Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2009 N 05АП-4634/2009 по делу N А24-1997/2009 Арендатор не имел права приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка, поскольку им не было заявлено требование арендодателю по исполнению обязанности по договору об освобождении земельного участка от гаражей.
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2009 г. N 05АП-4634/2009
Дело N А24-1997/2009
(извлечение)
Резолютивная часть постановления оглашена 28 октября 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2009 г.
Пятый арбитражный апелляционный суд,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью с иностранными инвестициями “Три корабля“
апелляционное производство N 05АП-4634/2009
на решение от 17.08.2009 г.
судьи Н.
по делу N А24-1997/2009 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа
к Обществу с ограниченной ответственностью с иностранными инвестициями “Три корабля“
о взыскании 27361075,49 руб., расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее по тексту - Комитет) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью с иностранными инвестициями “Три корабля“ (далее по тексту - Общество) (с учетом уточнения) 27274732,90 руб., в том числе арендной платы по договору аренды земельного участка N 4745 от 14.08.2008 г. в размере 21742841 руб., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 5531891,90 руб., а также расторжении данного договора.
Решением от 17.08.2009 г. Арбитражный суд Камчатского края исковые требования удовлетворил частично, взыскал с Общества с ограниченной ответственностью с иностранными инвестициями “Три корабля“ в пользу Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа 21742841 руб. долга, 5531891,90 руб. пени, требование о расторжении договора аренды земельного участка N 4745 от 14.08.2008 г. оставил без рассмотрения, взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 100000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить полностью, прекратить производство по делу.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.
Считает, что ответчик вправе был приостановить выполнение обязательств по оплате арендной платы в связи с неисполнением истцом встречных обязательств по договору аренды по вывозу контейнеров, препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению.
Полагает, что действия ответчика не могут рассматриваться как виновное нарушение договора аренды, поскольку они вызваны просрочкой кредитора, в связи с чем взыскание пени также необоснованно.
Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Представители сторон в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 14.08.2008 г. между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) на основании Протокола N 1 от 08.08.2008 г. о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, расположенных на землях Петропавловск-Камчатского городского округа, был заключен договор аренды земельного участка N 4745, согласно условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 41:01:01 01 19:0316, площадью 6,8851 га - 68851 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: участок находится примерно в 50 м по направлению север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Академика Королева, дом 51, разрешенное использование: для строительства малоэтажной жилой блокированной застройки, фактическое использование: для строительства малоэтажной жилой блокированной застройки (32666 кв.м.).
В соответствии с п. 1.3 договора участок считается переданным арендатору с момента подписания обеими сторонами договора, сторонами установлено, что п. 1.3 договора имеет силу передаточного акта.
Согласно п. 1.4 договора участок обременен металлическими гаражами общей численностью приблизительно 700 шт.
Срок договора установлен на 5 лет до 13.08.2013 г. (п. 2.2 договора).
Пунктом 4.4.6 договора установлено, что арендатор обязан за свой счет обеспечить вывоз металлических гаражей, установленных на данном земельном участке, в места, указанные арендодателем.
В соответствии с п. 5.1 договора размер арендной платы составляет 34589880 руб. в год. При этом задаток в размере 68000 руб., внесенный арендатором, засчитывается в счет арендной платы (п. 5.2).
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендная плата начинает исчисляться с момента подписания договора, установлен график внесения арендной платы.
За просрочку платежей по договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 6.2 договора).
20.08.2008 г. ответчиком составлен протокол разногласий от 20.08.2008 г., который получен истцом 21.08.2008 г.
28.08.2008 г. Комитетом был составлен протокол согласований к протоколу разногласий от 20.08.2008 г. к договору аренды земельного участка N 4745 от 14.08.2008 г., который подписан сторонами без замечаний.
Согласно протоколу согласований из п. 1.1 договора исключены слова “32666 кв. м“; в раздел 4 добавлен п. 4.2.4 следующего содержания: “Арендодатель, за свой счет, обеспечит вывоз металлических гаражей, установленных на данном земельном участке“; п. 4.4.6 договора исключен.
