Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20.08.2009 по делу N А19-11280/09-48 В удовлетворении иска о расторжении договора аренды недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия, и об обязании ответчика освободить занимаемые помещения отказано, поскольку истцом не доказан факт использования ответчиком помещения не по целевому назначению.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 20 августа 2009 г. по делу N А19-11280/09-48

Резолютивная часть решения объявлена 17.08.2009 г.,

решение в полном объеме изготовлено 20.08.2009 г.

Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи Капустенской Е.Ф.

при ведении протокола судебного заседания судьей Капустенской Е.Ф.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Открытого акционерного общества “Приангарье“

к Обществу с ограниченной ответственностью “Лидер“

3-е лицо - Общество с ограниченной ответственностью “Маяк“

о расторжении договора аренды, обязании освободить помещение

при участии в судебном заседании:

от истца (ОАО “Приангарье“): представитель по доверенности от 23.01.2009 г. Буторин А.С. (паспорт),

от ответчика (ООО “Лидер“): представитель по доверенности от 15.06.09 г. Фабричная А.В. (паспорт), представитель по доверенности от 29.06.2009 г. Фабричный
А.И. (паспорт),

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

по делу N А19-11279/09-48 ОАО “Приангарье“ заявлены требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия, от 15.10.2004 г., об обязании ООО “Лидер“ освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 21, общей площадью 980,5 кв.м и передать в освобожденном виде надлежащим образом ОАО “Приангарье“.

По делу N А19-11280/09-48 ОАО “Приангарье“ заявлены требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия, от 15.10.2004 г., об обязании ООО “Лидер“ освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 21, общей площадью 980,5 кв.м и передать в освобожденном виде надлежащим образом ОАО “Приангарье“.

Определением суда от 06.07.2009 г. объединены дела N А19-11279/09-48, N А19-11280/09-48 в одно производство для совместного рассмотрения в связи с тем, что по данным делам участвуют одни и те же лица, заявлены идентичные требования, совместное рассмотрение которых приведет к более быстрому и качественному рассмотрению требований, объединенному делу присвоен номер N А19-11280/09-48.

Определением суда от 18.06.2009 г. по делу N А19-11280/09-48 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной регистрационной службы по Иркутской области производить государственную регистрацию соглашения от 11.01.2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2004 г.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 по делу N А19-11280/09 определение от 18.06.2009 оставлено без изменения.

Истец в судебное заседание представил заявление об изменении оснований исковых требований, при этом в заявлении указано, что нарушение п. 6.3.3 договора аренды от 15.10.2004 г., выразившееся в просрочке уплаты ежемесячной арендной платы за февраль и март 2009 года в
сумме 2400000 руб. далее не заявляется в качестве основания исковых требований по объединенному арбитражному делу N А19-11280/09-48, предмет остается без изменений.

Изменение оснований иска судом принято (ст. 49 АПК РФ).

Ответчик в своем отзыве с исковыми требованиями не согласен, указав, что ответчик до настоящего времени является арендатором, права по соглашению от 11.01.2009 г. к ООО “Маяк“ не перешли, так как данное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, пользование ООО “Маяк“ данные помещения по указанным основаниям также не переданы, с ООО “Маяк“ заключен агентский договор от 15.01.2009 г. по приему платежей от покупателей.

