Решения и определения судов

Обзор судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора (подготовлен судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОБЗОР

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ,

ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ИСПОЛНЕНИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

(Извлечение)

1. Обещание дарения связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574 Гражданского кодекса РФ) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи конкретному лицу

Б. обратилась в суд в интересах несовершеннолетнего Б.Е.Э. с иском к Б.Г.П. о понуждении к заключению договора дарения 1/2 доли квартиры. В обоснование требований указала, что между ней в интересах Б.Е.Э. и Б.Г.П. был заключен предварительный договор дарения спорной квартиры, согласно условиям которого ответчик обязалась в определенный срок заключить договор дарения и безвозмездно передать в собственность своему внуку
Б.Е.Э. 1/2 долю квартиры. До истечения указанного в договоре срока, она направила в адрес ответчика письменное предложение о заключении договора, однако Б.Г.П. от заключения договора уклонилась, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд.

Решением Балаковского городского суда Саратовской области, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда исковые требования удовлетворены.

Согласно пункту 2 статьи 572 Гражданского кодекса РФ, обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, а именно другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку стороны по настоящему делу в надлежащей форме договорились между собой заключить основной договор в определенный срок, истец до истечения указанного в договоре срока направила ответчику письменное предложение о заключении договора, от чего ответчик уклонилась, то суд пришел к правильному выводу о том, что заключение договора для ответчика является обязательным и понудил последнюю к заключению основного договора на условиях предварительного.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор

П.С.В. обратилась в суд
с иском к З.В.А., З.О.А., З.Е.А., несовершеннолетнему З. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения. В обоснование требований истец указала, что между ней и ответчиками был заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи жилого помещения, цена договора и срок его действия были сторонами определены. В связи с тем, что ответчики уклоняются от исполнения обязательств по заключению договора, то истец обратилась в суд.

Решением Балаковского городского суда Саратовской области в удовлетворении иска было отказано.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в кассационном определении указала, что согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поскольку стороны договорились между собой заключить основной договор купли-продажи в срок до 20 июня 2005 г. (подпункты 2.1, 3.1 договора) и до истечения указанного срока предложение о заключении этого договора ни одна из сторон не сделала (истцом телеграмма о заключении договора направлена только 10 августа 2007 г.), то обязательства сторон по предварительному договору прекратились.

Если для одной из сторон в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ или иными законами заключение договора не обязательно, требования о понуждении заключить договор удовлетворению не подлежат

В.И.В. обратилась в суд с иском к О.Р.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома. В обоснование требований указала, что заключила предварительный договор купли-продажи спорного имущества с С.Е.Г., которая действовала от имени О.Р.И.
по доверенности, однако последняя, являясь собственником недвижимого имущества, впоследствии отказалась от заключения договора купли-продажи.

Решением Балаковского городского суда Саратовской области в удовлетворении иска отказано по тем основаниям, что заключение договора для О.Р.И. не является обязательным.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статья 429 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункты 1, 5).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При разбирательстве дела было установлено, что собственниками указанного в предварительном договоре домовладения являются О.Р.И. и К.А.В. каждый по 1/2 доли.

О.Р.И., имея намерение выделить свою долю в праве собственности на жилой дом в отдельное домовладение и продать его С.Е.Г., выдала последней доверенность, в том числе с правом регистрации права собственности на жилой дом и с правом продажи домовладения.

С.Е.Г., действуя от своего имени (без указания на доверенность от имени О.Р.И.), заключила предварительный договор купли-продажи всего спорного домовладения с В.И.В., в котором взяла на себя обязательство заключить договор купли-продажи всего
домовладения, собственником которого она не являлась (О.Р.И. на момент заключения договора также не являлась собственником домовладения, ей принадлежала 1/2 доля в праве на домовладение).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключение договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома для О.Р.И., в силу Закона, либо добровольно принятого на себя обязательства, не является обязательным.

С таким выводом суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

Если от заключения основного договора купли-продажи имущества стороны отказались, а имущество уже было передано несостоявшемуся покупателю, то собственник этого имущества вправе истребовать его из чужого незаконного владения, а добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение имущества затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества

К.Л.В. обратилась в суд с иском к Я.Э.С. о взыскании денежных средств, полученных им по предварительному договору купли-продажи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, понесенных затрат на ремонт квартиры. В обоснование требований истец указала, что заключила с Я.Э.С. предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому передала ответчику денежную сумму, а ответчик передал ей ключи, разрешил вселиться и сделать ремонт. Поскольку договор купли-продажи квартиры между ними заключен не был, так как ответчик увеличил цену квартиры, она обратилась в суд с названными требованиями.

