Решения и постановления судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.05.2009 по делу N А82-14028/2008-39 Застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 мая 2009 г. по делу N А82-14028/2008-39

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Радченковой Н.Ш.,

судей Бердникова О.Е., Забурдаевой И.Л.

при участии представителя

от заявителя: Гонашвили Г.Л. (доверенность от 28.12.2008)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью “Проектно-строительное предприятие “Экспресс“

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.12.2008,

принятое судьей Красновой Т.Б., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009,

принятое судьями Лысовой Т.В., Буториной Г.Г., Перминовой Г.Г.,

по делу N А82-14028/2008-39

по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Проектно-строительное предприятие “Экспресс“

о признании незаконным предписания Департамента строительства Ярославской области

и

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Проектно-строительное предприятие “Экспресс“ (далее - ООО “ПСП “Экспресс“, Общество) обратилось в
Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным предписания Департамента строительства Ярославской области (далее - Департамент, контролирующий орган) от 15.10.2008 N 07-04/336.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.12.2008 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель жалобы считает, что суды нарушили статью 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, статью 1 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации“, применили не подлежащий применению пункт 2 Положения о департаменте строительства Ярославской области, утвержденного администрацией Ярославской области от 20.03.2007 N 94. По мнению Общества, Департамент при вынесении спорного предписания вышел за пределы своих полномочий; требование контролирующего органа о внесении изменений во вновь заключаемые договоры участия в долевом строительстве в части сроков оплаты противоречит закону; возложение на Общество обязанности по предоставлению справок о заключенных договорах участия в долевом строительстве с указанием даты их подписания, регистрации и внесения участником строительства первого платежа по
договору является незаконным, поскольку такая форма отчета застройщика законодательством не предусмотрена.

В судебном заседании представитель ООО “ПСП “Экспресс“ подтвердил позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу возразил против позиции Общества, просил оставить жалобу без удовлетворения; заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 20.05.2009.

Законность принятых Арбитражным судом Ярославской области решения и Вторым арбитражным апелляционным судом постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Департамент провел проверку соблюдения ООО “ПСП “Экспресс“ требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и установил, что денежные средства участника долевого строительства Хреновой Л.В. привлечены Обществом до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 12.08.2008 N Я-16/10, что свидетельствует о нарушении требований статьи 4 названного Федерального закона.

По результатам проверки контролирующий орган составил акт от 09.10.2008 N 07/08 и вынес предписание от 15.10.2008 N 07-04/336, согласно которому на ООО “ПСП “Экспресс“ возложены следующие обязанности: 1) устранить выявленные нарушения, а именно: внести изменения
во вновь заключаемые договоры участия в долевом строительстве в части сроков оплаты участниками долевого строительства денежных средств по договорам; 2) ежемесячно по факсимильной связи представлять ответчику в срок до 30-го числа, начиная с 30.10.2008 до 30.12.2008, сведения об устранении нарушений в виде справок о заключенных за отчетный период договорах участия в долевом строительстве с указанием даты их подписания, регистрации и внесения участником строительства первого платежа по договору.

ООО “ПСП “Экспресс“ посчитало данное предписание незаконным и обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Руководствуясь частями 1, 4 статьи 421, частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 3, 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, Арбитражный суд Ярославской области отказал в удовлетворении заявленного требования. Суд пришел к выводам о нарушении Обществом требований действующего законодательства, выразившееся в привлечении денежных средств физического лица до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, и об отсутствии оснований для признания спорного предписания незаконным.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил его решение без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для ее удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона
от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В части 2 данной статьи предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данная норма корреспондирует с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается
заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

Контролирующий орган вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений законодательства (подпункт 6 пункта 5 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно пункту 1.1 Положения о департаменте строительства Ярославской области, утвержденного постановлением администрации Ярославской области от 20.03.2007 N 94 (далее - Положение), Департамент является органом исполнительной власти Ярославской области, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. К его полномочиям относится, в том числе, предупреждение, выявление и пресечение нарушений прав участников долевого строительства многоквартирных домов (пункт 2 Положения).

В сфере долевого строительства объектов Департамент контролирует исполнение застройщиками своих обязательств по договорам долевого участия, соблюдение ими положений Федерального закона N 214-ФЗ; рассматривает жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушением Федерального закона N 214-ФЗ; направляет застройщикам предписания об устранении нарушений Федерального закона N 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает сроки
устранения этих нарушений (пункт 3.1 Положения).

Суды установили и материалами дела подтверждается, что заключенный между ООО “ПСП “Экспресс“ и Хреновой Л.В. договор участия в долевом строительстве от 23.04.2008 N Я-16/10 был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 12.08.2008. В пункте 3.3.1 договора установлена обязанность Хреновой Л.В. уплатить взнос участника долевого строительства в срок до 02.05.2008. Денежные средства во исполнение данного условия были перечислены на расчетный счет Общества 05.05.2008.

Привлечение Обществом денежных средств граждан до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, то есть до его заключения, противоречит приведенным нормам, в связи с чем нарушает права этих граждан.

Осуществление государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 23.04.2008 N Я-16/10 на момент проведения проверки не устраняет допущенное Обществом 05.05.2008 нарушение Федерального закона N 214-ФЗ, поэтому не лишает Департамент права на направление ему предписания.

Содержащееся в пункте 1 предписания от 15.10.2008 N 07-04/336 требование устранить выявленные нарушения путем внесения изменений во вновь заключаемые ООО “ПСП “Экспресс“ договоры участия в долевом строительстве в части сроков оплаты участниками долевого строительства денежных средств соответствует пункту 2 Положения и направлено на предупреждение нарушений прав данных участников со стороны Общества.

Возложение на Общество обязанности по представлению справок о заключенных за отчетный период договорах участия в долевом строительстве с указанием даты
их подписания, регистрации и внесения участником строительства первого платежа по договору с целью осуществления Департаментом контроля за исполнением спорного предписания не противоречит Федеральному закону N 214-ФЗ. Данные справки являются формой отчета об исполнении предписания, которая законодательно не утверждена и потому может устанавливаться контролирующим органом в зависимости от фактических обстоятельств и особенностей выявленных им нарушений.

С учетом изложенного Арбитражный суд Ярославской области правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования.

Нормы материального права применены судами обеих инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины, связанной с рассмотрением кассационной жалобы, подлежат отнесению на Общество.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.12.2008 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009 по делу N А82-14028/2008-39 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Проектно-строительное предприятие “Экспресс“ - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 000 рублей отнести на общество с ограниченной ответственностью “Проектно-строительного предприятия “Экспресс“.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает
в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Ш.РАДЧЕНКОВА

Судьи

О.Е.БЕРДНИКОВ

И.Л.ЗАБУРДАЕВА