Третье лицо в своем отзыве указывает, что ответчик является арендатором спорного объекта недвижимости, при этом третьим лицом торговая деятельность в помещениях принадлежащих на праве собственности истцу и на праве аренды ответчику не осуществляется, также указывает, что между ответчиком и ООО “Маяк“ 15.01.2009 г. заключен агентский договор по приему платежей от покупателей в супермаркете “Слата“ по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 21.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 15.10.04 ОАО “Приангарье“ (Арендодатель) и ООО “Лидер“ (Арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества являющегося объектом культурного наследия, согласно которому, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения расположенные в подвале (номера на поэтажном плане: 14, 15, 23, 24) и на первом этаже (номера на поэтажном плане: 6 - 13, 16 - 27, 29 - 31) здания магазина, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, дом N 21, кадастровый номер объекта 38:36:000000:0000:25:401:001:010499820:0100:20001, общей площадью 980,5 (девятьсот восемьдесят и пять десятых) квадратных
метра, из них площадь арендуемых помещений подвального этажа составляет 157,8 (сто пятьдесят семь и восемь десятых) кв.м, площадь помещений первого этажа составляет 822,7 (восемьсот двадцать два и семь десятых) кв.м. Объект, в котором находятся передаваемые Арендатору помещения, является памятником истории и культуры. Наименование памятника: “Застройка ул. Маркса К.: Здание торговых рядов“, адрес памятника: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 21 (по паспорту БТИ - литера “А“). Памятник находится под государственной охраной. План-схема передаваемых нежилых помещений указана в Приложении N 1 к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Дополнительным соглашением N 2 от 10.09.08 к договору аренды недвижимого имущества являющегося объектом культурного наследия стороны п. 6.1 договора аренды от 15.10.04 изложили в следующей редакции: “Настоящий договор заключен Сторонами сроком до 31 декабря 2014 года (п. 1.16 Дополнительного соглашения)“.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.11.08 г. за N 38-01/00-68/2004-474.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.09 за ОАО “Приангарье“ зарегистрировано право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, дом 21, кадастровый номер объекта 38:36:000034:0694:25:401:001:020502240, площадью 2552,7 кв.м и 14.11.08 зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды с ООО “Лидер“ на срок с 29.11.04 по 31.12.14.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на использование объекта аренды не по целевому назначению и не в соответствии с условиями договора от 15.10.2004 г., выразившееся в факте предоставления в арендованных помещениях площадей для размещения третьих лиц, использование объекта аренды с неоднократными нарушениями договора аренды от 15.10.2004 г., выразившееся в обременении объекта аренды правами третьих лиц, предоставлении площадей
для размещения третьих лиц, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о расторжении договора аренды от 15.10.2004 г., об обязании ООО “Лидер“ освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 21 общей площадью 980,5 кв.м и передать в освобожденном виде надлежащим образом ОАО “Приангарье“.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в
тридцатидневный срок.

Исходя из заявленных исковых требований, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в предмет доказывания по настоящему делу входят обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, наличие существенного нарушения ответчиком условий договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 6.3.1 дополнительного соглашения N 2 от 10.09.2008 г. к договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2004 г. до обращения в суд с требованием о досрочном расторжении настоящего договора, истец обязан направить ответчику письменное предупреждение об устранении ответчиком нарушений настоящего договора и исполнении соответствующей обязанности в срок, составляющий 15 календарных дней с момента получения арендатором указанного предупреждения (отказ ответчика от получения либо неполучение письменного предупреждения об устранении ответчиком нарушений настоящего договора и исполнении соответствующей обязанности в указанный срок приравнивается к факту получения указанного предупреждения).

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлены в материалы дела телеграммы от 16.04.2009 г., 28.04.2009 г., о погашении задолженности по арендной плате, об устранении нарушений со стороны ответчика, выразившихся в обременении правами третьих лиц недвижимости, с предложением расторгнуть договор аренды от 15.10.2004 г., со справкой о вручении телеграммы от 28.04.2009 г.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о соблюдении сторонами досудебного порядка урегулирования спора, установленного дополнительным соглашением N 2 от 10.09.2008 г. к договору аренды недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия от 15.10.2004 г.

Вместе с тем, арбитражный суд, исходя из доказательств, представленных в материалы дела, считает, что не имеется
правовых оснований для расторжения договора аренды от 15.10.2004 г., в частности, по заявленным истцом основаниям использования ответчиком объекта аренды не по целевому назначению и не в соответствии с условиями договора от 15.10.2004 г., выразившееся, по мнению истца, в факте предоставления в арендованных помещениях площадей для размещения третьих лиц, использование объекта аренды с неоднократными нарушениями договора аренды от 15.10.2004 г., выразившееся в обременении объекта аренды правами третьих лиц, предоставлении площадей для размещения третьих лиц.

