Решения и определения судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 N 15АП-1009/2010 по делу N А01-1594/2009 По делу о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и зарегистрированного права собственности на данный участок, а также применении последствий недействительности сделки.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 марта 2010 г. N 15АП-1009/2010

Дело N А01-1594/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.

судей: Величко М.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от третьих лиц:

от ОАО “Банк ВТБ“ представителя Карманова А.Ю. по доверенности 23 АГ 361815 от 28.08.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества “КубаньГлавТорг“ на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 08 декабря 2009 года по делу N А01-1594/2009

по иску прокурора Республики Адыгея

к ответчикам: администрации муниципального образования Тахтамукайский район, закрытому акционерному обществу “КубаньГлавТорг“,

при участии
третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, открытого акционерного общества “Банк ВТБ“ в лице филиала в городе Краснодаре

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий его недействительности,

принятое в составе судьи И.М. Дивина,

установил:

прокурор Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к администрации муниципального образования “Тахтамукайский район“ (далее - администрация) и закрытому акционерному обществу “КубаньГлавТорг“ (далее - общество, заявитель) о признании недействительным и применении последствий недействительности заключенного ответчиками договора N 241 от 01.11.2008 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:1600002:94, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Перекатный, 39/1, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на указанный земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что приобретение обществом спорного земельного участка в собственность нарушает нормы земельного законодательства о приватизации земли, не допускающие реализацию исключительного права выкупа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка собственником расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Определением суда от 08.10.2009 (л.д. 70 - 73, т.д. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество “Банк ВТБ“ (далее - банк).

Решением суда от 08.12.2009 иск прокурора удовлетворен, договор купли-продажи земельного участка от 01.11.2008 признан недействительным, применены последствия недействительности указанного договора в форме двусторонней реституции исполненного путем возвращения спорного земельного участка в собственность муниципального образования “Тахтамукайский район“ с обязанностью последнего выплатить обществу “КубаньГлавТорг“ денежные средства, полученные в счет оплаты спорного земельного участка; признано недействительным зарегистрированное право собственности ЗАО “КубаньГлавТорг“ на данный земельный участок.

Решение суда мотивировано тем, что
общество, как собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, неправомерно приватизировало земельный участок в порядке реализации исключительного права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации; переданный обществу в собственность земельный участок по размеру площади не соответствует нормам отвода земли и требованиям землеустройства; цена земельного участка, уплаченная обществом при его приватизации, не соответствует его рыночной стоимости; обременение спорного земельного участка правом залога банка не препятствует признанию недействительным сделки его приватизации.

Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО “КубаньГлавТорг“ обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить как незаконное и необоснованное.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик сослался на то, оспариваемый прокурором договор купли-продажи земельного участка был заключен до принятия и публикации Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, фактически установившего в результате толкования норм земельного законодательства ограничение права на приватизацию земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства; материалами дела подтверждается легальность не завершенного строительством объекта и действительность прав на арендуемый земельный участок; обязанность собственников объектов незавершенного строительства выкупить земельный участок предусмотрена законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества; цена продажи земельного участка определена в соответствии с требованиями закона, уплачена в бюджет муниципального образования.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо - банк просил решение суда отменить, в иске прокурору отказать, указал, что спорный земельный участок является предметом ипотеки по соответствующему договору между банком и обществом в обеспечение возврата кредита; решением суда общей юрисдикции обращено взыскание на указанный земельный участок как предмет залога; при заключении договора ипотеки банк
не знал и не мог знать о пороках основания приобретения земельного участка его залогодателем - обществом.

Прокурор и администрация отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии с правилами статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в силу части 3 статьи 156 указанного Кодекса.

Представитель третьего лица - банка в судебном заседании апелляционной инстанции огласил отзыв на апелляционную жалобу общества, просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований прокурора отказать.

Поступившее от заявителя жалобы ходатайство об отложении рассмотрения жалобы, мотивированное тем, что общество узнало о дате судебного заседания апелляционной инстанции за один день до него, отклонено апелляционным судом, поскольку в деле имеются доказательства надлежащего извещения заявителя о времени и месте судебного заседания; приведенное заявителем основание переноса рассмотрения жалобы не свидетельствует о невозможности обеспечения явки его представителя в судебное заседание апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя банка, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности недостроенный одноквартирный одноэтажный коттедж с мансардным этажом общей площадью застройки 237,9 кв. м 18% готовности (кадастровый номер 01:05:16 00 002:94:79:230:001:005570830), расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Перекатный, дом N 39/1 (согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 11.08.2008 01-АА 168215, л.д. 150, т.д. 1).

