Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.02.2009 N А33-5730/08-Ф02-503/09 по делу N А33-5730/08 Суд правомерно частично удовлетворил иск об установлении арендной платы и внесении изменений в условия договора аренды, поскольку исходил из того, что увеличение размера арендной платы возможно, так как установление ставки арендной платы ниже рыночной нарушает права и законные интересы истца как коммерческой организации.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 февраля 2009 г. N А33-5730/08-Ф02-503/09

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Некрасовой Н.В.,

судей: Кореневой Т.И., Уманя И.Н.,

при участии в судебном заседании:

от ООО “Спарта“ - Полищук Р.В. (доверенность от 10.01.2009),

от ООО “Три О“ - Полетаев Ф.А. (доверенность от 18.02.2009),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Три О“ на решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 августа 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2008 года по делу N А33-5730/08 (суд первой инстанции: Михайлова Т.В.; суд апелляционной инстанции: Магда О.В., Гурова Т.С., Радзиховская В.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Спарта“ (далее -
ООО “Спарта“) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Три О“ (далее - ООО “Три О“) об установлении арендной платы и внесении изменений в условия договора аренды N 8330 от 22.01.2004:

1. Преамбулу договора изложить в следующей редакции: “ООО “Спарта“, именуемое в дальнейшем “арендодатель“, в лице председателя управляющей компании Ф.И.О. действующего на основании Устава и договора о передаче полномочий исполнительного органа от 24.04.2006, с одной стороны, и ООО “Три О“, именуемое в дальнейшем “арендатор“, в лице директора В.Н.Будылова, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые “стороны“.

2. Установить арендную плату за нежилое помещение N 68, общей площадью 125,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. “Красноярский рабочий“, 79, в размере 1 400 рублей в месяц за квадратный метр (включая НДС). Общий размер арендной платы составляет 176 120 рублей в месяц (включая НДС). Указанный размер арендной платы применяется к отношениям сторон с 01.01.2008. Указанный размер арендной платы не включает в себя эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 10 числа текущего месяца.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 августа 2008 года исковые требования удовлетворены частично.

Преамбула договора изложена в следующей редакции:

1. “ООО “Спарта“, именуемая в дальнейшем “арендодатель“, в лице председателя управляющей компании В.В.Еобовой, действующего на основании Устава и договора о передаче полномочий исполнительного органа от 24.04.2006, с одной стороны, и ООО “Три О“, именуемое в дальнейшем “арендатор“, в лице директора В.Н.Будылова, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые “стороны“.

2. Установить арендную плату за нежилое
помещение N 68, общей площадью 125,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский Рабочий, 79, в размере 1 400 рублей в месяц за квадратный метр (включая НДС). Общий размер арендной платы составляет 176 120 рублей в месяц (включая НДС). Указанный размер арендной платы не включает в себя эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 10 числа текущего месяца.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2008 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 августа 2008 года оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО “Три О“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя кассационной жалобы на основании пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Заявитель ссылается на необоснованность выводов суда о том, что содержание договора аренды и внесение в него изменений, в части размера арендной платы, не противоречит остальным условиям договора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО “Спарта“ просило оставить, состоявшиеся по делу судебные акты без изменения. В части отказа в удовлетворении исковых требований решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, об удовлетворении исковых требований в полном объеме, установив арендную плату с 1 января 2008 года. Указанное требование удовлетворению не подлежит в связи со следующим. В соответствии со
статьей 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции рассматривает в порядке кассационного производства кассационные жалобы. Правом на кассационное обжалование обладают лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (статья 273 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). ООО “Спарта“ не воспользовалось своим правом на кассационное обжалование состоявшихся по делу судебных актов. Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражными судами, устанавливая правильность применения норм материального и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО “Три О“ поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО “Спарта“, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просил оставить их без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Основанием для предъявления иска указаны следующие обстоятельства.

22 января 2004 года между Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО “Три О“ (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 8330, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилое помещение 68 ком. N 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, реестровый N СТР03847, общей площадью 117,9 кв.м, расположенное в г. Красноярске, пр. Красноярский рабочий, 79, для использования под магазин.

Согласно пункту 2.1 срок действия договора определен с 22.01.2004 по 31.12.2014.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата подлежит изменению по
решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.

Условия настоящего договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора (пункт 6.2 договора).

По акту приема-передачи от 22.01.2004, являющемуся приложением N 1 к договору аренды от 22.01.2004, вышеназванное нежилое помещение передано арендатору.

Согласно расчету арендной платы (приложение N 2 к договору) арендная плата в месяц составляет 9 284 рубля 63 копейки без учета НДС. Арендная плата не включает эксплуатационные расходы на содержание нежилого помещения.

Дополнительным соглашением N 4 от 10.04.2007 к договору аренды N 8330 от 22.01.2004 стороны согласовали размер арендной платы в месяц в сумме 14 886 рублей 54 копейки, которая назначается с 20.01.2007.

Согласно распоряжению Администрации г. Красноярска от 23.08.2007 N 2219-недв нежилое помещение N 68 общей площадью 125,80 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты “Красноярский рабочий“, 79, обремененное правом аренды по 31.12.2014, приватизировано.

4 октября 2007 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (продавец) и ООО “Спарта“ (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости N 423, согласно которому покупатель приобретает нежилое помещение N 68, общей площадью 125,80 кв.м, кадастровый номер 24:50:060017:0000:04:401:002:000066430:0001:20068, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты “Красноярский рабочий“, 79.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.07.2008 N 01/076/2008-240 и свидетельством о государственной
регистрации права от 26.10.2007 вышеназванный объект недвижимости зарегистрирован на праве собственности за ООО “Спарта“ с существующим ограничением права в виде аренды.

12 февраля 2008 года ООО “Спарта“ направило в адрес ответчика дополнительное соглашение к договору аренды N 8330 от 22.01.2004 об изменении условий договора в части размера арендной платы с предложением его подписать в течение 10 дней с момента получения уведомления. Ответа от ООО “Три О“ в адрес истца не поступило.

Истец обратился в арбитражный суд с требованием о внесении изменений в условия договора и установлении нового размера арендной платы.

Частично удовлетворяя исковые требования на основании статей 450, 451, 452, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции исходили из того, что увеличение размера арендной платы возможно, поскольку установление ставки арендной платы ниже рыночной нарушает права и законные интересы истца, как коммерческой организации.

Проверив в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решения Арбитражного суда Красноярского края от 29 августа 2008 года и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2008 года и правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Истец обратился в суд с требованиями об установлении арендной платы и внесении изменений в условия договора аренды N 8330 от 22.01.2004.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения
или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия условий, приведенных в указанной норме процессуального права как основания для изменения договора, лежала на ООО “Спарта“.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций совокупность данных условий установлена.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции законно и обоснованно удовлетворили исковые требования в части внесения изменений в условия договора аренды N 8330 от 22.01.2004 об установлении арендной платы, в связи с
доказанностью наличия в совокупности условий, предусмотренных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования в части внесения изменений в преамбулу договора.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о том, что судебные инстанции полно и всесторонне исследовали доказательства по делу, дали им оценку и не допустили нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому доводы заявителя кассационной жалобы необоснованны.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 августа 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2008 года по делу N А33-5730/08 следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела подлежат отнесению на заявителя на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 августа 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2008 года
по делу N А33-5730/08 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В.НЕКРАСОВА

Судьи:

Т.И.КОРЕНЕВА

И.Н.УМАНЬ