Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2009 по делу N А61-1715/2008 Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не проверил соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, а также не рассмотрел вопрос о наличии оснований для расторжения договора в связи с неиспользованием земельного участка.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 июля 2009 г. по делу N А61-1715/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Белоусовой Л.В. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества “Янтарь“ - Торчинова К.К. (доверенность от 30.04.2009), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Успех“, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества “Янтарь“ на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 по делу N А61-1715/2008 (судьи Параскевова С.А., Сулейманов З.М., Винокурова
Н.В.), установил следующее.

ОАО “Янтарь“ обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО “Успех“ о расторжении договора субаренды от 28.11.2005 N 02СА земельного участка (кадастровый номер 15:09:04 01 04:0015/02), расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Московская, 1, со стороны ул. Леонова, общей площадью 0, 2281 га.

Решением от 30.01.2009 исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что ООО “Успех“ нарушало сроки внесения арендных платежей и не использовало земельный участок по назначению.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.04.2009 решение от 30.01.2009 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд указал, что до принятия решения ответчик оплатил задолженность по арендной плате за исключением 1 456 рублей, что не является существенным нарушением. Неиспользование земельного участка в целях организации стоянки автомобилей не повлекло для истца какого-либо ущерба.

В кассационной жалобе истец просит отменить апелляционное постановление как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, а также указывает на несоответствие сделанных судом выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, ответчик не вносил в соответствии с условиями договора арендную плату, чем лишил истца ежеквартальной прибыли от сдачи в субаренду земельного участка. Ответчик с момента заключения договора не приступил к использованию земельного участка, что является нарушением его условий и основанием для расторжения.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Кроме того, просил не рассматривать заявление от 11.06.2009 N 201. Ходатайство представителя истца судом удовлетворено.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Как
видно из материалов дела, ФГУП “Янтарь“ (правопредшественник ОАО “Янтарь“) (арендатор) и ООО “Успех“ (субарендатор) 28.11.2005 заключили договор N 02СА субаренды земельного участка площадью 0,2281 га, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Московская, 1, со стороны ул. Леонова, в границах, указанных в кадастровом плане участка (кадастровый номер 15:09:04 01 04:0015/02) для строительства стоянки автомобилей.

Арендная плата по договору установлена в размере 36 590 рублей в год и должна вноситься ежеквартально равными частями от указанной суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 31 декабря текущего года, путем перечисления на расчетный счет истца.

Договор может быть досрочно расторгнут по инициативе истца при использовании земельного участка не по целевому назначению, либо использовании способами, приводящими к его порче, невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение 3 лет, нарушении других условий договора (пункт 5.1.1 договора).

Согласно пункту 7.2 договора расторжение договора по требованию арендатора возможно по основаниям и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.1 договора.

В письме от 13.12.2007 N 599 истец предложил ответчику погасить задолженность по платежам за использование участка.

Письмом от 15.07.2008 N 351 ОАО “Янтарь“ уведомило ООО “Успех“ о досрочном расторжении договора субаренды от 28.11.2005 в связи с организацией производства, предусматривающего отдельный доступ посторонних лиц на территорию земельного участка. Истец также указал на неиспользование земельного участка по назначению и предложил субарендатору погасить задолженность по арендной плате.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее
- Кодекс) предусмотрено, что решения и постановления, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно статье 170 Кодекса в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, а также должны быть указаны законы и иные нормативные акты, которыми руководствовался суд при принятии решения и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Кроме того, пунктом 12 части 2 статьи 271 Кодекса предписано, что в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии со статьей 71 Кодекса арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Однако судебные акты первой и апелляционной
инстанций, принятые по настоящему делу, нельзя признать в полной мере соответствующими указанным нормам процессуального права в связи с нижеследующим.

Требование истца о расторжении договора аренды основано на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, уклонение от внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской
Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не
указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Письмо от 15.07.2008 N 351, на которое суды сослались в обоснование вывода о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, содержит указание о досрочном расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Об этом свидетельствует и письмо ООО “Успех“ от 11.08.2008 (т. 1, л. д. 33). По указанным основаниям иск в суд не заявлен.

Кроме того, в письме истца от 15.07.2008 содержится предупреждение о необходимости исполнения субарендатором договорного обязательства (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из содержания названного документа не следует, что арендодатель предлагал арендатору расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, вывод судебных инстанций о соблюдении истцом (арендодателем) досудебного порядка урегулирования спора не основан на материалах дела.

Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Кодекса).

Делая вывод о том, что ответчик не исполнил обязательство по строительству на спорном участке стоянки автомобилей, суд первой инстанции не выяснил, направлял ли истец ответчику требование об устранении в разумный срок указанного нарушения.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что погашение долга по арендной плате является основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора по названному основанию.

В то же время апелляционный суд не проверил соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, а также не рассмотрел вопрос о наличии оснований для расторжения договора в связи с неиспользованием земельного участка.

Применение при оценке названного основания для расторжения договора такого критерия, как прибыль от использования стоянки автомобилей, противоречит
условиям совершенной сторонами сделки.

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что, как решение суда первой инстанции от 30.01.2009, так и постановление апелляционного суда от 13.04.2009 приняты судами с неправильным применением норм права, в связи с чем, в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Кодекса, судебные акты подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в кассационной инстанции в силу ее полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, определить соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования данного спора по всем заявленным основаниям для расторжения договора, учесть доводы и возражения сторон и с надлежащим применением закона принять обоснованный судебный акт.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами при новом рассмотрении дела с учетом суммы, уплаченной заявителем при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.01.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 по делу N А61-1715/2008 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И.МЕЩЕРИН

Судьи

Л.В.БЕЛОУСОВА

В.Е.ЕПИФАНОВ