Незавершенность строительства указанного объекта (18% готовности) подтверждается также кадастровым паспортом от 27.01.2009 (л.д. 161, т.д. 1), справкой ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ N 10730
от 26.01.2009 (л.д. 169, т.д. 1).

Земельный участок (кадастровый номер 01:05:16 00 002:0085), занятый указанным объектом недвижимости, используется обществом на праве аренды, уступленном заявителю гражданином Андрусенко С.А. по договору от 2006 года о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка (л.д. 6 - 7, т.д. 1).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 28.07.2008 (л.д. 17 - 19, т.д. 1) разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 01:05:1600002:94 (предыдущий номер - 01:05:1600002:85) площадью 4588 кв. м, относящегося к землям, находящимся в государственной собственности, является осуществление проектирования и строительства жилых домов коттеджного типа.

19.08.2008 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 4600 кв. м, с кадастровым номером 01:05:1600002:94, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Перекатный, 39/1, принадлежащего обществу на праве аренды (л.д. 9, т.д. 1).

Распоряжением N 1411 от 10.10.2008 земельный участок площадью 4600 кв. м из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:1600002:94, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Перекатный, 39/1, предоставлен в собственность общества за плату для проектирования и строительства жилых домов коттеджного типа (л.д. 8, т.д. 1).

01.11.2008 между администрацией и обществом на основании указанного распоряжения заключен договор купли-продажи земельного участка N 241, согласно которому указанный земельный участок был отчужден в собственность общества по цене 309 893,02 руб. (л.д. 22 - 23, т.д. 1).

Из содержания указанного договора следует, что при его заключении стороны руководствовались статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1.1 договора).

Передача земельного участка в собственность покупателя оформлена актом приема-передачи от 01.11.2008, подписанным администрацией и обществом (л.д. 24, т.д. 1).

Согласно выписке
из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.09.2009 N 02/003/2009-487 (л.д. 33, т.д. 1) земельный участок с кадастровым номером 01:05:1600002:94 из состава земель населенных пунктов, предназначенный для осуществления проектирования и строительства жилых домов коттеджного типа, площадью 4588 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Перекатный, 39/1, принадлежит на праве собственности ЗАО “КубаньГлавТорг“, обременен ипотекой в пользу ОАО “Банк ВТБ“.

Полагая незаконной и противоречащей интересам муниципального образования приватизацию указанного земельного участка до завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов по заявлению заинтересованного лица.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами
местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Согласно статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Как усматривается из материалов дела, право аренды спорного земельного участка, приобретенное обществом в порядке уступки, изначально возникло в результате договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:05:16 00 002:0085 от 30.06.2006 N 113, заключенного администрацией (арендодатель) и ООО “Стройпроект-XXI“ (арендатор).

Целью предоставления земельного участка в аренду являлось осуществление проектирования и строительства жилых домов коттеджного типа, срок аренды устанавливался с 19.06.2006 до 19.06.2016 (л.д. 138 - 141, т.д. 1).

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды N 113 от 30.06.2006 последствием использования земельного участка не по целевому назначению является расторжение договора по требованию арендодателя.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период
строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Специфика правового режима земель, предоставленных в аренду для целей строительства, выражается в том, что нарушение определенных законом или договором обязанностей арендатора влечет досрочное прекращение договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Поскольку ЗАО “КубаньГлавТорг“ стало арендатором спорного земельного участка в результате правопреемства, целевое назначение земельного участка и порядок реализации права аренды для заявителя не изменились.

