Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.12.2009 по делу N А32-7711/2009 Дело направлено на новое рассмотрение, так как суду надлежит выяснить, применяются ли к отношениям сторон условия договора аренды и дополнительного соглашения к нему, необходимо уточнить сумму неосновательного обогащения ответчика либо размера долга по арендной плате; обязать стороны предоставить доказательства целевого назначения и использования каждого участка; обсудить вопрос о применении в отношении отдельно взятого участка повышающего коэффициента, установленного нормативными актами.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 декабря 2009 г. по делу N А32-7711/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мещерина А.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от администрации муниципального образования Староминский район - Дубинина С.В. (доверенность от 08.10.2009), от ответчика - открытого акционерного общества “Староминское автотранспортное предприятие“ - Барыбина А.А. (доверенность от 01.11.2009), рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества “Староминское автотранспортное предприятие“ на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 (судья Гладков В.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 18.09.2009 (судьи Ломидзе О.Г., Галов В.В., Ильина М.В.) по делу N А32-7711/2009, установил следующее.

Администрация муниципального образования Староминский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ОАО “Староминское автотранспортное предприятие“ (далее - общество) о взыскании 86 453 рублей 97 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 18.08.1998 за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 и 38 276 рублей 09 копеек неосновательного обогащения.

Решением от 09.07.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.09.2009 заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что размер задолженности ответчика подтверждены материалами дела. Апелляционный суд указал, что применение к базовому размеру арендной платы коэффициента 1,5 установленного решением Староминского Совета депутатов от 28.01.2004 N 35.6 за вид использования “земельные участки, занятые иными объектами недвижимости коммерческих структур и иных хозяйствующих субъектов“ прав и законных интересов ответчика не нарушает.

В кассационной жалобе общество просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять по делу новый судебный акт. В подтверждение доводов жалобы заявитель сослался на Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 N 209-О. Для определения категории арендатора и вида целевого использования земли и размера поправочного коэффициента необходимо установить деятельность хозяйствующего субъекта. Основным видом деятельности общества является автотранспортная деятельность, поэтому подлежит применению коэффициент 1,0 (вид деятельности “Автомобильный транспорт“). Суды неправильно применили коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования 1,5. Кроме того, администрация не представила доказательств экономической обоснованности установленных для расчета арендной платы коэффициентов, внесения изменений в договор аренды Земельные участки используются на основании договора, истцом избран неверно способ защиты и основания для взыскания неосновательного обогащения у администрации отсутствуют.

В судебном заседании
представитель ответчика поддержал изложенные в жалобе доводы.

Администрация просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Иск заявлен о взыскании платежей за фактически используемые два земельных участка, размер площади которых арендатор не оспаривает.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по условиям договора аренды от 18.08.1998 N 69 администрация (арендодатель) предоставила обществу (арендатор) в аренду до 2048 года включительно земельный участок общей площадью 8,38 га, расположенный по улицам Щорса и Степной, под существующей производственной базой.

06.02.2003 стороны заключили дополнительное соглашение в котором номер договора изменился на N 2810000076. Согласно прилагаемым к договору чертежам и расчету истца, предметом аренды являются два земельных участка (участок по ул. Степная площадью 55 338 кв.м и участок по ул. Щорса площадью 28 465 кв.м).

Постановлениями главы муниципального образования Староминский район от 19.03.2006 N 1244, от 15.01.2007 N 10 предоставленный в аренду земельный участок по ул. Щорса разделен на два участка площадью 1 949 кв. м и 24 500 кв. м.