Истец ссылается на незаконность обременения объекта аренды правами третьих лиц на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2004 г. обществом с ограниченной ответственность “Лидер“ обществу с ограниченной ответственностью “Маяк“ в отсутствие письменного согласия ОАО “Приангарье“.

Истец утверждает, что соглашение от 11.01.2009 г. было подписано ООО “Лидер“ и ООО “Маяк“ без письменного согласия ОАО “Приангарье“, однако, в материалы дела ответчиком представлено согласие истца на уступку прав и обязанностей по договору аренды от 15.10.2004 г. в порядке главы 24 Гражданского кодекса РФ от 18.12.2008 г., подписанное генеральным директором ОАО “Приангарье“ Лютиковым Ю.И.

Данное согласие было предоставлено в УФРС по Иркутской области ООО “Лидер“ вместе с соглашением от 11.01.2009 г. для его регистрации, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области от 27.01.2009 г. N 08-2783. При этом ОАО “Приангарье“ 25.12.2008 г. направило уведомление об отказе в регистрации изменений в договоре аренды в части изменения арендатора, данное согласие истцом отозвано и не имеет юридической силы.

Таким образом, на основании изложенного, соглашение от 11.01.2009 г. не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем в
силу ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, не порождает для его сторон прав и обязанностей, не влечет юридических последствий, не может нарушить прав и обязанностей истца.

Ссылки истца в обоснование своих доводов на передаточный акт между ООО “Лидер“ и ООО “Маяк“ от 11.01.2009 г. к соглашению о передаче прав и обязанностей по договору, не могут являться надлежащим доказательством пользования ООО “Маяк“ помещением, арендованным ООО “Лидер“, так как в материалы дела ответчиком в качестве приложения к отзыву, поступившему в канцелярию Арбитражного суда Иркутской области 17.08.2009 г. и приобщенному к материалам дела до начала судебного заседания, представлен акт возврата нежилых помещений от 11.01.2009 г.

Кроме того, в акте приема-передачи от 11.01.2009 г. к соглашению о передаче прав и обязанностей по договору в п. 1 указано, что акт подписан в соответствии с заключенным соглашением о передаче прав и обязанностей по договору. Вместе с тем, как установлено судом, соглашение о передаче прав и обязанностей не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, следовательно, и указанный акт приема-передачи, подписанный сторонами в целях государственной регистрации соглашения о перенайме прав и обязанностей по договору, не может признаваться действующим при отсутствии других доказательств реальной передачи помещений и отсутствии государственной регистрации соглашения о перенайме.

Довод истца о том, что объект аренды используется ответчиком не по целевому назначению и не в соответствии с условиями договора от 15.10.2004 г. (п. 2.2.10 договора аренды от 15.10.2004 г. в редакции дополнительного соглашения N 2 от 10.09.2008 г.), выразившееся в факте предоставления в арендованных помещениях площадей для размещения третьих лиц признан судом неосновательным
в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 1.3 договора аренды недвижимого имущества от 15.10.2004 г. нежилые помещения, указанные в п. 1.1 настоящего договора будут использоваться арендатором в целях осуществления розничной торговли товарами народного потребления неопределенному кругу лиц (покупателям).

Таким образом, арендатор в п. 1.3 договора от 15.10.2004 г. обязался использовать арендуемое помещение по прямому назначению, то есть для осуществления розничной торговли. Передача объекта третьим лицам (что, по мнению истца, имеет место) не является изменением целевого назначения объекта.

Истец не представил доказательств, что в арендованном помещении ответчиком осуществляется не розничная торговля, а иная деятельность, что также подтверждается представленными истцом в материалы дела чеками о продаже товаров.