Ответчик Я.Э.С. признав исковые требования К.Л.В. только в части взыскания денежной суммы, полученной им по предварительному договору, обратился со встречным иском об истребовании квартиры, выселении семьи К.Л.В. из его квартиры. В обоснование требований указал, что К.Л.В. не выполнила условия договора и не оплатила к указанному сроку всю стоимость квартиры, которая, по его мнению, увеличилась. На его
предложение о доплате денежных средств К.Л.В. ответила согласием, поэтому он разрешил ей пожить в квартире.

Решением Марксовского городского суда Саратовской области в пользу К.Л.В. взыскана денежная сумма, переданная по предварительному договору, проценты за пользования чужими денежными средствами, затраты на ремонт квартиры; спорная квартира истребована из владения семьи К.Л.В., которые выселены из квартиры.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции в части взыскания в пользу К.Л.В. затрат, произведенных на ремонт квартиры, судебная коллегия исходила из следующего.

Статья 303 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Поскольку К.Л.В. вселилась в квартиру, принадлежащую Я.Э.С., и произвела в квартире ремонт с согласия последнего, основной договор между сторонами заключен не был, ввиду увеличения цены договора продавцом, то
суд, с учетом статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что К.Л.В. вправе требовать возмещения произведенных ею затрат на неотделимые улучшения спорной квартиры с Я.Э.С., который неосновательно обогатился на указанную сумму.

При передаче продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы

И.Ю.Н. обратился в суд с иском к Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, обосновывая свои требования тем, что он заключил с ответчиками договор, по условиям которого Ф-ны обязались продать, а он обязался купить дом и земельный участок за 700000 руб., срок заключения основного договора сторонами был определен. В качестве аванса И.Ю.Н. передал продавцам 500000 руб., оставшуюся сумму 200000 руб. должен передать после оформления Ф-ми земельного участка и оформления основного договора. После заключения предварительного договора И.Ю.Н. с семьей вселился в приобретаемый дом. Через некоторое время он обнаружил существенные скрытые недостатки, которые ему не были известны при заключении договора: водопроводная и канализационная сети неисправны, требуют капитального ремонта, в наружной стене дома имеется трещина.

Решением Марксовского городского суда Саратовской области предварительный договор, заключенный между сторонами, расторгнут, с Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. в пользу И.Ю.Н. взыскана денежная сумма, уплаченная по договору и понесенные расходы.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора. Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,
на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 557 того же кодекса, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиями договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Поскольку судом установлено, что дом, который намеревался купить Игнатов Ю.Н. имеет существенные недостатки, возникшие до заключения предварительного договора, а именно имеет трещину в наружной стене торцевого фасада, вызванную подтоплением водами из водопроводной и канализационной сетей, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта стоимостью работ 201172 рубля, что составляет почти 1/3 часть от стоимости дома, то суд пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор подлежит расторжению с взысканием в пользу истца уплаченной при заключении предварительного договора суммы.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный с нарушением требований закона, является недействительным и все полученное по такому договору подлежит возврату другой стороне

Д.Г.М. обратился в суд с иском к районному потребительскому обществу о признании права собственности на нежилые помещения, взыскании неустойки за неисполнение условий договора купли-продажи. Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилых
помещений, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене 160000 рублей. Истец предварительно уплатил 100000 рублей, а оставшуюся часть денежных средств ответчик получить отказался по тем основаниям, что продажа нежилых помещений разрешена по цене не ниже рыночной стоимости и предложил внести в договор изменения в части увеличения цены продаваемого имущества до 400000 рублей. Истец считает, что у ответчика отсутствуют правовые основания для увеличения цены договора, отказа в приеме оплаты оставшейся денежной суммы в размере 60000 рублей, передаче истцу нежилых помещений. Кроме того, по условиям договора в случае отказа ответчика заключить основной договор купли-продажи, последний обязан уплатить истцу стоимость нежилых помещений в двойном размере.

