Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.11.2009 по делу N А53-25934/2008 Иск о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности за обществом на жилой дом удовлетворен, поскольку материалами дела подтверждено уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, отказ обществу в удовлетворении заявленного требования не соответствует нормам ГК РФ и противоречит принципу правовой определенности.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 ноября 2009 г. по делу N А53-25934/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Амбаловой С.М. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью “Мега Строй“ - - Евтухова А.В. (директор), Приваловой Т.В. (доверенность от 19.02.2009), от третьих лиц: Ф.И.О. Ф.И.О. Ф.И.О. Алиева Алияддина Джанатоглы, Ф.И.О. Ф.И.О. Ф.И.О. и Ф.И.О. - Орлова В.Е. (доверенности от 21.05.2007, 15.05.2005, 22.05.2007, 18.05.2007, 23.05.2007, 15.05.2007), в отсутствие ответчика -
закрытого акционерного общества “Интерстройкорд“ и третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы, Фонда имущества Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Мега Строй“ на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.04.2009 (судья Корх С.Э.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 (судьи Ильина М.В., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу N А53-25934/2008, установил следующее.

ООО “Мега Строй“ (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ЗАО “Интерстройкорд“ о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности за обществом на жилой дом литера А площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20 (в стадии незавершенного строительства), приобретенного на торгах по договору купли-продажи от 26.12.2006 N 7398/03.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы (далее - регистрационная служба), Фонд имущества Ростовской области (далее - фонд), Паунова М.П., Осташов В.А., Аксенова Г.Н., Алиев А.Д., Щербань И.В., Херман Т.С., Бочарова Е.А., Волынщикова Н.П.

Решением от 14.04.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на дело N А53-4721/200/-С2-11 по иску общества о признании права собственности на спорный объект недвижимости, при рассмотрении которого суды установили недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2006.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции как принятые с нарушением норм материального права и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что положениями Федерального закона от
21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) допускается одновременная подача заявлений на государственную регистрацию права собственности и перехода права к иному лицу, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Суд, сославшись на пункт 17 информационного письма от 16.01.2001 N 59 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не учел, что спорный объект продан не в рамках исполнительного производства, а в порядке процедуры банкротства на основании решения собрания кредиторов ЗАО “Интерстройкорд“. Торги проведены в соответствии со статьями 110, 111 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“, результаты торгов никем не оспорены. Заявителю не было известно об отсутствии государственной регистрации права собственности на спорный объект на момент проведения торгов. Обязательства по договору исполнены, объект принят обществом по акту приема-передачи, денежные средства в размере 13 млн рублей уплачены обществом. Эти денежные средства направлены ЗАО “Интерстройкорд“ на погашение требований конкурсных кредиторов. Препятствия для государственной регистрации перехода права к истцу на спорное имущество отсутствуют, поскольку на момент обращения с иском в суд право собственности на спорный объект зарегистрировано за продавцом и заключенный договор купли-продажи исполнен сторонами,. Факт уклонения ответчика от регистрации перехода права подтверждается его отзывом на иск и действиями по выставлению объекта на новые торги.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представители общества повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель третьих лиц возражал против отмены судебных актов, считая их законными и обоснованными. По его мнению, договор купли-продажи спорного объекта является ничтожной сделкой, так как на момент его заключения право
собственности продавца не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В судебном заседании 10.11.2009 объявлен перерыв до 14 часов 11.11.2009.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 19.04.1993 N 395 на ЗАО “Интерстройкорд“ возложены функции заказчика по разработке проекта комплексной реконструкции квартала в границах ул. Тургеневская - пер. Островского - Соляной спуск.

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 17.01.2005 ЗАО “Интерстройкорд“ продлен срок выполнения работ по завершению проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями на ранее предоставленном земельном участке. ЗАО “Интерстройкорд“ выдано разрешение N 5730-2 на производство строительных работ объекта капитального строительства 9-этажного 24-квартирного жилого дома со встроенными административными помещениями и автостоянкой.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2005 по делу N А53-7398/2005-С2-7 ЗАО “Интерстройкорд“ признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. В связи с открытием конкурсного производства строительство объекта приостановлено.

В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий должника включил спорный объект незавершенного строительства в конкурсную массу и в соответствии с решением собрания конкурсных кредиторов передал его на торги.

25 декабря 2006 г. специализированная организация (фонд) провела торги, победителем которых признано общество, о чем составлен протокол N 2. В тот же день (26 декабря 2006 г.) должник и общество на основании результата торгов заключили договор N 7398/03 купли-продажи объекта незавершенного строительства. Во исполнение договора купли-продажи от 26.12.2006 N 7398/03 должник по акту приема-передачи передал обществу в собственность жилой дом
литера А, находящийся в стадии незавершенного строительства, площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20; общество приняло его и уплатило за недвижимое имущество 13 млн рублей.