Участок по ул. Щорса разделен в связи с отчуждением обществом здания, во владении общества остался участок площадью 24 500 кв. м, который поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования для размещения и эксплуатации объектов недвижимости.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендным платежам, администрация обратилась в арбитражный суд с иском на основании статей 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям
309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонние изменения условий обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований статьи 614 того же Кодекса. При этом размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Договором аренды от 18.08.1998 N 69 и дополнительным соглашением к нему от 06.02.2003 предусмотрено, что основанием для изменения арендодателем размера арендной платы является изменение базовых размеров арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен либо изменением нормативно-правовых актов. В то же время пунктом 3.4 договора и пунктом 3.3. дополнительного соглашения к нему установлено, что изменения в договор аренды должны оформляться двусторонним письменным соглашением. В договоре отсутствует условие о том, что арендодатель наделен правом на внесение в договор изменений в одностороннем порядке. Суды не дали оценку данным условиям договора, поскольку соглашения об изменениях размера арендной платы в дело не предоставлены.

Согласно статьям 6, 22 Земельного кодекса Российской Федерации объектом арендных земельных отношений являются земельные участки. В договоре аренды земельные участки не индивидуализированы, их кадастровые номера не указаны, вместе с тем к договору приложен чертеж границ двух участков. При рассмотрении спора установлено, что размер одного земельного участка изменен путем раздела его на два участка, арендатором одного из которых ответчик не является. Соответствующие изменения в договор аренды не внесены.

Суды не обсудили вопрос о том, изменен ли предмет договора аренды и сохраняет ли действие договор в
целом либо в части при отсутствии доказательств изменении размера, площади и конфигурации одного из участков. Данное обстоятельство имеет значение для правовой квалификации отношений сторон и оценки доводов истца о том, что заявленная в иске сумма долга подлежит взысканию в виде неосновательного обогащения (в случае прекращения действия договора в связи с изменением объекта арендных отношений) либо в иске надлежит отказать, так как долг оплачен арендатором в размере, предусмотренном условиями договора аренды (доводы ответчика).

Между сторонами возник спор и о размере коэффициента, подлежащего применению при определении платы за пользование земельным участком.

Базовые ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности, и поправочные коэффициенты к ним по категориям арендаторов и видам целевого использования установлены постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 “О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края“ (далее - постановление от 18.05.2002 N 529).

Решением Староминского Совета депутатов от 28.01.2004 N 35.6 установлены поправочные коэффициенты к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к государственной собственности, по категориям арендаторов и видам целевого использования. Согласно пункту 26 приложения к названному решению к земельным участкам занятыми иными объектами недвижимости коммерческих структур и иных хозяйствующих субъектов предусмотрен поправочный коэффициент к базовым ставкам арендной платы за земли государственной собственности на территории Староминского района.

Общество, возражая против иска, считает, что установленный решением депутатов от 28.01.2004 N 35.6 поправочный коэффициент 1,5 является экономически необоснованным и при расчете арендной платы следует применять коэффициент 1, поскольку ответчик является автотранспортным предприятием, поправочный коэффициент по данному виду деятельности установлен постановлением главы администрации Краснодарского
края от 18.05.2002 N 529.

Согласно постановлению главы администрации Краснодарского края N 529 к базовым ставкам арендной платы могут устанавливаться поправочные коэффициенты по категориям арендаторов и видам целевого использования, не включенным в приложение N 6 (после изменения нумерации - N 5).

Вопросы о том, являются ли земельные участки обособленными объектами земельных отношений, какое целевое назначение и использование имеет каждый из них при рассмотрении дела не выяснены.

В силу статей 286 - 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценка и исследование обстоятельств, не являвшихся предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, в кассационном суде недопустимы.

При новом рассмотрении дела суду надлежит выяснить, применяются ли к отношениям сторон условия договора аренды и дополнительного соглашения к нему; сохраняет ли силу договор аренды и его условие о порядке изменения арендодателем размера арендной платы в отношении одного земельного участка, площадь которого не изменилась либо распространяется на оба земельных участка. Необходимо уточнить сумму неосновательного обогащения ответчика либо размера долга по арендной плате; обязать стороны предоставить доказательства целевого назначения и использования каждого участка; обсудить вопрос о применении в отношении отдельно взятого участка повышающего коэффициента, установленного нормативными актами (в случае возможности его применения).

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2009 по делу N А32-7711/2009 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н.ПЛОТНИКОВА

Судьи

А.И.МЕЩЕРИН

А.В.САДОВНИКОВ