Решения и определения судов

Постановление Президиума Челябинского областного суда от 09.09.2009 по делу N 44г-95/2009 Дело по иску о переводе прав и обязанностей покупателя земельных участков направлено на новое рассмотрение, поскольку предусмотренное договорами аренды земельных долей преимущественное право арендатора на выкуп используемых им земель, требованиям закона не противоречило.

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ПРЕЗИДИУМ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 сентября 2009 г. по делу N 44г-95/2009

Судья Куценко Т.Н.

Кас. инстанция: судьи

предс-щий Белых А.А.

Веникова З.М.

докладчик Закиров Р.М.

Президиум Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Вяткина Ф.М.

членов президиума Кунышева А.Г., Смирнова В.П., Кашириной Е.П.

рассмотрел в судебном заседании дело по надзорной жалобе Сельскохозяйственного производственного кооператива <...> на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 6 февраля 2009 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 13 апреля 2009 года по иску Сельскохозяйственного производственного кооператива <...> к Г.Г.Н., К.С.А., А.А.А., Б.М.И., Х.В.Н., С.А.Р. о переводе прав и обязанностей покупателя земельных участков.

Заслушав доклад судьи Балакиной Н.В., выслушав представителя СПК <...>
А.Р.А., представителя С.А.Р. Б.И.В., президиум

установил:

СПК <...> обратился в суд с иском к Г.Г.Н., К.С.А., А.А.А., Б.М.И., Х.В.Н., С.А.Р. о переводе прав и обязанностей покупателя земельных участков по договорам купли-продажи, заключенным между С.А.Р. - покупателем и остальными ответчиками - продавцами.

В обоснование иска было указано, что в 1996 - 1997 годах между Г.Г.Н., К.С.А., А.А.А., Б.М.И., Х.В.Н. и АОЗТ <...> (в настоящее время - СПК <...>) были заключены договоры аренды земельных долей, принадлежащих ответчикам. Договоры соответствовали требованиям законодательства и были зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

По условиям договоров ответчики передали АОЗТ в аренду не выделенные в натуре земельные доли в границах земель общей долевой собственности АОЗТ первоначально сроком на три года, в последующем при отсутствии возражений арендодателей - на неопределенный срок. Договорами было предусмотрено преимущественное право арендатора на выкуп земельной доли на равных условиях перед другими лицами.

Выделив земельные доли в натуре, ответчики в нарушение условий действующего договора продали свои земельные участки С.А.Р., не предложив СПК приобрести их на тех же условиях.

Ответчики в судебном заседании не участвовали.

Представитель ответчика С.А.Р. иск не признал, указав, что предметом договора купли-продажи стали не земельные доли, находившиеся в аренде у истца, а выделенные ответчиками в установленном порядке земельные участки. Кроме того, указал, что истец находится в стадии банкротства и не представил доказательств возможности уплатить стоимость участков и расходы С.А.Р.

Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении иска.

В кассационной инстанции определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда решение было оставлено без изменения.

В надзорной жалобе поставлен вопрос об отмене судебных решений со ссылкой на существенное нарушение судом
норм материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции неправильно истолковал закон - ч. 3 ст. 607 ГК РФ, не применил нормы материального права, подлежащие применению при разрешении спора, а именно ст.ст. 421 - 423 ГК РФ, Указ Президента РФ “О реализации конституционных прав на землю“ от 7 марта 1996 г. N 337, распоряжение Правительства РФ N 698-р от 1 мая 1996 г., типовую форму договора аренды земельной доли, утвержденной Роскомземом 16 мая 1996 г., в соответствии с которыми осуществлялось заключение договоров аренды. Кроме того, свидетельства о праве собственности на землю, которые были выданы ответчикам, подтверждают, что земельные доли как имущество, передаваемое в аренду, были определены. Отсутствие данных о межевании участков в силу действия названных правовых норм не влекло признания договоров незаключенными.

Признав договоры незаключенными (тогда как указанным выводом нарушались и права арендодателей - ответчиков по делу), суд кассационной инстанции оставил без внимания все доводы относительно существа спора, в частности, о несоответствии выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела: верно установив обстоятельства по делу, суд пришел к необоснованному выводу о том, что преимущественное право на покупку земельных участков истцом утрачено в связи с тем, что ответчики выделили земельные участки в счет земельных долей. Такой вывод суда первой инстанции противоречит содержанию договоров аренды, которыми права арендатора распространялись также на земельные участки, выделенные в счет арендуемых земельных долей.

