Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25.08.2009 по делу N А19-7192/08-55 Иск о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка удовлетворен, поскольку на момент выдачи доверенности земельного участка как объекта гражданских правоотношений не существовало, истец не мог выразить волю на отчуждение несуществующего объекта.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 25 августа 2009 г. по делу N А19-7192/08-55

Резолютивная часть решения оглашена 24.08.09 г.

Полный текст решения изготовлен 25.08.09 г.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи С.Н.Антоновой, при ведении протокола судебного заседания судьей С.Н.Антоновой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О.

третьи лица Мошкарнев Максим Леонидович, Ф.И.О.

о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным,

при участии в заседании:

от истца: Фабричная А.В., доверенность от 17.04.08 г.; Фабричный А.И., доверенность от 17.04.08 г. N 5701;

от ответчика: Даниловцев С.В., доверенность от 21.11.08 г. N 7678; Гнатко Д.С., доверенность от 17.03.09 г. N 1681;

от третьего
лица Широглазовой Е.М. - Широглазова Е.М., Гнатко Д.С., доверенность от 17.03.09 г. N 1662;

от третьего лица Мошкарнева М.Л. - не явились;

установил:

иск заявлен о признании незаключенным договора от 17.12.03 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:06:010903:0016, площадью 2,46 га, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в Иркутской области, Иркутской районе, поле “Угольное“, пашня.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на установленную п. 1 ст. 12 Закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ идентичность понятий “земельная доля“ и “земельный участок, выделенный в счет земельной доли“, на то, что истцом выражена воля на отчуждение юридически существующей земельной доли, а также на то, что факт внесения исправлений в доверенность от 28.01.02 не имеет существенного значения, т.к. полномочия доверенного лица и воля истца на отчуждение “земельной доли“ или “земельного участка“ ясно выражена.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по заявленному требованию.

В судебном заседании, состоявшемся 28.07.08, истец уточнил иск, потребовав признать незаключенным договор купли-продажи от 17.12.03 земельного участка с кадастровым номером 38:06:010903:0016, площадью 2,46 га земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в Иркутской области, Иркутском районе, поле “Угольное“, пашня, подписанный от имени Андреевой Ю.Д. Широглазовой Е.М. на основании доверенности от 28.01.02 N 619, удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа Н.А.Прядуненко, и Кадач В.Г.

В поступившем в судебное заседание, состоявшееся 25.08.08, отзыве ответчик сослался на то, что доверенность от 28.01.02 N 619, не оспоренная в установленном порядке, соответствует требованиям закона.

В судебное заседание 16.01.09 г. ответчик представил дополнение к отзыву на исковое заявление, считает, что истец ясно и четко выразил свою волю на продажу земельного участка в выданной на имя Широглазовой Е.М. доверенности и
дал последней полномочие на совершение сделки. Кроме того, истцом получена оплата за земельный участок, поэтому просит в удовлетворении иска отказать.

Определением от 07.07.08 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Мошкарнев М.Л., определением от 16.01.09 г. - Широглазова Е.М.

Дело подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие третьего лица Мошкарнева М.Л.

Выслушав присутствовавших в судебном заседании представителей сторон и рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что постановлением мэра Иркутского района от 26.03.96 г. N 193, АОЗТ “Кайское“ переданы государственные земли в коллективно-совместную собственность бесплатно общей площадью 1953 га, из них 1877 га сельхозугодий, в том числе пашни 1587 га, сенокосов 264 га, пастбищ 26 га; в том числе, согласно приложению к постановлению - списку собственников земельных долей АОЗТ “Кайское“, Ф.И.О. выделена земельная доля 2,91 га (пашня - 2, 46 га, сенокосы - 0,41 га, пастбища - 0,04 га).

Согласно свидетельству на право собственности на землю от 26.12.1996 г. N 086829, выданному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Иркутского района, Ф.И.О. является собственником земельной доли площадью 2,91 га, в том числе 2,46 га пашни, являющейся 1/642 общей совместной собственности на землю АОЗТ “Кайское“ п. Марково.

