Решения и определения судов

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.01.2009 N Ф03-6319/2008 по делу N А59-622/08-С4 Существенное нарушение арендатором условия договора аренды нежилого помещения в части передачи помещений в субаренду без согласия истца является основанием для расторжения договора в порядке статей 450, 619 ГК РФ.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 января 2009 г. N Ф03-6319/2008

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2009. Полный текст постановления изготовлен 22.01.2009.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Сахалин“

на решение от 04.08.2008,

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2008

по делу N А59-622/08-С4

Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя Ц.

к обществу с ограниченной ответственностью “Сахалин“

о расторжении договора

Индивидуальный предприниматель Ц. обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Сахалин“ о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.04.2005 N 93 и об обязании освободить арендуемое имущество.

Иск обоснован тем, что в нарушение условий договора от 01.04.2005
ответчик использует нежилое помещение не по назначению, а также сдает часть помещения в субаренду без согласия арендодателя. В связи с этим иск должен быть удовлетворен на основании статей 450, 619 ГК РФ.

В свою очередь, ООО “Сахалин“ обратилось в тот же арбитражный суд со встречным иском к предпринимателю Ц. об изменении договора от 01.04.2005, путем исключения из него пункта 1.2, содержащего условие о целевом использовании помещения под продовольственный рынок.

Встречный иск мотивирован тем, что наличие в договоре данного условия не согласуется с ФЗ “О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации“ и с существующими в настоящее время потребностями в использовании арендуемых помещений.

Решением от 04.08.2008 первоначальный иск удовлетворен путем расторжения договора от 01.04.2005 и обязания ответчика освободить помещение и передать его истцу в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу. Во встречном иске отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2008 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы наличием предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ оснований для расторжения договора от 01.04.2005 ввиду существенного нарушения арендатором его условий в части передачи помещений в субаренду без согласия истца. Вследствие расторжения договора встречное требование ООО “Сахалин“ отклонено.

В кассационной жалобе ООО “Сахалин“ просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять новое решение об отказе в первоначальном иске. В обоснование жалобы и в дополнении к ней приводит доводы о неправильном применении судами статей 615, 617 ГК РФ и о неполном выяснении обстоятельств, касающихся наличия у ООО “Сахалин“ права на передачу помещений в субаренду.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Ц. выражает несогласие с
изложенными в ней доводами, считает решение и постановление апелляционного суда принятыми с правильным применением норм права и предлагает оставить их без изменения.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Представитель ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда не явился.

Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды установили, что между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования Холмский район (далее - Комитет) как арендодателем и ООО “Сахалин“ как арендатором заключен договор аренды от 01.04.2005 N 93 в отношении нежилого помещения общей площадью 434 кв.м, расположенного по адресу: г.Холмск, ул.Советская, 117. Срок действия договор установлен с 01.04.2005 по 31.12.2015.

Пунктом 2.2.8 договора установлен запрет на передачу арендатором помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

С согласия арендодателя ООО “Сахалин“ в 1997 году заключило с третьими лицами 9 договоров субаренды сроком действия до 31.01.2008.

Судами также установлено, что по договору купли-продажи от 03.04.2007 N 3 помещение, являющееся объектом аренды по договору от 01.04.2005, отчуждено Комитетом истцу. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Письмами от 24.12.2007 и от 04.02.2008, направленными в адрес ответчика, истец выразил несогласие с продлением субарендных отношений и потребовал выселить субарендаторов из занимаемых помещений по истечении сроков действия договоров субаренды. Однако ответчик данное требование не выполнил.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с
условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора.

При этом согласно данной норме права, передача имущества в субаренду возможна только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законодательством.

Установив, что в нарушение условий пункта 2.2.8 договора от 01.04.2005 и статьи 615 ГК РФ ответчик без согласия истца возобновил отношения с субарендаторами по окончании сроков действия договоров субаренды, суды сделали соответствующий данной норме права вывод о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Вследствие этого суды правомерно отклонили встречный иск ООО “Сахалин“ об изменении договора от 01.04.2005.

Довод заявителя жалобы о наличии разрешений Комитета на сдачу помещений в субаренду, кассационной инстанцией отклоняется. Основываясь на оценке данных разрешений, оформленных письмами от 23.05.2006 N 706 и N 707, от 06.03.2007 N 447 и от 11.09.2007 N 1492, суды пришли к выводу о том, что эти разрешения распространяются на договоры субаренды, заключенные на срок до 31.01.2008. Переоценка указанных доказательств не входит в полномочия кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Его же довод о том, что договор от 01.04.2005 не предусматривает обязанность ООО “Сахалин“ согласовывать право на передачу помещения в субаренду с новым собственником помещений, кассационной инстанцией отклоняется, поскольку при отчуждении арендованного помещения к новому собственнику переходят все права арендодателя, в том числе права, предусмотренные статьей 615 ГК РФ.

Довод жалобы о том, что по условиям договора от 01.04.2005 получение разрешения собственника необходимо лишь в случае передачи в субаренду всего помещения, а
не его части, кассационной инстанцией отклоняется, поскольку противоречит содержанию договора и пункту 2 статьи 615 ГК РФ.

Ссылка заявителя жалобы на отсутствие в деле доказательств вручения ответчику уведомлений о несогласии с продлением субарендных отношений, кассационной инстанцией отклоняется, так как в материалы дела представлены документы, подтверждающие направление истцом таких уведомлений ответчику посредством почтовой связи. Использование такого способа вручения документов не противоречит нормам гражданского законодательства.

Нормы материального и процессуального права применены арбитражными судами правильно, в связи с чем решение и постановление апелляционного суда не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 04.08.2008, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2008 по делу N А59-622/08-С4 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.