Решения и определения судов

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 по делу N А14-2422-200968/17 По делу о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения.

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 сентября 2009 г. по делу N А14-2422-200968/17

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2009 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.

при участии:

от ООО “Сова“: Последова Е.С. - представителя по доверенности б/н от 30.10.2008 г.;

от ИП Бергу О.В.: представитель не явился, надлежаще извещен;

от Администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, надлежаще извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Берга О.В. на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009 г. по делу N А14-2422-200968/17
по иску общества с ограниченной ответственностью “Сова“ к индивидуальному предпринимателю Бергу О.В., при участии в качестве третьего лица: Администрации городского округа город Воронеж, о расторжении договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Сова“ (далее ООО “Сова“, истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее ИП Берг О.В., ответчик) о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 22 июля 2003 года N 4-118-03 нежилого встроенного помещения VI в лит. А., по адресу; г. Воронеж, ул. Кирова, дом 1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация городского округа город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009 г. отменить и принять по делу новый судебный акт.

При этом заявитель жалобы указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В судебное заседание апелляционной инстанции ИП Берг О.В., Администрация городского округа город Воронеж явку полномочных представителей не обеспечили.

Через канцелярию суда от ИП Берга О.В. поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Ввиду наличия доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, с учетом заявленного ходатайства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель ООО “Сова“ с доводами апелляционной жалобы не согласился полагая обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без
изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Из материалов дела усматривается, что 22.07.2003 г. между ООО “Сова“ (арендатор) и Администрацией города Воронежа (арендодатель) был заключен договор аренды N 4-118-03 нежилого встроенного помещения IV лит. А., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д. 1.

По передаточному акту (приложение N 2 к договору аренды N 4-118/03 от 22.07.2003 г.) арендованное нежилое помещение было передано арендатору.

13 декабря 2006 года Администрация городского округа город Воронеж по договору купли-продажи нежилого помещения N А-32-06 передала Ф.И.О. в собственность нежилое встроенное помещение VI в литере А, площадью 121,9 кв. м. по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д. 1.

Письмом N 01-03-08 от 26.03.2008 г. истец направил в адрес Комитета по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж уведомление о расторжении на основании п. 5.1 договора аренды нежилого помещения N 4-118-03 от 22.07.2003 г. с 10.06.2008 года.

Получение данного уведомления Администрация городского округа город Воронеж подтверждает.

Ссылаясь на соблюдение условий пункта 5.1 договора аренды, и отсутствие ответа арендодателя на предложение расторгнуть договор аренды N 4-118/03 от 22.07.2003 г., истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с рассматриваемым иском.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Перечень оснований, по которым возможно досрочное расторжение договора
аренды по требованию арендатора, установлен статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, где также указано, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды и другие основания досрочного расторжения договора.

Пунктом 5.1 договора аренды N 4-118/03 от 22.07.2003 г. установлено, что арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, при этом он обязан предупредить арендодателя не позднее, чем за 2 месяца до расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны, на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, истец воспользовался правом на досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения N 4-118-03 от 22.07.2003 г., уведомив арендодателя письмом N 01-03-08 от 26.03.2008 г., получение которого Администрацией городского округа город Воронеж подтверждается.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора, в связи с чем, после продажи арендованного помещения ИП Берг О.В. истец продолжал пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды N 4-118-03 от 13.12.2006 г. Однако, материалы дела не содержат доказательств уведомления ООО “Сова“ о смене собственника арендуемого помещения и направления в его адрес соответствующих сведений (юридических реквизитов) о новом собственнике. Истец отрицает факт его уведомления о смене собственника.

Вместе с тем, договор купли-продажи N А-32-06 служит лишь необходимой предпосылкой для возникновения у
приобретателя прав на недвижимое имущество. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору положения пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают с государственной регистрацией отчуждения недвижимости.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права следует, что право собственности Берга О.В. на нежилое встроенное помещение IV лит. А., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д. 1, зарегистрировано в УФРС по Воронежской области только 26.11.2008 г.

Как указывает истец, на дату получения уведомления о расторжении договора собственником нежилого помещения в Едином государственном реестре прав значилась Администрация города Воронежа, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав N 01/091/2009-68 от 30.03.2009 г. (л.д. 54).

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, руководствуясь приведенными выше нормами права, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд правомерно признал требования ООО “Сова“ подлежащими удовлетворению.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не влияют на правомерность
и обоснованность вывода суда первой инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований.

Суд апелляционной инстанции считает, что, рассматривая спор, суд области принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права, не допустив нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта.

На основании вышеизложенного, оснований для отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009 г. и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб. относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 267 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009 г. по делу N А14-2422-200968/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Берга О.В. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

И.Б.СУХОВА

Судьи:

В.И.ФЕДОРОВ

Л.М.МОКРОУСОВА