Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.08.2009 по делу N А32-12206/2008 Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не проверил соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, а также не дал оценки доводам истца о наличии оснований для расторжения договора в связи с неиспользованием ответчиком земельного участка по целевому назначению.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 августа 2009 г. по делу N А32-12206/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Мещерина А.И. (докладчик) и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества “Пансионат отдыха “Энергетик“ - Носаль Н.А. (доверенность от 17.11.2008), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Меридиан-Инвест“ - Ардакова А.В. (доверенность от 26.06.2009) и Кузьменко Т.Е. (доверенность от 31.04.2009), от третьего лица - открытого акционерного общества “Кубаньэнерго“ - Носаль Н.А. (доверенность от 25.11.2009), в отсутствие третьих лиц:
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью “Эрланг“, общества с ограниченной ответственностью “Эдельвейс“, администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Меридиан-Инвест“ на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2009 по делу N А32-12206/2008 (судья Гладков В.А.), установил следующее.

ОАО “Пансионат отдыха “Энергетик“ (далее - пансионат) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “Меридиан-Инвест“ (далее - общество) о признании расторгнутым договора субаренды от 29.04.2004 земельного участка, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Пионерская, д. 4.

Решением от 08.05.2009 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор субаренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку в нарушение пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса (далее - Кодекс) и пункта 5.3.1 договора аренды от 20.04.2004 земельный участок передан в субаренду без уведомления арендодателя. Требование о расторжении договора субаренды не может быть удовлетворено в связи с тем, что основания для расторжения ничтожного договора по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В апелляционном порядке законность и обоснованность судебного акта не проверялись.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, а также указывает на несоответствие сделанных судом выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, суд не применил к спорным правоотношениям специальную норму - пункт 9 статьи 22 Кодекса, которая устанавливает особенности реализации арендатором земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных в аренду на срок более пяти лет, правомочий, названных в пунктах
5, 6 указанной статьи. Суд не принял во внимание, что пункт 5.3.1 договора аренды от 20.04.2004 N 4000000852 противоречит пункту 9 статьи 22 Кодекса. Отсутствие согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду либо невыполнение арендатором обязанности по уведомлению арендодателя о передаче участка в субаренду в рассматриваемом случае не влекут ничтожность договора. В соответствии с пунктом 5.2.4 договора субаренды от 29.04.2004 в случае нарушения условий договора арендатор обязан направить субарендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств или предложение о расторжении договора. В деле отсутствуют доказательства выполнения истцом названного требования. Обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора суд не исследовал.

В отзывах на жалобу пансионат и ОАО “Кубаньэнерго“ просят оставить ее без удовлетворения, считая решение законным и обоснованным.

В заседании представители пансионата, общества и третьего лица поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы города-курорта Геленджика от 20.04.2004 N 474 исполнительный комитет (арендодатель) и ОАО “Кубаньэнерго“ (арендатор) 20.04.2004 заключили договор N 4000000852 аренды земельного участка площадью 61 009 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Пионерская, д. 4, для размещения пансионата отдыха “Энергетик“ (кадастровый номер 23:40:0507028:0004).

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора арендатор не вправе передавать земельный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя. Указанное условие содержится также в пункте 5.3.1 новой редакции договора, согласованной ТУ Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю (т. 1, л. д.
121 - 139). Договор заключен сторонами на 49 лет (с 20.04.2004 по 20.04.2053).

На основании соглашения от 06.09.2005 N 107/30-743 пансионат приобрел права и обязанности арендатора по указанному договору аренды (т. 1, л. д. 20, 21).

ОАО “Кубаньэнерго“ (арендатор) и ООО “Эрланг“ (субарендатор) 29.04.2004 заключили договор субаренды части земельного участка площадью 61 009 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Пионерская, д. 4.

Согласно пункту 1.1 договора его предметом является часть названного земельного участка площадью 21 243 кв. м, предназначенная для размещения пансионата (кадастровый номер 23:40:0507028:0004/001).