РайПО предъявило встречные исковые требования о признании недействительным предварительного договора, заключенного между обществом и Д.Г.М., указывая, что данная сделка является ничтожной, так как согласно Уставу РайПО продажа объектов недвижимости осуществляется с разрешения собрания уполномоченных пайщиков РайПО при наличии разрешения членов правления Саратовского Облпотребсоюза о списании основных средств районных потребительских обществ. Согласно постановлению Правительства Саратовского Облпотребсоюза “О списании основных средств районного потребительского общества“ от 2 марта 2007 года N 11 разрешена продажа нежилых помещений по цене не ниже рыночной стоимости. Председатель правления РайПО должен был, прежде чем заключать предварительный договор, установить рыночную стоимость объектов продажи и получить на это разрешение уполномоченных пайщиков. Как следует из заключения независимых оценщиков, рыночная стоимость спорных объектов на момент заключения предварительного договора составляла более 400000 рублей, а не 160000 рублей, как указано в предварительном договоре. Кроме того, государственная регистрация права собственности истца на спорные нежилые помещения, земельный участок,
на котором они расположены, отсутствует, поэтому эти объекты не могли быть предметом договора купли-продажи.

Решением Новобурасского районного суда Саратовской области признан недействительным предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, с районного потребительского общества в пользу Д.Г.М. взысканы денежные средства, уплаченные по данному договору, в остальной части иска Д.Г.М. - отказано.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в кассационном определении указала следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 52 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора.

В силу пункта 2 статьи 116 Гражданского кодекса РФ устав потребительского кооператива должен содержать, кроме всего прочего, условия о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.

Пункт шестой той же статьи предусматривает, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 16, пунктом 5 статьи 17 Закона РФ “О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в РФ“ от 19 июня 1992 г. N 3085-1 (в редакции Федерального закона от 21 марта 2002 г. N 31-ФЗ) вопросы, отнесенные настоящим Законом и уставом потребительского общества к исключительной компетенции общего собрания пайщиков или уполномоченных потребительского общества, не могут быть переданы им на решение совета или правления потребительского общества.

Как видно из Устава районного потребительского общества к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных общества относится вопрос о принятии решения о сдаче в долгосрочную аренду и любой форме отчуждения основных средств общества, стоимость которых превышает 1000-кратную минимальную оплату труда, только с письменного согласия правления Саратовского облпотребсоюза, вынесенного в виде постановления правления союза, согласованного с председателем совета союза. Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания уполномоченных общества, не могут быть переданы на решение других органов управления.

В ходе разбирательства настоящего дела судом первой инстанции было установлено, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не было согласия общего собрания уполномоченных пайщиков на отчуждение указанного в договоре имущества. Собрание уполномоченных пайщиков РайПО состоялось только 8 июня 2007 г., тогда как предварительный договор заключен 15 марта 2007 г., и уполномоченный орган принял решение об отчуждении спорных нежилых помещений по цене не менее 400000 рублей.

Из Постановления Правления облпотребсоюза, которое принято до заключения предварительного договора, также следует, что продажа спорных объектов недвижимости разрешена РайПО по цене не ниже рыночной стоимости, а согласно заключению об оценке рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 417485 рублей.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между Д.Г.М. и районным потребительским обществом в лице председателя правления общества, не соответствует требованиям закона, в связи с чем на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, признал этот договор недействительным и все денежные средства, которые Д.Г.М. передал в счет исполнения договора, взыскал в пользу последнего.

Предварительный договор купли-продажи не может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 451 Гражданского кодекса РФ, если отсутствует существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Р.А.В. обратился в суд с иском к С.М.В. о понуждении к заключению договора. В обоснование требований истец указал, что заключил предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны приняли на себя обязательства в определенный срок заключить основной договор купли-продажи жилого помещения за цену в 950000 руб. До истечения срока покупатель Р.А.В. направил в адрес продавца С.М.В. предложение заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, однако указанное предложение осталось без ответа. В последующем от ответчика поступил устный отказ от заключения договора, и подано объявление в газете о продаже квартиры за более высокую цену, в связи с чем он считает, что нарушено его право на заключение договора.

С.М.В. предъявила встречный иск о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств, в качестве которых указывала на увеличение рыночной стоимости квартиры, возможный снос жилого дома, а также на невыполнение Р.А.В. условий договора о выплате аванса в сумме 10000 руб.