Также соглашением внесены изменения в п. 5.3 договора: арендная плата начинает исчисляться с 14.08.2008 г. и подлежит внесению в соответствии со следующим графиком: за период с 14.08.2008 г. по 31.12.2008 г. в сумме 13163371 до 15.12.2008 г., за 2009 г., 2010 г., 2011 г., 2013 г. - арендная плата вносится равными частями в размере 8647470 руб. не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 декабря текущего года, за 2013 г.: до 15.04.2013 г. 8647470 руб.; до 15.07.2013 г. - 8647470 руб.; до 13.09.2013 г. - 4131569 руб.
Как установлено судом первой инстанции, договор аренды земельного участка N 4745 от 14.08.2008 г., протокол разногласий от 20.08.2008 г., протокол согласований от 28.08.2008 г. зарегистрированы в установленном законом порядке.
Неоплата арендной платы по договору послужила основанием для обращения Комитета в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.
Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Из договора аренды земельного участка N 4745 от 14.08.2008 г. не следует, что обязательство арендатора по оплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем обязательств по обеспечению вывоза металлических гаражей, установленных на земельном участке.
Напротив, предложение ответчика добавить в договор п. 4.3.7, предусматривающий право арендатора не платить арендную плату, если не освобожден земельный участок от металлических гаражей, не принято арендодателем.
Пунктом 1 ст. 406 ГК РФ предусмотрено, что кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Ответчиком не представлено доказательств того, что истец отказался принять арендную плату по договору или не совершил действий, до совершения которых ответчик не мог осуществить выплату арендной платы.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из п. 1.4 договора аренды земельного участка N 4745 от 14.08.2008 г. следует, что участок обременен металлическими гаражами общей численностью приблизительно 700 шт.
При этом в п. 1.2 договора арендатор признает, что земельный участок пригоден для использования в целях настоящего договора.
Протоколом согласований от 28.08.2008 г. в договор от 14.08.2008 г. добавлен п. 4.2.4, предусматривающий обязанность арендодателя за свой счет обеспечить вывоз металлических гаражей, установленных на данном земельном участке. Однако срок, в течение которого, арендодатель обязан осуществить данные действия, не указан.
В соответствии с ч. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
В материалах дела имеется решение N 3 от 13.10.2008 г., из которого следует, что ООО “Три корабля“ приняло решение повторно предложить арендодателю пересмотреть условия договора, исключив п. 5.3 и заменив его словами “арендная плата начинает исчисляться с момента вывоза последнего гаража“, в случае отказа арендодателя от внесения таких изменений отказаться от земельного участка.
21.10.2008 г. ответчиком составлено обращение на имя С. В данном обращении ответчик сообщил о том, что одним из условий инвестирования общества является активизация по вывозу гаражей на данном земельном участке.
Данные документы получены Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа, о чем свидетельствует письмо от 14.11.2008 г. N 01-01/3142.
Однако из вышеуказанных документов не следует, что арендатором заявлено требование арендодателю исполнить его обязанность по договору по освобождению земельного участка.
Арендатором также не принято мер по обязанию арендодателя в принудительном порядке осуществить вывоз гаражей.
Кроме того, ответчиком не представлено доказательств наличия всей разрешительной документации для осуществления намеченного строительства, в связи с чем довод о том, что именно действия администрации по неосвобождению земельного участка от гаражей препятствуют его использования по целевому назначению, является необоснованным.
При таких обстоятельствах, оснований для освобождения арендатора от выплаты арендной платы и пени за ее несвоевременное перечисление не имеется.
Проверив расчет задолженности, представленный истцом, учитывая то, что доказательств уплаты имеющейся задолженности ответчиком в материалы дела не представлено, апелляционный суд признает правомерным вывод суда первой инстанции об обоснованности требований истца о взыскании суммы долга и пени.
Доводы ответчика о правомерности приостановления выполнения обязательств по оплате арендной платы основаны на неверном толковании ст. 328 ГК РФ.
Довод ответчика о наличии просрочки кредитора не подтвержден соответствующими доказательствами.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В качестве доказательств направления ответчику предупреждения о необходимости исполнения обязательств истцом представлены пустые (вскрытые) конверты, направленные 12.02.2009 г. и 12.03.2009 г., а также уведомления о вручении. Однако данные документы в связи с отсутствием описи вложения не могут достоверно свидетельствовать о том, что в конвертах были направлены именно предупреждения, а не другие документы. Иных доказательств истцом в материалы дела не представлено.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ несоблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении спорного договора и обоснованно оставил данное требование без рассмотрения.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Камчатского края от 17.08.2009 г. по делу N А24-1997/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.