Решения и определения судов

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.10.2009 по делу N А33-6198/2009 Поскольку статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, то есть самого объекта недвижимого имущества, а не доли в праве собственности на имущество, то отказ органа местной власти в заключении договора купли-продажи на арендуемую предпринимателем часть помещения не противоречит законодательству.

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 октября 2009 г. по делу N А33-6198/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 2 октября 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бычковой О.И.

судей: Дунаевой Л.А., Колесниковой Г.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Скрипниковой И.П.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 29 июня 2009 года по делу N А33-6198/2009, принятое судьей Раздобреевой И.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Дивногорска о
признании незаконными:

- решения от 09.02.2009 N 433 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение части нежилого помещения N 1, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 2 “б“;

- бездействия, выраженного в необеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения, ненаправлении заявителю проекта договора купли-продажи;

и обязании направить заявителю проект договора купли-продажи 3/8 доли в праве собственности на нежилое помещение N 1 на первом этаже в здании по адресу: Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 2 “б“, и договора залога указанного помещения в срок не позднее сорока дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 июня 2009 года по делу N А33-6198/2009 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, предприниматель Столяр Н.А. обратилась с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе предприниматель указал, что площадь арендуемого им помещения не превышает установленных предельных значений; гражданское законодательство не устанавливает ограничений оборотоспособности частей нежилых помещений; часть нежилого помещения может быть объектом сделки купли-продажи в виде доли в праве собственности на нежилое помещение в целом.

Администрация города Дивногорска представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей предпринимателя Столяр Н.А. и администрации города Дивногорска, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующие
обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Ф.И.О. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, о чем в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись за основным государственным регистрационным номером 304244626500025.

На основании договора аренды от 01.09.2002 N 02-151 администрация г. Дивногорска передала в аренду Ф.И.О. нежилое помещение общей площадью 79,0 кв.м. в г. Дивногорске, по ул. Заводская, 2а, для организации розничной торговли продовольственными товарами.

Постановлением от 04.07.2006 N 810п администрация г. Дивногорска на основании заявления предпринимателя Столяр Н.А. о выделении из арендуемых ею помещений обществу с ограниченной ответственностью “Столяр“ (правопреемнику обязательств индивидуального предпринимателя Столяр Н.А.), постановила предоставить ООО “Столяр“ на условиях аренды нежилое помещение в здании по ул. Заводская 2а площадью 50 кв.м. для реализации алкогольной продукции сроком на 11 месяцев.

На основании договора аренды от 10.07.2006 N 06-151 предпринимателю Столяр Н.А. передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 30 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Дивногорск, ул. Заводская, 2а. Техническая характеристика, планировка и план-схема помещения приведены в приложении N 1 к договору.

Постановлением администрации г. Дивногорска от 31.10.2007 N 1409п помещению (магазин) общей площадью 1436,6 кв.м., принадлежащему муниципальному образованию город Дивногорск и пристроенному к жилому дому по ул. Заводская, 2а, присвоен почтовый адрес: г. Дивногорск, ул. Заводская, 2 “б“.

Письмом от 22.01.2009 предприниматель Столяр Н.А. обратилась в администрацию города Дивногорска с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых торговых площадей, находящихся в здании магазина “Буратино“ по адресу Заводская 2-а согласно договору аренды N 06-151 от 10.07.2006.

Письмом от 09.02.2009 N 433 администрация города Дивногорска уведомила индивидуального предпринимателя о том, что Решением Дивногорского
городского Совета депутатов от 29.11.2007 N 34-209-гс нежилое здание по ул. Заводская, 2б (старый адрес: ул. Заводская, 2а) в г. Дивногорске площадью 1434,3 кв.м включено в прогнозный план приватизации на 2008 - 1009 годы. Указанное здание имеет площадь 1434,3 кв.м., что превышает предельные значения площади для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

Предприниматель с отказом в реализации преимущественного права не согласен, считает его несоответствующим нормам действующего законодательства и нарушающими права и законные интересы заявителя, в связи с чем, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа недействительным и бездействия незаконным.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В качестве материально-правового предприниматель заявил требование о признании недействительным Решения администрации города Дивногорска об
отказе в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, изложенного в письме от 09.02.2009 N 433, а также о признании незаконным бездействия, выраженного в необеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения, ненаправлении заявителю проекта договора купли-продажи.