Постановлением мэра Иркутского района от 29.05.03 г. N 1461 Ф.И.О. разрешено использование земельного участка общей площадью 2,91 га, земель сельскохозяйственного назначения, в том числе пашни - 2,46 га, расположенной на поле “Угольное“, сенокосов 0,41 га, расположенных в урочище Михалево, пастбищ - 0.04 га, выделенных из общей совместной собственности АОЗТ “Кайское“, для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Согласно заключенному 17.12.03 г. между истцом и
ответчиком договору купли-продажи земельного участка, продавец (истец) продает, а покупатель (ответчик) покупает земельный участок площадью 2,46 га, находящийся: Иркутская область, Иркутский район, расположенный на поле “Угольное“, пашня, кадастровый номер 38:06:010903:0016, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, согласно кадастрового плана земельного участка N 44/03-8-2284 от 17 сентября 2003 года.

От имени истца договор подписан действующей по доверенности от 28.01.02, зарегистрированной в реестре за N 619, Широглазовой Е.М. Доверенность содержит полномочие продать земельный участок за цену и на условиях по усмотрению представителя принадлежащий доверителю земельный участок, быть представителем в организациях Иркутской области и совершать все действия, связанные с данным поручением.

В обоснование иска истец сослался на ст. ст. 154, 156, 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которых считает доверенность недействительной, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка - не заключенным.

Согласно п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии со ст. 156 ГК РФ, к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

При указанных обстоятельствах, к доверенности, представляющей собой одностороннюю сделку, применяются положения ГК РФ о договорах, в том числе об их недействительности.

Согласно первоначальному тексту
доверенности от 28.01.02 г. N 619, полномочие представителя звучало следующим образом: продать за цену и на условиях по ее усмотрению принадлежащую мне 1/642 (Одну шестьсот сорок вторую) долю земельного участка, расположенного по адресу Иркутская область Иркутский район, р.п. Маркова, на поле “Угольное“.

Позднее в доверенность внесены исправления, вторая редакция доверенности содержит полномочие Широглазовой Е.М. продать за цену и на условиях по ее усмотрению принадлежащую мне земельного участка (пашни) расположенного по адресу Иркутская область, Иркутский район, на поле “Угольное“.

Перед подписью доверителя содержится надпись “зачеркнутое не читать“, в конце удостоверительной надписи нотариуса также оговорено “зачеркнутое р.п. Маркова не читать“, подтверждено подписью нотариуса с приложением его печати.

Пунктом 4 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.03.00 г. N 91, установлено - если нотариально удостоверяемый документ подписывается лицами, исправления в нем оговариваются и подтверждаются подписями этих лиц, а также в конце удостоверительной надписи подписью нотариуса с приложением его печати. При этом исправления делаются так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте.

В нарушение п. 5 Методических рекомендаций, оговорки, сделанные перед подписью доверителя “зачеркнутое не читать“ доверителем не оговорены и не заверены его подписью. Не все зачеркнутые в тексте слова и внесенные исправления оговорены и подтверждены подписью нотариуса в конце удостоверительной надписи с приложением печати.

Нотариусом нарушен также п. 1 Методических рекомендаций об указании в удостоверительной надписи фактического места совершения нотариального действия. В удостоверительной надписи нотариусом сделана приписка, что документ подписан в конторе СТЖХ п. Марковское, хотя в тексте доверенности указано, что это нотариальное
действие совершено в гор. Иркутске, ул. Сухэ-Батора, 8 - 17.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку доверенность является односторонней сделкой, то к ней применимы правила Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок.

Ввиду установленного несоответствия доверенности от 28.01.02 г. N 619 требованиям законодательства, суд приходит к выводу о недействительности данной доверенности.

При этом, суд признает необоснованным довод ответчика о том, что неоспоренная в установленном порядке доверенность является действительной, так как арбитражный суд вправе независимо от того, предъявлялось ли требование о признании сделки недействительной (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) оценить ее на предмет соответствия закону.

Пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 550 ГК РФ предусмотрено: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи
434).

В соответствии с изложенными нормами ГК РФ, договор считается заключенным исключительно при наличии одновременно двух обстоятельств: договор подписан его сторонами или уполномоченными на то представителями; стороны согласовали все его существенные условия.

При таких обстоятельствах, следует признать обоснованным довод истца о незаключенности договора, подписанного от имени истца представителем по недействительной доверенности, так как в данном случае договор действительно подписан только одним лицом - Ф.И.О.

Как установлено ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона “О государственном земельном кадастре“ от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ, действовавшего на момент выдачи доверенности, государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Как установлено пунктом 1 статьи 7 указанного закона государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Иными словами, земельный участок получает указанные выше характеристики в результате проведения государственного кадастрового учета данного земельного участка и присвоения ему кадастрового номера, следовательно, земельный участок может выступать в качестве объекта правоотношений только после его постановки на государственный кадастровый учет и присвоения кадастрового номера.

Спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет в октябре 2003 года, то есть стал объектом права
через 1 год и 8 месяцев после выдачи указанной выше доверенности.

В соответствии со ст. 14, п. 8 ст. 19 Закона “О государственном земельном кадастре“ момент определения возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета определен датой внесения соответствующей записи в единый государственный реестр земель.

При таких обстоятельствах, на момент удостоверения нотариусом Н.А. Прядуненко доверенности от 28.01.2002 г. N 619 земельный участок еще не существовал как объект правоотношений, соответственно, истец в любом случае не мог выразить волю на продажу объекта, которого юридически еще не существовало.

Кроме того, суд читает необходимым отметить тот факт, что Широглазовой Е.М. были выданы доверенности аналогичного содержания от других лиц (т. 2, л.д. 81 - 85), что еще раз свидетельствует о несоответствии доверенности от 28.01.02 г. N 619 требованиям ст. 1 и 7 ФЗ “О государственной земельном кадастре“.

В связи с тем, что предмет доверенности в тексте доверенности не определен, отсутствие в доверенности от 28.01.2002 г. данных, позволяющих однозначно определить, каким именно имуществом Ю.Д. Андреева уполномочила распоряжаться Е.М.Широглазову лишает суд возможности установить, имела ли истец намерение распорядиться земельным участком с кадастровым номером 38:06:010903:0016 или каким-либо другим.

Суд не может основываться при вынесении судебного акта предположениями об объеме полномочий Е.М. Широглазовой в части того, что истец возможно, уполномочила Е.М.Широглазову распорядиться принадлежащим ей земельным участком с кадастровым номером 38:06:010903:0016.

Следовательно, между В.Г.Кадач и Е.М.Широглазовой от имени истицы в любом случае не могло быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи земельного участка от 17.12.03 г., поскольку у Е.М.Широглазовой на момент заключения данного договора отсутствовали соответствующие полномочия.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы
сторон, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца.

Оспаривая иск, ответчик заявил о пропуске истцом исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Как установлено ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В представленных истцом заявлениях содержатся различные данные о том, когда истице стало известно о совершенной сделке: в июле 2007 года; в сентябре 2007 года в судебном заседании Иркутского районного суда Иркутской области.

Ответчик считает, что истец знал о совершаемой сделке в момент выдачи доверенности; за проданный земельный участок получил деньги; о выделе земельного участка в натуре было официально опубликовано; истцу направлялось уведомление о приостановлении государственной регистрации исх. 03.11.03 N 2/5865.

Однако присутствовавший в судебном заседании представитель ответчика суду не пояснил, где было опубликовано официальное сообщение о выделе земельного участка в натуре; сообщил, что не может представить доказательства направления Андреевой сообщения регистрационной службой.

Расписка о получении денежных средств от 28.01.02 г. составлена в том, что Ф.И.О. получила от Широглазовой Е.М. сумму пять тысяч рублей при оформлении сделки земельного участка площадью 2,91 га.

Однако из текста расписки не ясно, получены ли денежные средства за земельный участок, проданный по оспариваемому договору или какому-либо иному, тем более проданный земельный участок на 28.01.02 г. юридически не существовал.

Факт выдачи доверенности на продажу земельного участка сам по себе не свидетельствует о том, что сделка заключена.

При таких обстоятельствах, у
суда отсутствуют основания считать, что истец узнал об отчуждении принадлежащего ему земельного участка раньше июля 2007 года, исковое заявление подано в Арбитражный суд Иркутской области 09.06.08 г., следовательно, срок исковой давности по требованию о признании договора не заключенным не истек.

На основании ст. ст. 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцу подлежат возмещению ответчиком понесенные при обращении с иском в суд расходы по государственной пошлине.

Руководствуясь ст. ст. 169 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

признать незаключенным договор купли-продажи от 17.12.2003 г. земельного участка с кадастровым номером 38:06:010903:0016, расположенного в Иркутской области, Иркутском районе, поле “Угольное“, пашня, площадью 2,46 га земель сельскохозяйственного назначения;

взыскать с Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. сумму 2000 руб. - расходы по госпошлине.

Судья

С.Н.АНТОНОВА