Истцом в материалы дела представлены в качестве доказательств владения и пользования ООО “Маяк“ спорным помещением - кассовые чеки ООО “Маяк“, письма ООО “Маяк“ от 06.02.2009 г. N 15, от 19.02.2009 г. N 17.

Третье лицо (ООО “Маяк“) в своем отзыве указывает, что ООО “Лидер“ является арендатором объекта недвижимого имущества по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 21, и осуществляет по данному адресу торговую деятельность, при этом, третьему лицу никогда данные нежилые помещения не передавались, согласно агентскому договору третье лицо осуществляет лишь прием платежей от покупателей, торговую деятельность не осуществляет, так как не имеет к этому
правовых оснований.

Из представленных в материалы дела писем ООО “Маяк“, на которые истец ссылается как на доказательство своих доводов, следует, что ООО “Маяк“ начал операционную деятельность на объекте аренды с 21.01.2009 г. В материалы дела представлен агентский договор по приему платежей от покупателей от 15.01.2009 г. между ООО “Лидер“ (Принципал) и ООО “Маяк“ (Агент). В соответствии с п. 1.1 данного договора агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала от своего имени, но за счет принципала, действия по приему от покупателей платежей за приобретенные ими товары народного потребления, кулинарные блюда (вторые блюда из мяса, рыбы, птицы, салаты), кондитерские изделия и иные продукты питания в помещениях, принадлежащих принципалу на праве аренды согласно договору аренды недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия, заключенного 15 октября 2004 года между ОАО “Приангарье“ и ООО “Лидер“, а именно: в нежилых помещениях, расположенных на первом этаже (номера на поэтажном плане: 6 - 13, 16 - 27, 29 - 31) здания магазина, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, дом 21, площадью 822,7 кв.м.

Данный договор заключен в соответствии со ст. 1005 ГК РФ, согласно которой по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

При этом в п. 1.4 данного договора указано, что помещения, указанные в п. 1.1 настоящего договора, агенту не передаются и агент не имеет права пользования и владения данными помещениями. В пункте 1.5 агентского договора говорится, что принципал осуществляет в спорных помещениях розничную торговлю товарами народного потребления неопределенному кругу лиц в соответствии с п. 1.3 договора аренды от 15.10.2004 г., заключенному между ОАО “Приангарье“ и ООО “Лидер“.

Таким образом, истцом не доказан факт владения и пользования ООО “Маяк“ либо иными третьими лицами арендованным помещением и факт осуществления ООО “Лидер“ нецелевого использования помещения, кроме предусмотренного п. 1.3 договора аренды от 15.10.2004 г.

С учетом изложенного, принимая во внимание факт непредставления истцом в материалы дела доказательств использования помещения не по целевому назначению, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия от 15.10.2004 г. по основаниям, заявленным истцом.

Следует указать, что основанием иска является то, что помещение находится в пользовании третьих лиц. Данное основание исковых требований противоречит требованию истца об обязании ООО “Лидер“ освободить объект аренды. Заявив требование об обязании освободить арендуемое помещение в адрес ООО “Лидер“, истец, тем самым, подтвердил, что считает фактическим пользователем арендованного помещения ООО “Лидер“.

Таким образом, в связи с тем, что не представлены доказательства нарушения ответчиком условий договора, арбитражный суд считает, что в удовлетворении иска в силу ст. ст. 433, 612, 615, 619 Гражданского кодекса РФ, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует отказать.

В соответствии с п. 4 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса принятая определением суда 18.06.2009 г. обеспечительная мера сохраняет свое действие до момента вступления решения по делу в законную силу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб. подлежат отнесению на истца. Ввиду объединения требований в одно производство, подлежит возврату истцу из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 4000 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить из федерального бюджета Открытому акционерному обществу “Приангарье“ (ОГРН 1023801012256, расположенному по адресу: 664003 г. Иркутск, ул. Карла Маркса, д. 21) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4000 руб., выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Ф.КАПУСТЕНСКАЯ