Право собственности на недвижимое имущество, реализованное конкурсным управляющим с публичных торгов, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2008, то есть после заключения названного договора купли-продажи и передачи имущества обществу.

15 декабря 2008 г. общество обратилось к конкурсному управляющему ЗАО “Интерстройкорд“ с требованием о предоставлении документов, необходимых для государственной регистрации, а также принятии со стороны ЗАО “Интерстройкорд“ иных необходимых действий для государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объект недвижимого имущества.

В письме от 16.12.2008 ЗАО “Интерстройкорд“ ответило, что оно не имеет возможности предоставить обществу истребуемые документы (в том числе подлинник технического паспорта на строение; подлинник свидетельства о праве собственности; подлинник кадастрового паспорта на земельный участок; документы, удостоверяющие право пользования земельным участком) и произвести соответствующие действия для государственной регистрации перехода права собственности ввиду отсутствия этих документов в распоряжении конкурсного управляющего, так как спорный объект вторично выставлен на продажу с целью осуществления расчетов с кредиторами ЗАО “Интерстройкорд“.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемое конкурсным управляющим ЗАО “Интерстройкорд“ недвижимое имущество оно не могло быть предметом гражданско-правовой сделки.

Однако судами не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Поскольку принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от 26.12.2006 N 7398/03 обязательства исполнены, государственная регистрация права собственности за ЗАО “Интерстройкорд“ произведена, материалами дела подтверждено уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, отказ обществу в удовлетворении заявленного требования не соответствует приведенным нормам права и противоречит принципу правовой определенности. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09.

Неправомерна ссылка судов первой и апелляционной инстанции на то, что в решении Ленинского районного суда г. Ростов-на-Дону от 02.02.2009 по делу N 2-82/09 и Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2008 по делу N
А53-4721/2008-С2-11 указано на ничтожность договора купли-продажи от 26.12.2006 N 7398/03 ввиду отсутствия у продавца на дату его заключения зарегистрированного права собственности на спорный объект. Правовой вывод, сделанный в названных судебных актах, не является установленным по делу обстоятельством, имеющим в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении данного спора. Кроме того, как видно из мотивировочной части приведенных судебных актов, обществу отказано в признании права собственности на спорный объект и исключении этого объекта из-под ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, ввиду отсутствия государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорный объект.

Необоснованна ссылка судебных инстанций на то, что 12.05.2008 и 20.10.2008 зарегистрированы ограничения (обременения) на спорный объект в виде ареста и запрета на его отчуждение, поскольку эти ограничения наложены после отчуждения имущества по акту приема-передачи во исполнение договора купли-продажи от 26.12.2006 N 7398/03.

Несостоятелен довод представителя третьих лиц о том, что спорное имущество является объектом долевой собственности третьих лиц, за счет которых и на основании заключенных с ними договоров долевого участия в строительстве должником возведен спорный объект. Как видно из материалов дела, установлено судами первой и апелляционной инстанций и не оспаривается участвующими в деле лицами, спорный объект создан ЗАО “Интерстройкорд“ в установленном законом порядке на земельном участке, отведенном ему для целей строительства спорного объекта и на основании полученного им разрешения на строительство. Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.09.2007 с ЗАО “Интерстройкорд“ в пользу Пауновой М.П., Осташова В.А., Аксеновой Г.Н., Алиева А.Д., Волынщиковой Н.П., Щербань И.В., Херман Т.С., Бочаровой Е.А. взысканы денежные суммы, внесенные по договорам о долевом участии
в строительстве, неустойка и компенсация морального вреда. Таким образом, между указанными лицами и должником (ЗАО “Интерстройкорд“) существуют обязательственные (денежные) а не вещно-правовые отношения. Кроме того, как пояснил их представитель в суде кассационной инстанции, у должника имеется иное имущество (не завершенный строительством завод), на которое может быть обращении взыскание конкурсных кредиторов. Поэтому суд кассационной инстанции отклоняет довод представителя третьих лиц о том, что решение суда от 25.09.2007 может быть исполнено только за счет спорного объекта, поскольку его доверители являлись участниками долевого строительства этого объекта.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Так как фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего спора, суды установили на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применили нормы права, Федеральный арбитражный суд считает, что решение от 14.04.2009 и постановление апелляционной инстанции от 14.08.2009 следует отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.04.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 по делу N А53-25934/2008 отменить.

Зарегистрировать переход от закрытого акционерного общества “Интерстройкорд“ к обществу
с ограниченной ответственностью “Мега Строй“ права собственности на жилой дом (в стадии незавершенного строительства) литера А площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

Взыскать с закрытого акционерного общества “Интерстройкорд“ в пользу общества с ограниченной ответственностью “Мега Строй“ 4 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А.СПИРИДЕНКО

Судьи

С.М.АМБАЛОВА

Л.А.ТРИФОНОВА