 3.3.1, 3.3.4) в части произведенного капитального ремонта и перепланировки здания без письменного согласия Арендодателя и Министерства, и ссылается на сдачу ответчиком спорных помещений в субаренду в нарушение п. 3.2.11 договора.

Как усматривается из материалов дела, между Истцом, третьим лицом (ФГУПК “Центрреставрация“) и Ответчиком заключен договор аренды от 25.12.2002 N 01-301188 помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 14/13, стр. 5 под офис (л.д. II т. I). Объект аренды является памятником истории
и культуры, что подтверждается паспортом памятников истории и культуры РФ от 10.12.2003 N 3,1/2 1.32.1 и Указом Президента РФ от 20.02.95 N 176.

Договор прошел государственную регистрацию в январе 2003 года и с этого момента вступил в силу согласно пункту 2.2 договора.

Однако, фактически помещения были переданы только в июле 2004 года, что подтверждается актом приема-передачи от 13 июля 2004 года, подписанным представителями Ответчика и ФГУПК “Центрреставрация“.

Как усматривается из материалов дела, до момента передачи помещений по указанному акту они находились в пользовании у другого арендатора - ЗАО “Концерн РРС“, что подтверждается договором аренды, подписанным Арендодателем (ГУП “Центрреставрация“) и ЗАО “Концерн РРС“, от 01.12.2001 б/н на те же самые Помещения сроком до 30.11.2006 (л.д. 2 - 5 т. II). Наличие данного договора и факт пользования не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Факт передачи Ответчику помещений в июле 2004 года в силу независящих от него обстоятельств, в частности, выселения предыдущего арендатора на основании судебного решения, и начала арендных платежей с этого же момента подтверждается также в Акте проверки порядка использования федерального имущества от 30 ноября 2005 года, утвержденного Начальником Управления имуществ силовых ведомств и судебных органов Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (л.д. 29 т. II), решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-17785/03-2-103 от 25.08.2003 г., представленной в материалах дела перепиской (л.д. 140 - 142 т. I).

Согласно ст. 619 ГК РФ, регламентирующей порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом.

В обоснование требований истец указывает, что капитальный ремонт, работы
по реконструкции арендуемых помещений, а также возведение мансарды произведены ответчиком.

Между тем, в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены доказательства, подтверждающие когда и в каком состоянии истец принял помещения от предыдущего арендатора и в каком состоянии он передал их ответчику.

Наличие мансардного этажа подтверждается актом проверки фактического использования федерального имущества от 06 февраля 2007 года (л.д. 68 т. Г) и не оспаривается сторонами.

Ответчик в обоснование возражений указал на то, что капитальный ремонт произведен прежним Арендатором (ЗАО Концерн “РРС“) и ссылался в подтверждение своей позиции на следующие документы:

- Акт проверки порядка использования федерального имущества от 30 ноября 2005 года, согласно которому последний капитальный ремонт был произведен в 2003 году“ (л.д. 35 т. II);

- Договор аренды между Истцом, третьим лицом (ФГУПК “Центрреставрация“) и ЗАО “Концерн “РРС“ от 01.12.2001 б/н (л.д. 2 - 5 т. П), согласно которому арендатор имел обязательство произвести капитальный ремонт помещений с условием зачета затрат в счет арендных платежей (п. 6.4 договора - л.д. 4, т. II);

- Техническое заключение от 08 апреля 2004 года, которым установлен факт производства капитального ремонта здания в период обследования, установлен факт возведения мансардного этажа и производства последнего капитального ремонта в 2003 году, а также отражено неудовлетворительное состояние кровли, а именно наличие участков с технологическими нарушениями, следов протечек, крыша и водоотвод требуют окончания капитального ремонта с заменой покрытия (стр. 10, 14).

Указанные доводы ответчика, суд считает обоснованными и подтвержденными документально.

Ссылки истца на письма УФС по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО и письма ГУПК “Центрреставрация“ (л.д. 61 - 67
т. I), Акт проверки фактического использования федерального недвижимого имущества от 06.02.2007 г. (л.д. 68 т. I), отклонены судом, поскольку указанные документы не являются достоверными доказательствами произведения капитального ремонта ответчиком.

При этом, суд считает обоснованными доводы ответчика ссылающегося на необходимость проведения ремонта кровли, возведенных прежним Арендатором, что подтверждается Актом проверки от 18.07.2004 г. (л.д. 14 т. II) и Техническим заключением от 08.04.2004 г.

Как указал в Постановлении Высший Арбитражный Суд Российской Федерации основной довод территориального управления - нарушение арендатором условий договора в связи с произведенной им перепланировкой здания (возведение мансардного этажа и общая реконструкция здания без согласования с арендодателем и представителем собственника) представленными в деле доказательствами не подтверждается.

Так, судами не исследовано, в каком состоянии здание передавалось в аренду, кем произведены работы по возведению мансарды: общественной организацией ветеранов или предыдущим арендатором.

Выполняя указания ВАС РФ, судом неоднократно предлагалось сторонам представить доказательства, подтверждающие в каком состоянии здание передавалось в аренду и кем производились работы по возведению мансарды ответчиком либо предыдущим арендатором (ЗАО “Концерн “РРС“).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, новых доказательств, подтверждающих факт возведения ответчиком мансардного этажа и реконструкции здания истцом в материалы дела не представлено.

Ссылка истца на Акт проверки использования федерального недвижимого имущества от 09.11.2004 г. отклонены судом, поскольку констатация в Акте того, что ответчиком проводится реконструкция здания не может служить достаточным доказательством нарушения ответчиком существенных условий договора, в частности производство капитального ремонта, возведение мансарды.

Кроме того, при новом рассмотрении дела истцом также не представлены
доказательства, подтверждающие факт сдачи арендуемого помещения в субаренду.

Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются между истцом и ответчиком в порядке ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру правомерно предъявленных исковых требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307, 309, 314, 450, 452, 619, 622 ГК РФ и ст. ст. 65, 71, 75, 101 - 106, 110, 167 - 170, 176, 180, 181 АПК РФ суд

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

НАЗАРЕНКОВ Д.Е.