Решением Кировского районного суда г. Саратова требования Р.А.В. о понуждении к заключению договора удовлетворены, С.М.В. в иске о расторжении договора отказано.

С решением суда первой инстанции, согласилась судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда.

Пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Указанные С.А.В. доводы, а именно: возможный снос жилого дома, увеличение цен на недвижимость, неполучение от Р.А.В. аванса в размере 10000 руб., что привело, по мнению С.А.В., к невозможности оформления документов, были предметом исследования и оценки суда, который пришел к обоснованному выводу о том, что они не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ, поэтому не приняты судами первой и кассационной инстанции в качестве условий, при наступлении которых возможно расторжение договора.

Исходя из требований статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, суд удовлетворил требования о понуждении к заключению основного договора на условиях предварительного договора.

Договор в силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ признается заключенным лишь с момента, когда стороны достигли в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора. Отсутствие в предварительном договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, свидетельствует не о недействительности договора, а о несогласованности условия о предмете договора, что влечет признание договора незаключенным

С. обратилась в суд с иском к П. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома недействительным и взыскании уплаченной ею суммы. В обоснование требований истец указала, что между ней и ответчиком была достигнута договоренность о купле-продаже жилого дома. Цена договора была определена в 270000 руб., в счет которой она передала ответчику 185000 руб. Вместе с тем, ответчик перепродал дом другим лицам и выехал в неизвестном направлении. Поскольку предмет договора ими определен не был, просит признать предварительный договор недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ и взыскать с ответчика в ее пользу переданную по договору сумму в счет договора.

При разрешении таких требований необходимо учитывать следующее.

Статья 432 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу статьи 554 того же Кодекса, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, исходя из приведенных требований материального закона, отсутствие в предварительном договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, свидетельствует не о недействительности договора, а о несогласованности предмета договора, что влечет признание его незаключенным.

Вопросы обеспечения исполнения обязательств, возникающие при рассмотрении споров, вытекающих из предварительного договора

В случае просрочки исполнения обязательств, установленных предварительным договором, просрочившая сторона должна уплатить неустойку (штраф, пеню), если такой вид обеспечения обязательства предусмотрен законом или договором

К.Л.В. обратилась в суд с иском к В.Т.В. о взыскании штрафа (неустойки) в размере 905000 руб. за несвоевременное исполнение обязательств по предварительному договору. В обоснование требований указала, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества она и В.Т.В. взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи незавершенного строительством жилого помещения и зарегистрировать его в Управлении федеральной регистрационной службы по Саратовской области в определенный срок. Данное обязательство было обеспечено штрафом в размере 5000 рублей за каждый день просрочки. При этом ответчик гарантировала, что продаваемое имущество никому не продано, не подарено, под запретом и арестом не состоит. После заключения сторонами основного договора, выяснилось, что продаваемое имущество было обременено ипотекой, в связи с чем государственная регистрация договора купли-продажи произведена с нарушением, установленных предварительным договором сроков. Договор купли-продажи зарегистрирован не в установленный срок, а с просрочкой исполнения обязательства на 5 месяцев.

Решением Кировского районного суда г. Саратова исковые требования о взыскании штрафа удовлетворены частично с применением статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В кассационном порядке решение не обжаловалось.

Статьей 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1).

Согласно пункту 1 статьи 330 того же Кодекса, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Поскольку при разбирательстве настоящего дела судом первой инстанции было установлено, что ответчик В.Т.В. допустила просрочку исполнения обязательства в части государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости в установленный срок, а именно не предприняла достаточных и своевременных мер по представлению сведений о прекращении ипотеки на продаваемое ею недвижимое имущество, то она, согласно условий договора, должна уплатить штраф за нарушение обязательств по договору.

Если основное обязательство предварительного договора прекратило свое действие, то и дополнительное обязательство, обеспечивающее исполнение основного, также прекратилось

О.С.С. обратился в суд с иском к М.В.М. и К.О.М. с требованиями о взыскании суммы, переданной по договору и неустойки, предусмотренной предварительным договором в случае отказа от заключения основного договора. В обоснование требований указал, что между ними был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, срок действия договора установлен до 22 октября 2007 г. В связи с тем, что основной договор заключен не был, то он считает, что ответчики должны вернуть ему сумму аванса и неустойку, предусмотренную предварительным договором за отказ от продажи дома и земельного участка.