Требования о переводе прав покупателя земельных участков основаны на условиях заключенных договоров аренды и положениях ст. 250 ГК РФ, применимой к спорным правоотношениям.

Определением судьи Челябинского областного суда Балакиной Н.В. от 24 августа 2009 г. дело передано для рассмотрения
по существу в президиум Челябинского областного суда.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив материалы дела, обсудив мотивы надзорной жалобы, определения о передаче дела в суд надзорной инстанции, выслушав возражения представителя С.А.Р., президиум считает, что при рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального и процессуального права было допущено, в связи с чем решение суда и определение судебной коллегии по гражданским делам подлежат отмене.

При разрешении спора судом было установлено, что ответчики Г.Г.Н., К.С.А., А.А.А., Б.М.И., Х.В.Н. являлись участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения АОЗТ <...> по 5,1 га каждый.

В конце 1996 - начале 1997 гг. по договорам передачи в аренду земельной доли, зарегистрированным в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Сосновского района, указанные лица передали принадлежащие им земельные доли, не выделенные в натуре, находящиеся в границах земель общей долевой собственности, АОЗТ <...> сроком на 3 года (л.д. 9 - 18, 52 - 54), а в последующем при отсутствии возражений арендодателей - на неопределенный срок.

Пунктом 4 договоров было предусмотрено, что Арендатор (АОЗТ <...>) имеет право осуществлять от имени Арендодателей действия по выделению в натуре земельного участка, размер которого соответствует земельной доле, на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельной доли при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

СПК
<...> создан путем преобразования АОЗТ <...> и является его правопреемником, что подтверждено Уставом СПК.

В 2008 году ответчиками были совершены действия по выделу земельных участков в счет земельных долей, 20.08.2008 года совершены сделки купли-продажи участков С.А.Р.

Право собственности С.А.Р. на спорные земельные участки зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При нарушении преимущественного права покупки участник общей долевой собственности, желающий приобрести эту долю, вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Отношения по аренде земельных долей урегулированы Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ, которым установлен круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме участников долевой собственности такое право имеют сельскохозяйственные организации, использующие этот земельный участок.

СПК <...> в соответствии с Уставом является сельскохозяйственной организацией, что в судебном заседании не оспаривалось, спорные земли использовал на основании вышеупомянутых договоров аренды.

Отказывая СПК <...> в иске о переводе прав покупателя участков, суд первой инстанции исходил из того, что предметом договора аренды являлись земельные доли, а предметом договоров купли-продажи - выделенные земельные участки, и признал, что исковые требования не основаны на законе.

Такой вывод со ссылкой дополнительно на ст. 607 ГК РФ поддержала кассационная инстанция, однако он основан на неправильном толковании норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995
г. N 96 “О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев“ и прилагавшимися к нему Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, согласно Указу Президента РФ от 07.03.1996 г. N 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю“, предметом договоров аренды являлись земельные доли.

Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ в редакции Федеральных законов от 07.03.2005 г. N 10-ФЗ, от 05.02.2007 г. N 11-ФЗ, от 30.12.2008 г. N 297-ФЗ земельные доли также указаны предметом договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Полагать, что договоры аренды земельных долей следует считать незаключенными в силу несоответствия их требованиям ст. 607 ГК РФ, предусматривающей, что в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные объекты, как на то указала кассационная инстанция, оснований не имелось, поскольку статьей 16 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ предусмотрено, что договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона в течение восьми лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, предусмотренное договорами аренды земельных долей преимущественное право Арендатора на выкуп используемых им земель, требованиям закона не противоречило.

Таким образом, допущенные судом нарушения норм материального права, которые не были устранены и в кассационной инстанции, являясь существенными, привели к неправильному разрешению дела, без их устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов сторон спора, поэтому судебные постановления подлежат отмене.

Дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку при
разрешении спора имеет существенное значение вопрос возмещения истцом покупателю затрат и расходов.

Суд первой инстанции указывал в решении об отсутствии у истца такой финансовой возможности в связи с банкротством СПК <...>, открытием конкурсного производства, однако доводы истца, указанные в кассационной жалобе, о том, что судом не выносился на обсуждение вопрос о внесении денежных средств на депозит суда, представитель истца указывал в судебном заседании на готовность оплатить земельные участки (л.д. 111), не опровергнуты, что свидетельствует о существенном нарушении судом при разрешении спора норм процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 387, 390 ГПК РФ, президиум

постановил:

отменить решение Сосновского районного суда Челябинской области от 6 февраля 2009 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 13 апреля 2009 года.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Ф.М.ВЯТКИН