Следовательно, в отсутствие доказательств завершения строительства объекта и реализации цели договора аренды N 113 от 30.06.2006 правовое основание пользования спорным земельным участком для общества не должно изменяться. В противном случае арендатор земельного участка, зарегистрировавший право собственности на незавершенное строительство, получит возможность, выкупив земельный участок по статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, прекратить договор аренды в результате изменения основания владения земельным участком и, таким образом, обойти предписания законодательства и требования публичного собственника о порядке и сроках освоения земельного участка, предоставленного для целей строительства.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в
связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Применение установленного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“. Однако к настоящему делу данные случаи не относятся.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка, предоставленного для целей строительства, заключенный в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с собственником расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства, при наличии действующего договора аренды этого земельного участка противоречит закону и является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку в результате заключения оспариваемого договора купли-продажи N 241 от 01.11.2008 не соблюден установленный порядок распоряжения публичной собственностью на землю, обращение прокурора в суд с настоящим иском преследует цель защиты нарушенного права государственной собственности на спорный земельный участок и направлено на восстановление положения, существовавшего до нарушения права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя о том, что стороны оспариваемого договора купли-продажи земельного участка исходили из того, что применение порядка отчуждения земельного участка, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является правомерным, подлежит отклонению, поскольку по смыслу статей
166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение сторон относительно правомерности совершенной ими сделки не препятствует ее оспариванию по иску заинтересованных лиц и применению к ее участникам установленных законом последствий недействительности.

Ссылка заявителя на пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ не имеет отношения к рассматриваемому спору в силу следующего.

Согласно приведенной заявителем норме права приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Следовательно, правило пункта 1 статьи 28 Закона о приватизации имеет отношение к тем собственникам объектов недвижимости, в том числе и не завершенных строительством, которые приобрели их в порядке приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, с учетом представленного в материалах дела разрешения на строительство от 04.07.2008 (л.д. 12, т.д. 1), выданного ЗАО “КубаньГлавТорг“ на строительство жилого одноквартирного одноэтажного коттеджа с мансардным этажом общей площадью 282,4 кв. м на земельном участке площадью 4600 кв. м (Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Перекатный, д. 39/1), следует вывод о приобретении обществом права собственности на указанный объект, не завершенный строительством, первоначальным способом, в результате создания для себя новой вещи (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о нарушении при заключении оспариваемого договора купли-продажи N 241 от 01.11.2008 норм земельного законодательства об определении площади земельного участка, предоставляемого в порядке приватизации собственнику расположенного на нем объекта недвижимости.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры предоставляемого земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В этой связи является правильным определение площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса, то есть согласно утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Площадь земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов. Соответственно, площадь земельного участка, необходимая для использования недвижимости, может быть меньше общей площади земельного участка, выделенного юридическому лицу для осуществления хозяйственной деятельности.

Доказательств, подтверждающих обоснованность приватизации в порядке статьи 36 указанного Кодекса земельного участка, явно несоразмерного общей площади принадлежащего обществу объекта недвижимости, заявитель не представил.

Из материалов дела также не усматривается формирование в установленном порядке земельного участка, фактически занятого принадлежащим обществу объектом незавершенного строительства и необходимого для его использования.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В этой связи является верным удовлетворение судом требования прокурора в части признания недействительным зарегистрированного права собственности общества на спорный земельный участок как направленного на устранение юридических последствий незаконной сделки и обеспечивающего восстановление правового положения сторон, в котором они находились до ее исполнения.

Доводы банка, изложенные им в отзыве на апелляционную жалобу, не свидетельствуют о незаконности решения суда, поскольку действующее гражданское законодательство не исключает права заинтересованного лица оспорить сделку, лежащую в основании приобретения залогодателем права собственности на предмет залога, и не ограничивает суд в применении последствий недействительности указанной сделки в отношении ее сторон.

Добросовестность залогодержателя в момент установления залогового обременения спорной вещи, который не знал и не мог знать о порочности оснований возникновения права собственности залогодателя, фактическая выдача кредита, обеспеченного таким залогом (ипотекой), обращение взыскания на заложенное имущество по решению суда не исцеляют совершенную с нарушением закона сделку по отчуждению предмета залога в собственность залогодателя и не препятствуют применению двусторонней реституции к сторонам указанной сделки (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные доводы апелляционной жалобы носят формальный характер и не содержат оснований для отмены правильного по существу решения, принятого в результате полного и объективного исследования всех обстоятельств дела.

Апелляционный суд не усматривает нарушения норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 08 декабря 2009 года по делу N А01-1594/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г.АВДОНИНА

Судьи

М.Г.ВЕЛИЧКО

В.В.ГАЛОВ