Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.11.2009 по делу N А63-671/2009 Дело по иску о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на часть нежилого здания направлено на новое рассмотрение, поскольку суды не установили, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 ноября 2009 г. по делу N А63-671/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Плотниковой Л.Н. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - государственного унитарного предприятия Ставропольского края “Ставропольский краевой тепло-энергетический комплекс“ - Бровниковой Н.Н. (доверенность от 28.01.2009), в отсутствие ответчиков: Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, общества с ограниченной ответственностью “Транс“, третьих лиц: открытого акционерного общества “Зеленокумский опытно-механический завод“, Ф.И.О. извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную
жалобу государственного унитарного предприятия Ставропольского края “Ставропольский краевой тепло-энергетический комплекс“ на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.05.2009 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 (судьи Параскевова С.А., Жуков Е.В., Казакова С.А.) по делу N А63-671/2009, установил следующее.

ГУП СК “Крайтеплоэнерго“ (далее - истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к УФРС по Ставропольскому краю (далее - регистрационная служба) и ООО “Транс“ (далее - общество) о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на часть нежилого здания административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: Ставропольский край, Советский район, г. Зеленокумск, ул. 50 лет Октября, 99 (свидетельство о государственной регистрации права серии 26-АЕ N 506280 от 27.08.2008, запись N 26-26-27/006/2007-454 в части включения в общую площадь 629,5 кв. м).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ОАО “Зеленокумский опытно-механический завод“ (далее - завод) и Амирханов М.М.

Исковые требования мотивированы ничтожностью договоров купли-продажи спорного имущества, заключенных ОАО “Зеленокумский опытно-механический завод“ и Амирхановым М.М., а затем Амирхановым М.М. и обществом, ввиду подписания названных договоров после заключения договора купли-продажи этого же имущества истцом и ОАО “Зеленокумский опытно-механический завод“ и передачи владения указанным имуществом истцу.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.05.2009, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.08.2009, в удовлетворении иска отказано. Суды пришли к выводу об избрании предприятием неверного способа защиты, а также о наличии у продавца возможности распорядится имуществом и после его передачи покупателю, поскольку до государственной регистрации перехода права собственности продавец продолжает оставаться собственником этого имущества.

В кассационной жалобе истец
просит отменить состоявшиеся судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель жалобы указывает, что суды, отклоняя его довод о ничтожности оспариваемых договоров купли-продажи, не выяснили, произведена ли продавцом фактическая передача спорных нежилых помещений площадью 6529,5 кв. м во исполнение указанных договоров, кто является владельцем спорного имущества, в то время как право собственности на недвижимое имущество возникает при условии фактической передачи имущества приобретателю; не дана оценка представленным истцом доказательствам о несении бремени содержания спорных объектов, письмам истца заводу о регистрации перехода права и мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.09.2004 по делу N А63-963/04. Общество считает, что суд апелляционной инстанции, не отразив в своем постановлении доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, нарушил нормы пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Регистрационная служба в отзыве на кассационную жалобу полагает обжалуемые судебные акты законными.

В судебном заседании представитель предприятия повторил доводы жалобы.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.

Как видно из материалов дела и установили суды, на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 15.10.2004 N 117/09/04, заключенного предприятием (покупатель) и заводом (продавец), предприятию переданы встроенные нежилые помещения общей площадью 185 кв. м (литера А, номера помещений по плану 4, 4а, 63, 113, 131, 132, 133, 134, 137), расположенные на 1 - 3 этажах здания по адресу: г. Зеленокумск, ул. 50 лет Октября, 99.

По договору купли-продажи от 15.10.2004 N 116/09/04, заключенному теми же лицами, предприятию переданы встроенные нежилые помещения общей площадью 187,6 кв. м (литера А, номера помещений по плану 108, 109,
110, 111, 112, 114, 115, 116, 117, 120, 121, 122, 124, 125, 126, 127), расположенные на третьем этаже здания по адресу: г. Зеленокумск, ул. 50 лет Октября, 99.

В соответствии с договором купли-продажи нежилых помещений от 14.10.2005 N 26/11/05, заключенным предприятием и заводом, предприятию переданы встроенные нежилые помещения общей площадью 51,3 кв. м (литера А, номера помещений по плану 1, 2, 3, 5), расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Зеленокумск, улица 50 лет Октября, 99.

25 мая 2005 г. предприятием и заводом заключен договор купли-продажи нежилых помещений N 08-05-05, по которому предприятию переданы встроенные нежилые помещения общей площадью 205,9 кв. м (литера А, номера помещений по плану 6, 5, 61, 62, 64, 65), расположенные на 1 - 2 этажах здания по адресу: г. Зеленокумск, ул. 50 лет Октября, 99.

