Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.05.2009 N Ф04-1268/2009(4771-А27-11) по делу N А27-2361/2008 Если договором аренды порядок изменения размера арендной платы не установлен, следует исходить из того, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон. При взыскании задолженности по арендной плате ссылка арендатора на прекращение обязательств зачетом состоятельна только в том случае, если у сторон имелись встречные однородные требования, возможно установить действительный размер зачитываемой суммы и период зачета.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 мая 2009 г. N Ф04-1268/2009(4771-А27-11)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Содружество“ на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07.10.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 по делу N А27-2361/2008 по иску общества с ограниченной ответственностью “Хойя“ к обществу с ограниченной ответственностью “Содружество“, при участии третьего лица - комитета по управлению муниципальным имуществом г. Белово, о взыскании 2 476 433,47 руб.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Хойя“ (далее - ООО “Хойя“) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Содружество“
(далее - ООО “Содружество“) о взыскании 2 476 433,47 руб.

Уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования, истец просил взыскать с ответчика арендную плату по договору аренды N 92 от 02.03.1993 в сумме 2 882 226,08 руб. за период с 01.01.2008 по 31.03.2008.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ООО “Содружество“ своих обязательств по уплате арендных платежей по договору аренды N 92 от 02.03.1993.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом г. Белово (далее - КУМИ).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 07.10.2008, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009, исковые требования частично удовлетворены: с ООО “Содружество“ в пользу ООО “Хойя“ взыскана задолженность по арендной плате в размере 97 148,17 руб., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что истец необоснованно полагал, что договором аренды N 92 предусмотрено его право на одностороннее изменение размера арендной платы. Удовлетворяя исковые требования, суды отклонили доводы ответчика о зачете стоимости произведенного капитального ремонта арендуемого помещения в связи с недоказанностью надлежащими доказательствами факта проведения взаимозачета между арендатором и арендодателем.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО “Содружество“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 07.10.2008 и постановление от 13.01.2009 изменить и отказать в удовлетворении исковых требований полностью.

В обоснование своих требований заявитель кассационной жалобы приводит следующие доводы: материалами дела подтверждается факт согласованности обстоятельств зачета
встречных требований между ООО “Содружество“ и КУМИ и период зачета; судами не применены нормы статей 614 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении размера арендной платы на стоимость произведенного капитального ремонта, для чего не требуется составление дополнительных двусторонних соглашений; судами не применена статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой перемена собственника арендуемого имущества не является основанием для изменения содержания обязательств сторон.

Участвующие в деле лица о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции извещены в установленном законом порядке.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал.

Проверив в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для изменения или отмены решения от 07.10.2008 и постановления от 13.01.2009.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между КУМИ (арендодатель) и ООО “Содружество“ (арендатор) заключен договора аренды N 92 от 02.03.1993, согласно условиям которого арендатор принял в пользование нежилое помещение общей площадью 726,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 8, магазин “Юбилейный“, для использования под магазин розничной торговли.

С учетом дополнительного соглашения от 17.09.2005 срок действия договора N 92 установлен до 31.12.2013.

Условиями договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 635 513 руб. в год, дополнительным соглашением от 05.10.1999 арендная плата с 01.10.1999 установлена в размере 5 019,3 руб. в месяц.

Пунктом 3.3 договора N 92 предусматривается, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем при изменении тарифов и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также с учетом инфляционного процесса. Порядок
изменения размера арендной платы договором не установлен.

Собственником спорного помещения является ООО “Хойя“, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 21.04.2006.

Ошибочно полагая, что пунктом 3.3 договора аренды N 92 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, ООО “Хойя“ письмом от 08.09.2006 уведомило ООО “Содружество“ об увеличении размера арендной платы до 800 руб. за кв. м в квартал.

В связи с неоплатой задолженности по арендной плате, истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что часть долга ответчика перед истцом за период с 01.09.2007 по 30.09.2007 на сумму 570 681,53 руб. была уступлена ООО “Хойя“ открытому акционерному обществу “Россельхозбанк“ по договору уступки права требования от 26.11.2007.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды. При этом, из смысла пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

Поскольку договором N 92 не определен порядок изменения размера арендной платы, а также, учитывая, что между сторонами договора N 92 не заключалось соглашений об изменении размера арендной платы после 05.10.1999, суд кассационной инстанции полагает законным и основанным на нормах права и материалах дела вывод судов о том, что размер арендной платы по договору N 92 не изменялся с 01.10.1999 и составляет 5 019,3 руб. в месяц.

При этом, суд кассационной инстанции полагает доводы кассационной жалобы о зачете стоимости
произведенного капитального ремонта в счет арендной платы несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается заявитель кассационной жалобы, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Таким образом, зачет - это сделка, посредством которой при неравенстве двух встречных однородных требований одно обязательство, меньшее по объему, погашается полностью, а другое - в части, равной меньшему; при равенстве требований оба обязательства прекращаются полностью. При этом, предъявляемое к зачету требование должно быть встречным, то есть таким, в котором каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по отношению друг к другу, - кредитором по зачитываемому требованию должен быть должник по требованию, против которого оно предъявляется к зачету, и наоборот.

Из материалов дела не следует, что у арендатора (КУМИ) имелись какие-то встречные обязательства перед ООО “Содружество“, помимо тех, что определены договором аренды N 92. В материалах дела отсутствует документ, подписанный представителями КУМИ и ответчика, подтверждающий обязательство КУМИ перед ООО “Содружество“ на определенную сумму и за определенный период, который можно было бы расценить как встречное обязательство КУМИ перед ООО “Содружество“.

Пунктом 2.2.3 договора N 92 предусмотрено, что арендатор обязан производить капитальный ремонт своими силами за счет арендной платы в соответствии с фактически затраченными за ремонт суммами.

При этом доказательств произведенного ответчиком капитального ремонта с доказательствами фактически затраченных ответчиком на ремонт сумм в материалы дела не представлено.

Ссылка на письмо ООО “Содружество“ в адрес КУМИ о зачете в счет арендной платы по договору N 92 суммы в размере 2 635
381,5 руб. с визой “считать дополнением к договору N 92“, на письмо КУМИ в Арбитражный суд Кемеровской области о наличии задолженности ООО “Содружество“ по договору N 92 несостоятельна, поскольку названные документы не являются надлежащим доказательством наличия встречных однородных обязательств КУМИ перед ООО “Содружество“, оформленных в установленном законом порядке.

Акт сверки расчетов между КУМИ и ООО “Содружество“ также не позволяет определить действительный размер зачитываемой суммы и период зачета.

Уведомление ответчиком истца об особенностях уплаты арендной платы по договору N 92 также не может быть расценено как доказательство подтверждения наличия между КУМИ и ООО “Содружество“ встречных обязательств.

Суд кассационной инстанции полагает законным и обоснованным вывод арбитражных судов о невозможности из представленных в материалы дела документов установить действительный размер зачитываемой суммы, а также период зачета.

Неприменение судами статей 614 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации основано на отсутствии в материалах дела доказательств размера фактически затраченных ответчиком на капитальный ремонт сумм.

Довод кассационной жалобы о том, что судами не применена статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, не основан на материалах дела, поскольку, исходя именно из положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, судами были удовлетворены требования нового собственника арендуемого помещения.

Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что встречного иска в рамках настоящего дела ответчиком не заявлялось, ООО “Содружество“ не лишено права в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и интересов.

Таким образом, выводы, содержащиеся в решении от 07.10.2008 и постановлении от 13.01.2009, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в материалах дела доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с
чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07.10.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 по делу N А27-2361/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.