В соответствии с пунктом 2.1 договора участок надлежит использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1. Нарушение установленных сроков начала и окончания строительства расценивается как неосвоение земельного участка (пункт 2.2 договора).

Стороны в пункте 5.1.6 договора предусмотрели, что арендатор вправе принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора в случаях: использования земельного участка не по целевому назначению; неиспользования земельного участка в течение двух лет с момента заключения договора аренды земельного участка; нарушения субарендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пункте 2 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.2 договора; невнесения арендной платы за землю в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Согласно пункту 5.2.4 договора в случае нарушения субарендатором условий договора арендатор обязан не менее чем за 30 дней направить ему письменное предупреждение о необходимости исполнения договорных обязательств или предложения о расторжении договора.

Договор заключен сторонами до 20 апреля 2053 года и вступает в силу в день его государственной регистрации (пункт 7.1).

В
пункте 8.3 договора стороны определили, что по требованию одной из сторон он может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным пунктами 4.1.3 и 5.1.6.

На основании договора от 05.04.2007 ООО “Эрланг“ уступило ООО “Эдельвейс“ права и обязанности субарендатора по договору субаренды от 29.04.2004 (т. 1, л. д. 74).

По договору уступки прав и обязанностей от 09.11.2007 общество приобрело у ООО “Эдельвейс“ права и обязанности субарендатора по договору субаренды от 29.04.2004 (т. 1, л. д. 84).

Считая, что ответчик нарушил существенные условия договора аренды (не использовал земельный участок в течение двух лет с момента заключения договора аренды земельного участка), пансионат обратился в суд с заявлением о его расторжении.

Оказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу о том, что договор субаренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку в нарушение пункта 6 статьи 22 Кодекса и пункта 5.3.1 договора аренды от 20.04.2004 земельный участок передан в субаренду без соответствующего уведомления арендодателя. Основания для расторжения ничтожного договора по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Вместе с тем суд не учел следующее.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть
договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 5.2.4 договора субаренды от 29.04.2004 в случае нарушения субарендатором условий договора арендатор обязан не менее чем за 30 дней направить ему письменное предупреждение о необходимости исполнения договорных обязательств или предложения о расторжении договора.

Суд не исследовал вопрос о направлении пансионатом обществу (или его правопредшественникам) предупреждения о необходимости исполнения договорных обязательств и уведомления о расторжении договора.

Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, отказывая пансионату в удовлетворении требований, суд пришел к выводу о том, что ОАО “Кубаньэнерго“ неправомерно распорядилось находящимся у него на праве аренды земельным участком, предоставив его в субаренду в нарушение пункта 6 статьи 22 Кодекса и пункта 5.3.1 договора аренды от 20.04.2004 N 4000000852.

Однако суд не принял во внимание пункт 9 статьи 22 Кодекса, который устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 18 постановления от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах применения земельного законодательства“ разъяснил, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Отсутствие уведомления арендодателя (собственника земельного участка) о передаче участка в субаренду является основанием для предъявления требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 постановления).

Таким образом, суд ошибочно оценил договор субаренды как ничтожную сделку и не исследовал вопрос о наличии оснований для его расторжения.

С учетом изложенного суд не проверил соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, а также не дал оценки доводам истца о наличии оснований для расторжения договора в связи с неиспользованием ответчиком земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от 08.05.2009 принято с неправильным применением норм материального и процессуального права, в связи с чем согласно частям 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт надлежит отменить.

Поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в кассационной инстанции в силу ограниченности ее полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует
устранить отмеченные нарушения, рассмотреть заявление пансионата об уточнении исковых требований (т. 2, л. д. 108, 109), определить соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования данного спора по заявленным основаниям для расторжения договора (признания договора расторгнутым), дать оценку пункту 5.3.1 договора аренды от 20.04.2004 N 4000000852 с учетом положений пункта 9 статьи 22 Кодекса.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат распределению между сторонами при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2009 по делу N А32-12206/2008 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.М.АМБАЛОВА

Судьи

А.И.МЕЩЕРИН

Л.Н.ПЛОТНИКОВА