М.В.М. и К.О.М. обратились со встречными исковыми требованиями к О.С.С. о взыскании неустойки, предусмотренной предварительным договором в случае отказа от заключения основного договора. В обоснование требований указали, что поскольку основной договор заключен не был, то покупатель должен оплатить неустойку за отказ от покупки дома и земельного участка.

Решением Октябрьского районного суда г. Саратова исковые требования О.С.С. удовлетворены частично, с М.В.М. и К.О.М. взыскана сумма аванса, переданная по предварительному договору. В удовлетворении требований о взыскании неустойки отказано по тем основаниям, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что основное обязател“ство по предварительному договору прекратило свое действие в связи с окончанием срока, в который стороны должны заключить основной договор, то и дополнительное обязательство, обеспечивающее исполнение основного, также прекратилось.

Договор, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи дома и земельного участка, в обеспечение исполнения которого был уплачен аванс и определена неустойка, заключен не был, поэтому положения пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ не могли быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора.

Судом первой инстанции это обстоятельство при рассмотрении дела было учтено.

Задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство по уплате суммы по заключенному договору. Намерение заключить в будущем договор не означает возникновение обязательства по уплате платежа, а расписку о получении в качестве задатка денежной суммы по предварительному договору в силу пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями

М.А.А. обратился в суд с иском к П.И.В. с требованием о взыскании суммы задатка в двойном размере. В обоснование требований истец указал, что между ним и ответчиком был заключен устный договор о покупке квартиры в г. Ноябрьске. Ответчиком написана расписка о том, что в качестве задатка она получила от истца 150000 руб. Поскольку сделка купли-продажи до настоящего времени не оформлена по вине ответчика, истец просит взыскать сумму задатка в двойном размере.

Решением Октябрьского районного суда г. Саратова исковые требования М.А.А. удовлетворены в части, взыскана сумма аванса в размере 150000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Поскольку предварительный и основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключался, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сумма, переданная М.А.А. в счет платежей по возможной будущей сделке, является авансом, а не задатком.

Вопросы ответственности за нарушение обязательств, возникающие при рассмотрении споров, вытекающих из предварительного договора

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств

С.Т.А. обратилась в суд с иском к Ш.Н.П. о понуждении к заключению договора купли-продажи, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда. В обоснование требований указала, что 21 февраля 2005 г. заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи жилого дома стоимостью 350000 руб. Согласно условиям указанного договора истец обязалась передать ответчику аванс в размере 100000 руб., а также квартиру стоимостью 250000 руб. После получения аванса Ш.Н.П. освободила дом и предоставила его для проживания семье истца. Поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи стороны собственниками указанных жилых помещений не являлись, то между ними была достигнута устная договоренность об оформлении документов на приватизацию к декабрю 2005 г. и заключении к указанной дате договора купли-продажи в установленном порядке. Истец приватизировала квартиру на свою внучку, ответчик зарегистрировала право на дом, однако от заключения договора купли-продажи уклонилась, в связи с чем истец обратилась в суд.

Ш.Н.П. обратилась с иском к С.Т.А. о прекращении права пользования, выселении, взыскании понесенных расходов, ссылаясь на то, что С.Т.А. квартиру в счет договора купли-продажи ей не передала, а оформила ее на свою несовершеннолетнюю внучку, нарушив условия предварительного договора.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области исковые требования С.Т.А. в части взыскания денежной суммы в размере 100000 руб., долга в сумме 2000 руб., задолженности за электроэнергию и газ, расходы по оплате госпошлины удовлетворены, в остальной части иска отказано. Исковые требования Ш.Н.П. о прекращении права пользования и выселении С.Т.А., а также взыскании с нее судебных расходов удовлетворены, в остальной части требований отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и принимая новое решение в этой части, в кассационном определении указала, что на момент получения аванса в счет стоимости дома, Ш.Н.П. не была его собственником и не могла в силу закона брать на себя обязательство по его продаже, до окончания действия предварительного договора она так и не оформила прав на продаваемую недвижимость, в связи с этим к сложившимся правоотношениям применимы положения статей 1102, 1107 (пункт 2) Гражданского кодекса РФ, то есть полученный аванс является неосновательным обогащением, на сумму которого подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ, с момента получения аванса.