Из смысла пункта 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что при рассмотрении дела о признании незаконным решения органа местного самоуправления арбитражный суд проверяет оспариваемое решение на соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие соответствующих полномочий у органа или лица на совершение оспариваемого решения, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Анализ статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого решения органа местного самоуправления недействительным и бездействия незаконным суд должен установить наличие двух условий:

- оспариваемое решение и бездействие не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- оспариваемое решение и бездействие нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендуемая предпринимателем часть нежилого помещения не является самостоятельным объектом недвижимости, в связи с чем, не может быть передана в собственность предпринимателю.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правомерными и обоснованными в силу следующего.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в
муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Указанное право предполагает, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Пунктом 1 статьи 1 указанного Закона установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением, в том числе, из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Закона.

Следовательно, объектом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества может быть только объект недвижимости, являющийся таковым на основании правоустанавливающих документов.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу абзаца 2 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственной регистрации подлежат права на следующее недвижимое имущество: земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с пунктами 1, 7, 9, 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, настоящее Положение определяет порядок организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства осуществляется по результатам технической инвентаризации таких изменений.

По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.

По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.

Сведения об объектах капитального строительства, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, используются при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведении государственного статистического учета, определении размера
налога на имущество, внесении сведений о ранее учтенных объектах капитального строительства в государственный кадастр недвижимости, а также ведении реестра федерального имущества.

Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что помещение (или его часть) как объект недвижимости может быть объектом гражданского оборота только в том случае, если оно индивидуализировано (установлены его технические и качественные характеристики) на основании результатов технической инвентаризации.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 10.07.2006 N 06-151 предпринимателю Столяр Н.А. передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 30 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Дивногорск, ул. Заводская, 2а. Техническая характеристика, планировка и план-схема помещения приведены в приложении N 1 к договору.

Согласно план-схеме (л.д. 27), предпринимателю переданы в аренду помещения N 12, 15 и часть помещения N 11. Переданные в аренду предпринимателю площади заштрихованы на план-схеме, и не являются отдельным помещением.

Следовательно, в аренду предпринимателю передана площадь помещения, которая сама по себе не является отдельным объектом недвижимости, поскольку не имеет определенных индивидуальных технических и качественных характеристик, установленных уполномоченным органом на основании результатов технической инвентаризации.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация города Дивногорска указала, что переданное в аренду предпринимателю помещение не является отдельным помещением, а представляет собой часть помещения площадью 80 кв.м. Капитальных перегородок, позволяющих выделить спорное помещение площадью 30 кв.м., в данном помещении не имеется.

Указанные обстоятельства предприниматель не опроверг.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что переданная предпринимателю в аренду часть помещения площадью 30 кв.м. не является самостоятельным объектом недвижимости и не может быть предметом
договора купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы о том, что гражданское законодательство не устанавливает ограничений оборотоспособности частей нежилых помещений; часть нежилого помещения может быть объектом сделки купли-продажи в виде доли в праве собственности на нежилое помещение в целом, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Вместе с тем, как указывалось выше, объект недвижимого имущества должен быть индивидуализирован, то есть, иметь технические и качественные характеристики, отраженные в его технической документации. В технической документации переданное предпринимателю нежилое помещение площадью 30 кв.м надлежащим образом не выделено, так же как не выделено указанное помещение в натуре.

Кроме того, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, то есть, самого объекта недвижимого имущества, а не доли в праве собственности на имущество. Доля в праве собственности в силу статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является имущественным правом, а не имуществом.

Довод апелляционной жалобы о том, что площадь арендуемого им помещения не превышает установленных предельных значений, является обоснованным.

Действительно, статьей 1 Закона Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279 установлено предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения путем реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в размере не более 1000 квадратных метров.

Указанный предельный размер установлен для каждого вида арендуемого недвижимого имущества, в том числе, помещений, а не для всего здания, в котором находится арендуемое помещение.

Вместе с тем, то обстоятельство, что арендуемая предпринимателем часть помещения не превышает предельного размера, не изменяет вывод суда первой инстанции о том, что часть помещения не является самостоятельным объектом недвижимости.

Кроме того, Решением Дивногорского городского Совета депутатов от 29.11.2007 N 34-209-гс нежилое здание по ул. Заводская 2 “б“ в г. Дивногорске площадью 1434,3 кв.м включено в прогнозный план приватизации на 2008 - 2009 годы. Постановлением администрации от 24.12.2008 N 1687-п приняты условия приватизации указанного здания.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 июня 2009 года по делу N А33-6198/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.И.БЫЧКОВА

Судьи:

Л.А.ДУНАЕВА

Г.А.КОЛЕСНИКОВА