Переход права собственности к истцу на спорное имущество в установленном порядке не зарегистрирован, так как завод уклонялся от регистрации, в связи с чем предприятие обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском (по делу N А63-11102/06).

14 августа 2006 г. на основании плана приватизации с актами оценки N 1, 2, 9, утвержденными решением Комитета по управлению имуществом администрации Ставропольского края от 17.12.1992 N 1263, проведена государственная регистрация права собственности завода на административно-бытовой корпус общей площадью 1512,50 кв. м, расположенный по адресу: г. Зеленокумск, ул. 50 лет Октября, 99.

8 февраля 2007 г. внесены изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно: согласно представленному плану объекта недвижимости, выданному ГУП СК “Крайтехинвентаризация“ 02.02.2007, площадь объекта увеличена до 2083,0 кв. м.
в целях устранения арифметической ошибки, допущенной при первичном подсчете площадей.

В период судебного разбирательства по делу N А63-11102/06 завод (продавец) и Амирханов М.М. (покупатель) заключили договор купли-продажи этого же имущества от 09.02.2007.

21 февраля 2007 г. на основании договора купли-продажи от 09.02.2007 проведена государственная регистрация перехода права собственности к Амирханову М.М. на спорные объекты недвижимости.

На основании договора купли-продажи от 22.05.2007, заключенного Амирхановым М.М. (продавец) и ООО “Транс“ (покупатель), 04.06.2007 проведена государственная регистрация перехода права собственности к ООО “Транс“ на указанный выше объект недвижимого имущества и 27.08.2008 обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорное имущество.

Указанные обстоятельства послужили для предприятия основанием обращения в арбитражный суд с иском.

Согласно пункту 1 статьи 131 и пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Требование об оспаривании государственной регистрации права собственности на спорное имущество заявлено предприятием со ссылкой на ничтожность договора купли-продажи, послужившего основанием для внесения регистрационной записи о праве общества.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует
исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданное имущество другому покупателю, если оно уже находится в законном владении первого покупателя. При этом приобретатель по второму договору может привлечь отчуждателя к ответственности за его неисполнение, то есть договор предполагается действительным.

Таким образом, довод истца о ничтожности договора по отчуждению спорного имущества обществу не может быть принят во внимание.

Между тем заключенные продавцом договоры купли-продажи недвижимого имущества с разными покупателями в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации сами по себе не могут являться основанием возникновения у покупателей права собственности на эти объекты недвижимости.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В случае, когда продавец недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации
перехода права собственности на это имущество, покупатель вправе обратиться к нему с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенных правовых норм при рассмотрении споров между несколькими покупателями недвижимого имущества и продавцом необходимо исходить из того, что иск первого покупателя об оспаривании зарегистрированного права второго покупателя и о понуждении продавца к государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению, если суд установит, что передача владения недвижимым имуществом произведена первому покупателю.

Такой правовой смысл вытекает и из положений части 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что права кредитора требовать отобрания индивидуально-определенной вещи у должника и передачи ее кредитору отпадает только в том случае, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, то есть обстоятельством, определяющим переход права собственности на недвижимое имущество в случае его отчуждения продавцом по нескольким договорам купли-продажи, заключенным с разными покупателям, является фактическая передача вещи покупателю.

Однако данное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суды не исследовали и не установили.

Указав на избрание истцом ненадлежащего способа защиты, апелляционный суд сделал преждевременный вывод о том, что применительно к рассматриваемому спору восстановление нарушенного права собственности возможно путем
заявления требования об изъятии имущества из чужого незаконного владения. Обращение с виндикационным иском в силу положений статей 301 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо лишь при нахождении спорного имущества во владении ответчика.

В том случае, если имущество находится во владении истца, восстановление его нарушенного права в отношении спорного имущества возможно путем предъявления иска об оспаривании зарегистрированного права общества на спорные помещения (так как регистрация обществом прав на спорные помещения препятствует реализации истцом права собственности на эти же помещения, в том числе права на его юридическое оформление (регистрацию)), а также заявлением иска к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности (указанное требование предприятие заявило ранее по делу N А63-11102/06).

Поскольку, разрешая спор, суды не установили, в чьем фактическом владении находится спорное имущество (кому продавец осуществил передачу владения), обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать, кто является владельцем спорного имущества; проверить доводы истца о владении имуществом с 2004 - 2005 г. г. и несении бремени его содержания; разрешить спор по существу в отношении каждого привлеченного к участию в деле ответчика, в том числе предложить истцу уточнить требования к регистрационной службе, которая не является правообладателем зарегистрированного и оспариваемого им права собственности.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.05.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А63-671/2009 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его
принятия.

Председательствующий

Е.И.АФОНИНА

Судьи

Л.Н.ПЛОТНИКОВА

Е.В.УЛЬКО